受肺炎疫情影响二手房买卖合同容易引发纠纷的环节及处理

周争锋 发表于[2020-03-04]

受肺炎疫情影响二手房买卖合同容易引发纠纷的环节及处理

  广东华商律师事务所周争锋律师

      2月17日，以企业微信直播的方式，为本所律师讲了一节公开课——《肺炎疫情影响下二手房买卖合同履行的相关问题》。因时间有限，疫情影响下二手房合同履行各个环节的具体问题没有细致地展开讲，今天再具体逐一分析下：

      1.买卖双方无法依约办理首期款监管手续，导致二手房合同无法正常履行如何处理？

      双方不能到银行办理首期款监管手续，要区分情况。

      第一，买卖双方受疫情影响导致不能办理。到银行办理首期款监管，需要买卖双方相互配合履行，合同的一方或双方受肺炎疫情影响，无法去银行办理，应及时通知合同相对方，并提供必要的证据予以证明，这是因不可抗力影响导致的合同暂时不能履行，可以免除迟延履行的违约责任。建议用微信文字聊天的方式通知中介或合同相对方，并配合微信手机定位功能及手机照片原图定位的功能，及时收集并固定相关证据。

      第二，监管银行原因导致买卖双方不能办理首期款监管手续。买卖双方均没有受疫情影响，但因银行受肺炎疫情复工政策影响，营业网点没有正常营业或虽然银行网点上班了但不办理二手房监管业务，导致二手房买卖合同不能依约正常履行，这是不可归责于双方的事由导致合同不能履行，双方均没有过错，也没有达到不能实现合同目的的程度，合同还能继续履行，双方应协商迟延履行合同，没有协商一致，买卖双方的任何一方不能解除合同，一方可以履行而拒绝履行的,另一方可依照《合同法》相关规定,要求其承担相应违约责任。

      2. 因第三人担保公司的原因，导致二手房合同无法正常履行怎么处理？

      担保公司因肺炎疫情期间政府复工政策的影响，其他企业已经开工而该担保公司没有正常开工，不能正常赎楼注销抵押登记手续导致合同不能继续履行的，办理赎楼注销抵押登记手续完全是出卖人单方的合同义务，担保公司是受出卖人的委托办理赎楼，担保公司的原因导致合同不能履行，属于因第三人原因导致合同不能履行的情形。此时依据《合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，出卖人须承担相应的违约责任。实践中，二手房买卖合同一般不约定买受人取得贷款承诺函的时间和担保公司完成赎楼注销抵押过户的最终时间，即便担保公司受政府复工政策影响，在买受人取得贷款承诺函后迟迟没有完成赎楼注销抵押登记，买受人也无法依据合同追究出卖人违约责任。如合同中约定了出卖人赎楼办理注销抵押登记的最终时间，担保公司在期限届满前仍不能完成赎楼注销抵押登记，出卖人虽构成迟延履行违约，但不是其自身主观原因导致的，应依据公平原则减轻或免除其民事责任。(注：笔者对担保公司赎楼这个问题的分析，可能还不成熟）

      3.受肺炎疫情影响非深户买受人丧失购房资格如何处理？

      在新冠肺炎疫情的影响下，有些企业为自保可能违法解除劳动合同，导致买受人的社保或个税断缴，丧失购房资格，非深户买受人应注意这一点。笔者注意到， 2月18日国务院通知“阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，除湖北外各省份，从2月到6月可对中小微企业免征上述三项费用，从2月到4月可对大型企业减半征收；湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征。但是需要注意的是，国务院的决定只明确了减免“单位缴费”，并没有具体说明暂停还是减免个人缴费。笔者认为，确因肺炎疫情影响导致买受人社保个税断缴的，属于不可抗力免责范畴，其购房资格不应受影响。买受人应和企业保持联系，结合当地社保缴费机关的通知及时采取补救措施。

      4.受肺炎疫情影响买受人依据合同承担的赎楼费和短期贷款利息显著增加如何处理？

      在新冠肺炎疫情的影响下，买受人继续履行合同，依约支付的赎楼费和短期贷款利息显著增加，超出双方签订二手房买卖合同时能够预见的合理范围，对买受人明显不公平。受疫情影响的买受人可以先和出卖人协商解决，合理分担增加的费用，不能协商一致的，买受人可以请求法院变更合同，由人民法院综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间程度等因素，经济损失按公平原则合理分担。建议当事人人在此后在签订时，明确约定下买受人支付这些费用的最高限额及超过限额的处理方式。

      5.受肺炎疫情影响，买受人的首期款监管协议和贷款承诺函超期和无效如何处理？

      受新冠肺炎疫情影响，买卖双方二手房合同履行时间可能会延长，首期款监管协议和贷款承诺函存在超期和失效的可能。实践中，二手房首期款监管协议里约定的监管时间为90天或180天，监管期限届满后监管的资金退还买受人指定账户。因此，买卖双方应和监管银行协商，延长监管时间，延长合同履行时间。买受人的贷款承诺函上也备注了有效期，一般为90天，也有30天的，超期的买卖双方人应提前和银行协商变通处理办法。出卖人在递件过户前，应重点审核买受人的首期款是否还在监管状态，并询问银行出具的贷款承诺函是否还有效，能否能正常放款，避免出现纠纷。

      6.出卖人受肺炎疫情影响暂不交房，买受人该怎么办？

      确因政府及有关部门为防控疫情而采取行政措施不能按照合同约定履行房产交付义务的，结合疫情对当事人之间的权利义务关系是否构成影响和影响的程度，出卖人以存在不可抗力因素为由迟延履行合同的，可以主张减轻或者免除自身的法律责任。出卖人还在居住使用的，买受人可以参照租金水平向出卖人主张居住使用期间的占用使用费，避免出卖人以疫情为由规避责任或者获取不当利益。

——周争锋2020年2月21日写于洛阳

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