信托委举办“境内Pre-REITs与公募REITs的浅析及《私募投资基金监督管理条例》要点解读”

发布时间： 2023年10月7日

近年来，REITs市场条件基本解决了基础设施建设资金迅速周转的难题，在Pre-REITs的商业模式下，私募基金将为公募REITs提供优质前端资产供给，公募REITs也将为项目主体提供稳定的现金流支持，以使项目运营至稳定盈利。《私募投资基金监督管理条例》的出台意味着私募行业合规监管进入新的2.0时代，私募基金行业门槛的提高和责任的落实都打开了新的篇章。

为促进我国私募行业律师法律专业服务的更高质量，推进我国私募领域高质量发展。2023年8月31日，由广东省律师协会私募基金与股权投资法律专业委员会、深圳市律协信托法律专业委员主办，深圳市律协基金期货法律专业委员、广州市律协并购重组业务专业委员会协办的“境内Pre-REITs与公募REITs的浅析及《私募投资基金监督管理条例》要点解读”讲座在深圳市律师协会线上、线下同步完成。

本次讲座特别邀请了广东省律协私募基金与股权投资法律专业委员会委员、深圳市律协信托法律专业委员会委员、广东鹏浩律师事务所副主任、高级合伙人许志英进行专题讲座分享。并邀请了广东省律协私募基金与股权投资法律专业委员会主任、北京金诚同达（深圳）律师事务所高级合伙人叶明，深圳市律协信托法律专业委员会主任、北京市君合（深圳）律师事务所合伙人张愉庆，博时基金管理有限公司基础设施投资管理部基金经理刘玄作为本次活动嘉宾。

广东省省律协私募基金与股权投资法律专业委员会委员、京师浩然（前海）律所联合创始人汪宗霖主持本次讲座，深圳市律师协会副会长王伟对本次讲座致辞，王会长表示本次活动非常符合现阶段的推行的深圳市律师业高质量发展三年计划，加快了深圳市律师业高质量发展，助力律师专业化发展，最后王会长预祝本次活动成功举行。

讲座伊始，许志英从REITs及Pre-REITs的概念出发，以案例分析紧密结合的方式向大家介绍了Pre-REITs与公募REITs的关联，最后对最新《私募投资基金监督管理条例》进行要点解读。

本次讲座特别设置专题讲座交流环节，各嘉宾分别对“《私募投资基金监督管理条例》出台的亮点”、“境内公募REITs市场运行情况分析与建议”、“房地产信托在我国展业新方向”、“保障性租赁住房REITs是否值得各方参与”发表各自看法及意见。

关于“《私募投资基金监督管理条例》出台的亮点”，叶明主任认为：随着资本市场改革深化以及行业发展的客观要求，到了需要重视并纳入上位法调整的阶段。条例明确将契约型、公司型、合伙型等不同组织形式的私募证券基金、私募股权基金均纳入调整范围，解决了私募股权基金上位法依据不足问题，为其提供更加充足的制度支撑和法律保障，有利于促进私募股权基金规范健康发展，推动资本市场高质量发展。

针对“境内公募REITs市场运行情况”，张愉庆主任作出分析与建议：整体来看，公募REITs是一项非常好的产品，从产品的供应端和产品本身的需求端出发看，这个市场将来一定会有一个更高质量的发展。同时，这个产品是一个专业知识密度极高的专业产品，对法律需要也很高，对法律工作者的要求也高。首批扩募的完成表明公募REITs已经打通外生增长的通道，有助于更好地激发市场活力和发展内生动力，从而更高效地服务实体经济。

关于“房地产信托在我国展业新方向”，许志英副主任认为：信托公司应聚焦项目的投融资需求充分挖掘业务机会，通过股权投资、信托融资、资产证券化等模式参与项目开发运营或收购，并且严格筛选项目区位和交易对手，综合考虑项目退出手段，其中，住房租赁项目的区位选择尤为重要。首先，信托公司应聚焦一二线核心城市开展业务；其次，住房租赁项目的区位选择也应科学精准。

关于“保障性租赁住房REITs是否值得各方参与”，刘玄经理认为：根据自如联合新华网共同编纂的《2021中国城市租住生活蓝皮书》，预计2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。根据住建部规划，“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），将解决2600多万新市民青年人的住房困难。保障性租赁住房已成为各大城市保障房体系的建设重点，保障性租赁住房REITs可提供创新性的融资渠道，助力我国住房保障体系发展。

活动最后，各嘉宾进行合影留念，2023年8月16日，深圳正式发布《关于促进民营经济做大做优做强的若干措施》，全力激发民营经济发展活力，特别提出鼓励民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，支持民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源。随着我国不动产金融市场的发展,相信将来一定能通过Pre-REITs实现不动产金融产业链的全面发展。深圳律师将与众多金融机构携手合作,共同助力我国基础设施领域不动产投资与REITs市场的健康快速发展。