7.15新政后深圳购房问题50条

周争锋 发表于[2020-10-28]

7.15新政后深圳购房问题50条

 广东华商律师事务所  周争锋

 

在以前文章15点的基础上，结合本人房产律师的执业实践经验，就2020年7月15日后深圳的购房政策做个总结，共计50条。本文只适用于深圳，疏漏和错误的地方在所难免，请方家指正。

 

一、深户居民家庭、深户成年单身人士（含离异）

 

1.深户居民家庭、深户成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。夫妻二人只要有一方是符合上述条件的深户，就是有购房资格的深户家庭，此类深户家庭限购两套。

 

2.深户居民家庭一方为符合购房条件的深户，另一方为符合购房条件的深户或非深户，家庭购买的商品住房可单独登记在任一方名下或双方名下。也就是单独登记男方、女方或男女双方3种方式随意选择。

 

3.深户家庭一方为符合购房条件的深户，另一方为不符合购房条件的深户或非深户，家庭购买的商品住房可登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件一方的名下。

 

4. 已在深圳市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年的深户家庭，有购房资格，此类深户家庭限购1套商品住房。购买的商品住房可登记在连续缴纳社保或个税满5年的一方或双方名下。

 

5.深户家庭一方为符合购房条件的深户，另一方是境外人士的（含港澳台），可登记在符合购房条件的一方或双方名下，境外人士要符合限外令的要求，境外人士名下只能登记1套商品住房。

 

6.深户成年单身人士（含离异）入户未满 3 年的，能提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的，社保或个税断缴不超过3个月，可以购买1套商品住房。

 

7.深户成年单身人士（含离异）入户满 3 年的，在购房之日前3年内出现社保断缴但不超过3个月（含3个月）的，如在购房之日前3年半内累计在我市缴纳社保满36个月且符合其他购房条件的，可以购买1套商品住房。

 

二、非深户居民家庭、非深户成年单身人士（含离异）

 

8.非深户家庭，限购1套商品住房。一方有购房资格（购房之日前在本市连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明），一方没有购房资格，家庭购买的商品住房可登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件一方的名下。双方都有购房资格的，可任意登记。

 

9.非深户成年单身人士（含离异）在购房之日前5年内出现社保断缴但不超过 3 个月（含3个月）的，如在购房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60个月且符合其他购房条件的，可以购买1套商品住房。

 

三、境外人士

 

10.境外人士（含港澳台），以成年人个人为单位限制购买1套商品住房。一个家庭可以购买两套，只能夫妻各方分别单独登记1套商品住房。

 

11.港澳台、华侨、持有《外国人永久居留证》人士在深圳购房一直就没有提供本地居住、学习或工作年限证明的要求，只需要提供自用、自主承诺书。

 

12.境外人士（不含港澳台地区、华侨和持有《外国人永久居留证》人士）需提交自用、自主承诺书以及在境内超过一年的劳动雇佣合同、就业证或者学籍证明，才可以购买1套商品住房。

 

13.境内外地人士和港澳台人士结婚后在深圳购房，若外地人士社保或纳税满五年，房子可以登记单独在任一方名下，也可以联名登记；若外地人士社保或纳税未满五年，房子可单独登记在港澳台人士名下或联名登记。

 

四、未成年人

 

14．符合购房条件的家庭或个人的未成年子女因没有符合条件的纳税或社保记录，没有购房资格，不能作为买受人或接受赠与人，但是办理继承手续不受影响。

 

15.境外未成年人（含港澳台），不符合限外令的要求，亦不能作为买受人或接受赠与人，但是办理继承手续不受影响。

 

五、离婚后三年内购房

 

16.离婚前家庭（不区分深户家庭或非深户家庭）名下没有房产的，离婚后3年内，任意一方符合成年单身人士购房条件后，均可以单独买1套房产。

 

17.成年单身人士购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录。

 

18.离婚前家庭（不区分深户家庭或非深户家庭）名下有1套房产且登记在一方名下的，离婚后3年内，无房一方符合成年单身人士购房条件后可以买1套商品住房，分得房产的一方，离婚后3年内即便是卖掉房产符合成年单身人士购房条件，也没有购房资格。

 

19.离婚前家庭（不区分深户家庭或非深户家庭）名下有1套房产且登记在双方名下的，离婚后双方协商变更到一方名下，则另外一方符合单身人士购房条件后有购房资格，变更得到房产的一方离婚后3年内卖掉房产符合成年单身人士购房条件，也没有购房资格。

 

20.离婚前家庭（不区分深户家庭或非深户家庭）名下有1套房产且登记在双方名下的,双方没有变更到任何一方名下而是直接卖掉，则此时双方协商购房资格的名额登记权分配问题，经双方协商一致后可以购买1套住房，登记在符合购房条件的任一方或双方名下，登记在一方名下，则另一方离婚后3年内没有购房资格。

 

21.离婚前家庭名下有2套及以上房产的，不论登记在哪一方名下，离婚后3年内，双方均没有购房资格。即便是离婚后把房产全部卖掉，双方也均没有购房资格。

 

22.深圳7.15新政对离异后3年内购房的限制政策只针对递件时的离异成年单身人士。离婚3年内再婚或复婚的，按现有家庭住房套数计算，不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。

 

23.夫妻离异日期的判断标准，以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准。 

 

24.境外夫妻办理房产更名和离婚房产分割手续，需要提供大使馆认证夫妻关系的文件。

 

25.买受人过户时是否需要提交离婚协议书，经多方核实，递件时，登记中心不看买受人的离婚协议书。现在成年单身人士作为买受人递件过户时，需要申报三年内的婚姻状况。

 

26.夫妻婚内更名走的是变更登记流程，只需要12.5元。双方不是赠与关系，不需要缴纳契税，也不要求对方要有购房资格，也不受三年限售的约束。现在继承、离婚财产分割以及夫妻权属更名直接在登记中心办理就可以，不用去税务机关申请免税。

 

27. 7.15政策本身并没有涉及关于离婚购房信贷政策的调整，只是增加非普通住宅贷款首付款比例。因此，离婚后的购房信贷政策仍然执行2018年7.31政策中关于离婚购房信贷政策。也就是，购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有一套房按五成执行。

 

六、落户、社保、个税认定标准

 

28.深户落户时间的认定，以居民户口簿记载时间为准。

 

29. 社会保险证明，是指在本市就业缴纳的社会保险，是指养老保险、医疗保险、工 伤保险中的任意两个险种。不包括少儿医保。连续缴纳和累计缴纳均不含补缴情形。领取失业保险期间，购房社保条件只审核医疗保险缴纳情况。

 

30.社保或个税允许断缴不超过3个月，指购房条件要求的连续缴纳时间段内出现一次或多次断缴但累计不超过3个月（含3个月）的情形。具体认定标准是指，如果购房之日前36（非深户60）个月断缴累计月份不超过3个月，考核近42（非深户66）个月的社保或个税缴纳次数，是否累计有36（非深户60）个月缴纳记录，如果有则有购房资格。如果购房之日前36（非深户60）个月断缴次数超过3次，直接判定不具备购房资质，无需考核近42（非深户66）个月的社保或个税缴纳次数。

 

31.购房人提供个人所得税作为购房资格证明材料的，当月申报个人所得税未达到纳税起征点，纳税额为零的，但是有社保记录的纳税不算断缴。个税断缴也不能超过3个月（含3个月）。

 

32.在深圳退休人员需提供退休前在深圳市的社保或个税证明。深户要求入户满3年，退休前3年以上连续的个人所得税或社会保险证明。非深户要求退休前5年以上连续的个人所得税或社会保险证明。

 

33.疫情期间的社保认定。疫情期间无法按时缴纳社保，在本地疫情解除后3个月内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。不动产登记中心认定2020年2月到12月，补缴或断缴的情形也视为缴纳，不计入考核范围。

 

七、非自然人

 

34. 非自然人在深圳禁购住宅，除住宅类房产以外的房产可以购买。大陆范围内注册的非自然人都可以，不一定非得在深圳注册。但是非自然人购房购买工业楼宇，需要符合2月1日生效的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》最新政策要求。

 

35.境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外），可以购买自用的办公类商品房（需提交自用的承诺书）。

 

八、限售

 

36. 2018年7月31号以后购买的属于禁止转让范围的商务公寓，自登记之日起限售5年，商品房（不含人才住房、安居型商品房）自登记之日起限售3年。搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的不限售。

 

37.一手房限售的起点是按照不动产登记证书上不动产登记中心盖章位置显示的登记日期，也就是在不动产登记簿上登记的时间起算，不是按照网签合同备案时间起算，网签备案登记只是行政管理的手段，不是物权转移的凭证。

 

38. 继承（遗赠）、离婚析产、还应包括婚内变更及不动产权证房产证补办等，没有实际交易行为，此类房产限售起点计算时间，还是按照这些行为发生前不动产权证书上记载的最近一次转移登记时间来计算。

 

九、买卖、继承和赠与

 

39.买卖、赠与受限购限售政策影响，继承（遗赠）、离婚析产、婚内变更及共有人之间份额转让不受限购限售政策影响。我国没有遗产税，当然最省钱的是继承了。赠与和买卖之间，优先选择买卖。至于具体某一套房产，走买卖流程划算还是赠与流程划算，还要看接受赠与人是不是首套房，房产是不是豪宅，以后的售房时间及减免税费等综合考虑多种因素。

 

40.在深圳直系亲属（兄弟姊妹）之间可以按照房产证登记价格以买卖方式过户。

 

41.赠与人如果只想赠给自己有血缘关系的近亲属，排除该亲属配偶离婚分割的念想，应按照《民法典》1062条的要求走定向赠与流程。赠与的计税价格和正常的买卖一样，只是直系亲属（兄弟姊妹）之间赠与的，其他税费减免，只需要交纳3%的契税和印花税。

 

42.直系亲属（兄弟姊妹）按照登记价格买卖过户、赠与和继承得来的房产再出售，深圳也可以核定纳税，外地基本上要求核实纳税。在外地竞买法拍房时，当事人需要核实法拍标的物的来源。郑州、上海的竞买人很多中招。

 

43.赠与和继承也可以不用办理公证手续，采用不公证相关资料办理手续的，按照登记中心的要求提交相应的资料，经公告15个工作日后，没有人提出异议就可以登记。继承不要求继承人有购房资格，但是赠与则要求接受赠与的一方有购房资格。

 

44. 继承、受遗赠、离婚析产、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算购房时间，再次出售达到满五唯一条件的减免个人所得税。拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房，以本次领证时间计算购房时间。

 

十、网签合同

 

45.网签有通过中介公司录入和买卖双方自助录入两种方式，中介公司系统中无法生成查封房的网签合同。目前买卖双方自助录入网签合同的，房产查封状态也还是可以录入网签合同，只是最近又增加了对买卖双方身份的查验程序。

 

46. 网签合同上最后一个人的签字时间，是认定新的买受人契税缴纳时间的起算点，也就是固定买受人是否满足家庭唯一住房享受契税优惠政策的时间节点，即按照首套还是二套缴纳契税的时间节点；是计算业主房产满五唯一纳税时间的终点；还是认定出卖人房产限售期间的终点。

 

十一、法拍

 

47.买受人签订二手房买卖合同时可以没有购房资格，递件过户时有就可以。在深圳竞买法拍房时，竞买当天竞买人要有购房资格，现在深圳有法院（宝安法院）最新要求竞买人竞买成功后需开具购房资格证明。

 

48.关于法拍房的纳税时间计算起点和限售时间计算起点问题。经核实，登记中心不看不动产证上记载的拍卖成交时间和首页上的登记时间，他们以执行裁定书和协助执行通知书送达到登记中心的时间，来统一计算纳税的和限售的起点时间。

 

十二、其他

 

49.移民海外或有双重户口的人士，在出售名下房产时，需要开具身份变更前后是同一人的证明，方可出售房产。

 

50. 不论当事人是深户家庭还是非深户家庭成员，不动产登记中心在给法院的回函中，均是以家庭名义计算购房资格，也就是说的和做的，其实并不一样，导致有些判决在执行中存在问题。

 ——周争锋2020年10月22日写于深圳港中旅大厦

转载请注明出处并注明作者不然追究侵权责任