购房宝典系列六

黄静丽 发表于[2020-04-16]

购房宝典系列六——  一房二卖

黄静丽律师   北京市盈科（深圳）律师事务所

按份共有人无权处分、一房二卖、卖家毁约不卖买家还要进行资金监管或继续履行其他合同义务吗，法院后来怎么判决的？

一、客户委托

2018年4月27日，原告（买家）王某、户某与被告（卖家）谢某在中介居间下，就涉案房产签署《二手房买卖及居间服务合同》及《代理人关于代理权的承诺书》等，被告杨某不在场未签约，成交价463万元，原告支付25万元定金。

5月16日被告杨某明确表示不卖房，两原告及中介发函催告两被告，5月18日被告谢某再次明确表示被告杨某不卖房；原告发送《履约催告函》催告两被告于5月29日进行首期款监管，但两被告未出现。

6月13日，两被告将涉案房产转移登记至案外人名下，一房二卖；原告发送解约通知函后起诉。一审法院判决被告谢某还返25万元定金并支付40万元违约金，被告杨某不承担法律责任。二审尚未作出判决。

二、重要提示

1、按份共有人无权处分：本案中，两被告并不是夫妻关系，但委托人即两原告并没有进行核实而是根据表象即认定两被告为夫妻（均为50多岁、共同居住及中介承诺）。作为买家，在签约之前，要核查出售房产的产权状况，是否有共有产权人、共有产权人对于出售房产的态度及共有产权人是否进行授权处理等。如出售房产属于夫妻共有财产的，签署房屋买卖合同时，卖方需要夫妻双方共同签约。

2、代理权限：本案中，被告谢某在与两原告签约之时并未取得被告杨某的授权，为了尽快促成交易，中介提供了《代理人关于代理权的承诺书》，属于本末倒置，代理人需要首先获得相应授权然后签约，或者是事后获得追认，仅仅只是代理人的单方面承诺无法获得代理权，而案件实际情况是，被告杨某事后不仅不追认被告谢某的签约行为，还明确表示不愿意出售房产，直接引发交易纠纷。

若共有产权人委托代为出售并签约等，需要审查授权文件的真实性，核实代理人身份信息。合同仅对签约的各方具有约束力，若存在部分共有产权人未签字，又未授权他人签署的，且事后不追认已签约房屋买卖合同效力，将导致出售房产因不具备继续履行的条件而无法完成交易进行变更过户。

3、一房二卖：本案中，两被告在签约一个半月之后即将涉案房产高价卖予案外人并完成过户手续，而与此同时，两原告和中介还在发送履约催告以达到继续交易目的。作为买家，当遇到卖家明确违约情形时，降低风险的方法是继续磋商和启动诉讼程序同时进行，保全交易房产，避免一房二卖带来的诉讼成本和执行难等问题。

4、履约通知函：本案中，两原告与中介一直保持良好合作关系，第一封履约催告函，是中介制作并发送给两被告的，这也意味着，两原告借助中介固化对方违约事实，对后续的诉讼程序有利无弊。在整个交涉过程中，两原告与中介一直积极并及时进行沟通，中介清楚履约障碍，从而避免中介协助两被告进行二卖（虽然涉案房产依然被二卖）。

有的案件，甚至可以发送两次催告函，给对方更多的宽限期，足以表明履约的诚意。本案中的两原告也发送了两次催告函，或许因此而耽误了些许时间导致没有在二卖之前查封涉案房产，作为买家，要重视这个风险。

5、单方资金监管：房屋买卖交易中，遇到卖家明确表示不愿出售要求解约情形的（有的大胆卖家甚至直接向买家发送解约通知书），有的买家就在想，“既然对方都不愿卖了我就不去做资金监管了（或者实际情况是刚好也没有凑够首期款，或者是担心监管首期款之后卖家仍坚持不卖，钱在银行又无法解除监管）。于是，后果就是，双方都存在违约行为！买卖双方均不可任意发出解约通知书，合同解除需要具备约定条件或法定条件，否则，发出的解约通知书反而成为自己违约的关键证据。即使是不愿继续出售房产的卖家已经向买家发送解约通知书，若买家还想继续交易，依然需要按照合同约定的时间进行资金监管，履行自己的义务，避免构成违约，这也是诉请法院判令对方承担违约责任需要付出的代价。

6、法院判决理由：被告谢某签约时未取得被告杨某的同意，事后也未获得追认，属于按份共有权无权处分，涉诉合同对杨某不发送法律效力，由谢某承担法律责任；因被告杨某不同意出售涉案房产且实际上已经再次出售而无法实现合同目的，两原告有权解除合同；两原告在被告杨某未到场即签约未尽到审慎义务；40万足以弥补两原告损失，不再支持律师费（即使合同明确约定该损失）、佣金损失和预购家私定金损失。

7、中介人员名片收集：房产交易中，尽最大努力收集中介人员名片（包括房产中介、担保公司及银行工作人员），庭审时防止对方否认人物或相关事实。

法条：

1、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》    粤高法（2017）191号

十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：

（一）夫妻另一方追认买卖合同的；

（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；

（三）买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；

（四）有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。

2、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释  （法释〔2012〕8号）

第三条　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。