复工潮来袭，如何破解商品房买卖合同纠纷新难题？

颜宇丹 发表于[2020-03-06]

文／广东丹柱律师事务所　颜宇丹　刘茹

 

受新冠肺炎疫情影响，房地产市场在春节前后急速冷冻，销售缩量与施工暂停成为常态，楼市成交量惨淡，相关行业也受到不同程度的殃及。疫情防控工作两月有余，各地复工复产工作开始加速推进，广东企业复工复产率更是达到82%，国家经济困局整体有所纾缓。作为国民经济重要产业的房地产市场逐渐呈现“回血”之势，随之而来的将是商品房买卖合同纠纷不可避免的加速攀升。复工潮来袭，对于商品房买卖合同纠纷引发的一系列新难题，例如关于购房定金与购房款的返还，以疫情为免责事由下免责时间的计算，延迟交房与逾期付款的责任承担，以及商品房买卖合同是否符合解除情形等，本文将从大家普遍关注的四个方面出发逐一破解。

一、购房定金与购房款的返还

问题01：受疫情影响无法签订正式商品房买卖合同，买受人能否要求房地产开发商返还购房定金？

答：可以。房地产开发商通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，如果买受人能够证明因开发商一方原因未能订立商品房，可以主张返还双倍定金；如果证明因不可归责于当事人双方的事由，导致无法签订买卖合同，有权要求正式商品房买卖合同，买受人可以要求开发商返还定金。单纯因疫情影响无法签订正式商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，买受人要求开发商返还购房定金的，就需要证明：①定金必须是在疫情发生之前支付，此时疫情带属于“不可抗力”的范畴；②要达到因疫情影响商品房买卖合同无法订立的标准，即商品房预约合同不能履行。表现形式包括：买受人因患有或疑似患有新冠肺炎病毒被隔离，以及因政府出台延长春节假期、交通管制、推迟企业复工时间等命令导致开发商无法正常开展工作等。

问题02：开发商因疫情未建成房产，购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿？

答：可以。《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）（以下简称《批复》）第1条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条之规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第2条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

二、免责事由与免责时间的确定

问题03.开发商主张疫情期间无法取得销售回款、无法支付工程价款进而导致的延期交房能否视为受不可抗力影响？

答：不能。①疫情期间销售的房屋，应当属于新冠肺炎疫情爆发之后订立的《商品房买卖合同》，不能以受不可抗力影响为由免除责任。②疫情期间预售房屋所取得的回款，应当用于新订立的《商品房买卖合同》所约定的房屋的建设投资，对疫情爆发前前订立的《商品房买卖合同》的正常履行不产生法律上的影响。至于开发商事实上将新合同的预收款用于老合同房屋的建设，纯属其内部资金调度问题，不能以没有订立新合同而主张免除老合同的履行责任，因为两者之间不存在法律上的因果关系。据此，开发商以疫情期间受疫情影响无法取得销售回款、无法支付工程价款进而导致延期交房，依法不属于疫情影响的必然结果，开发商以此为由主张免责的，将难以获得法院的支持。

问题04.买受人因疫情无法及时到场办理网签、贷款、产权转移登记、交付房屋等手续，可否免责？

答：可以。对于因无法办理网签、贷款等手续，一方要求另一方承担迟延履行的违约责任的案型，另一方依据不可抗力主张免责的，应当予以支持。但需注意的是，①当事人应属于客观上无法到场。如被要求隔离或处在交通管制区域无法返回合同履行地，因而无法按期履行合同的，才能够主张免除违约责任；如仅因担心被传染而拒绝到场履行合同义务，则不能免除其迟延履行的违约责任。②双方之后有继续履行合同的义务。在相关影响因素消除后的合理期间内，办理手续的客观条件恢复，则双方当事人均有义务继续履行合同，否则亦应当依据合同约定及法律规定承担违约责任。

 

问题05.买受人主张因疫情防控原因（例如被隔离而客观不能验收）而拒收房屋，可否免责？

答：可以。本次新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合《民法总则》及《合同法》项下规定的不可抗力因素的范畴，买受人在疫情期间因政府采取防控疫情措施、自身被隔离等原因客观不能履行合同约定的验收义务，有权主张在疫情期间拒收房屋。但是需要注意的是，根据我国《合同法》第118条“当事人一方因不可抗力不能履行购房合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，买受人因为抗击疫情需要拒收房屋时，应当做好以下两项工作：①根据实际需要依照合同约定的通知方式、通知程序，发出书面通知，确保通知已被合同向对方有效签收，并留存好发送书面通知的邮寄签收凭证；②在合理期限内向开发商提供不可抗力发生的证明材料（如相关政府部门出台的关于在疫情期间限制出行、所在小区需进行封闭式管理等吸纳执行措施），用来证明不可抗力发生的时间、地点、程度等情况造成无法在通知收房时间内进行收房。

问题06.开发商或买受人以疫情为由主张免除违约责任，可免责的天数如何计算？

答：因新冠肺炎疫情导致合同不能正常履行，适用不可抗力条款免除违约责任的，对于免责天数的起止时间，应结合具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来判断，一般应根据人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。但需要注意的是，随着疫情发展，防控策略因地区特点会有所差异，例如广东省在2月24日将疫情风险由一级响应调整为二级响应，四川省在2月26日将全省划分为高风险、中风险、低风险三类地区，对应的是各类经济社会发展工作恢复情况的不同。如果在风险等级调低后，合同一方有能力履约而不履约的，免责天数应当计算至当事人有能力实际履行合同约定之日。

参考案例：[2005]三亚民一终字第79号商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：由于＂非典＂疫情发生于＂天涯一方城＂项目建设的装修阶段，政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天，而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天，如未发生＂非典＂疫情，项目装修应在该合理期限内完成，因而计算＂非典＂疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部并补足被延误的合理施工工期54天，合计为125天。因此，由于＂非典＂疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。

三、违约情形与违约责任的判定

问题07.买受人的经济收入因疫情恶化，无法按期支付购房款或偿还按揭贷款，可否主张减免违约责任？

答：不可以。《房屋买卖合同》和《个人担保借款合同》中通常对购房款和银行贷款的支付期限和金额有明确约定，买受人（或借款人）应严格依约履行合同。虽然疫情会对买受人的经济能力产生一定负面影响，例如买受人经营不善收入不足或者买受人的债务人迟延履行债务等导致买受人经济能力下降，无法按期支付购房款或偿还按揭贷款本息，但这并不能构成延迟付款或逾期偿付的法定事由。开发商在签订合同时无义务亦无能力考察买受人的支付能力及款项来源，贷款银行在发放贷款时也无法预估买受人经济能力突变，要求开发商或银行承担买受人支付能力不足的风险有失公平。为避免承担逾期付款的违约责任，建议买受人提前通过其他方式筹得款项，或与开发商协商要求给予一定宽限期。因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，可以向银行申请延后按揭贷款还款期限。

参考案例：[2005]穗中法民二终字第1150号担保合同借款纠纷案

【裁判要旨】：不论是“非典”、禽流感疫情还是市政施工，可能影响的只是宏观的经营环境，对本案借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响，故不应认定为是导致三上诉人违约的原因，因此，三上诉人以不可抗力为由上诉主张减免民事责任，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本院不予支持。

问题08.房地产开发商能否以疫情为由，主张免除延迟交付商品房或延迟办证的违约责任？

答：视情况而定。

（1）如果《商品房买卖合同》在疫情发生前签订，约定的交房时间在疫情发生时或疫情发生后，因政府采取疫情防控措施例如颁发迟延复工规定、封闭施工现场、要求停工等导致无法按期正常交付或者因此导致无法具备交付条件而不能按期交付的，房地产开发企业有权依照合同约定或者《合同法》第117条的规定主张顺延交房期限，并免除相应期间的部分或全部责任。

参考案例：[2005]三亚民一终字第79号商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月＂非典＂疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定＂非典＂疫情对＂天涯一方城＂项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就＂非典＂期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对＂非典＂期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。

（2）但如果《商品房买卖合同》在疫情发生时或发生后签订，开发商普遍可以预判疫情对工期造成的影响，此时疫情不属于不可抗力，也不属于“不可归责于双方当事人的事由”，开发商主张免责难以被支持。

参考案例：[2005]沈民（2）房终字第802号房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时（2003年5月26日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。

（3）对于开发商迟延办理权属登记的情形，除受疫情影响前期延期施工导致后期办证迟延的情形，已经完工的商品房办理产权证书受到疫情影响较小，因房产交易部门无法正常受理产权证书办理事宜而导致开发商延期办证的，可主张减免其相应责任。但如因开发商本身就不具备办理产权证书条件的，无论疫情是否发生，均应按照合同约定承担逾期履行违约责任。

问题09.买卖合同当事人的违约责任如何确定？约定的违约金过高时又该如何处理？

答：商品房买卖合同履行期间发生疫情，合同当事人主张受疫情影响停业或遭受严重经济损失，请求免除全部或部分违约责任的，一般考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、政府防疫举措、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素酌情确定。受疫情及相应防控举措的影响，房地产开发商企业部分经营业务无法开展，或者买受人因疫情防控措施存在客观上的确履行不能，但尚不足以导致合同不能履行或合同目的落空的，买卖合同当事人要求单方解除合同的，一般不予支持。但合同当事人确因疫情在履行合同中遭受重大损失，法院可基于公平原则，酌情确定其违约责任。当合同中约定的违约金过分高于造成的损失的30%时，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六十条＂当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。＂的规定，买卖合同的违约方可请求适当减少。

 

四、商品房买卖合同的解除与履行

问题10.因疫情不能如期足额取得按揭贷款或房屋抵押贷款，导致房屋买卖合同无法继续履行，如何处理？

答：①如果因疫情原因导致银行不能办理房贷业务或买受人客观上难以办理房贷事宜致使买受人不能如期足额取得贷款，比如，银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款、迟延审批贷款、暂停或迟延发放贷款，或买受人被医学隔离无法前往银行现场等，系疫情导致合同逾期履行的情形，商品房买卖合同一方要求解除合同的，一般不予支持，双方当事人可就顺延合同履行时间或变更合同内容进行协商，买受人应与出卖人说明情况，保持沟通，出卖人也应给与买受人一定的宽限期，待疫情影响消失后，买受人应立即办理贷款手续。②如果是因为疫情期间银行贷款政策调整或者商品房购买政策的调整，导致买受人在短期内无法获取按揭贷款或房屋抵押贷款或不符合购房要求，履行合同确有困难的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，属于不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。

参考案例：[2017]苏0611民初1964号金融借贷合同纠纷案

【裁判要旨】：商品房买卖合同约定买受人采取按揭贷款的方式支付房款，在签订合同前，基于对贷款银行预审结果的信任，双方均确信按揭贷款能够成功发放。但在买受人提供了贷款所需材料后，因银行方面的原因导致贷款的申请未能通过，不被双方所能掌控，最终导致商品房买卖合同不能继续履行，责任不在双方，出卖人要求解除商品房买卖合同、买受人配合办理网上合同撤销手续的诉讼请求，买受人也表示同意，法院予以支持。

问题11.买卖双方能否以疫情期间无法办理贷款、逾期支付房款或延迟交付商品房为由，主张解除商品房买卖合同？

答：不能。依据《合同法》第94条第1款第1项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。就房屋买卖合同而言，一般来说买受人的目的在于取得对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，出卖人的合同目的是出售房屋，取得房屋所有权的对价即购房款。此次新冠肺炎疫情既不会直接造成房屋买卖合同的目的落空，也不会对房屋买卖合同的履行产生较大影响，即使出卖人不能按时交付商品房或者买受人延迟支付房款，均不足以认定已达到合同目的不能实现的程度，除非合同中另有约定，否则在此情况下不能随意单方解除合同。买卖双方可以协议变更办理按揭贷款/首期款监管手续的时间、商品房交付或购房款支付的履行时间或者提出其他可替代的解决方案，未采取补救措施/替代方案就径直解除合同，法院一般不予支持。

参考案例：[2017]内01民终406号 买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：无法办理银行按揭贷款的直接后果是，可能导致出卖人收取价款的合同目的无法实现，现出卖人提出的先交付房屋用返租租金抵偿尾款和分期付款等替代方案没有损害买受人的利益，出卖人收取价款的合同目的可以实现，故现有证据不能证明合同目的无法实现。信守合同是合同法的重要原则之一，其要义为，依法订立并生效的合同在当事人之间具有相当于法律的效力，除依法定或约定外，即使一方违约时，在可以自行补救的前提下，也不可轻易解除合同。如在合同目的可以实现的情况下允许解除合同，无疑会使合同的约束力以及市场交易的环境遭到破坏，造成当事人交易成本的增加，于社会整体利益无益。

 

五、证据收集，未雨绸缪

需要注意的是，此次疫情的爆发和防控措施的实施对商品房买卖合同的履行具有不确定性，为日后妥善解决争议，避免因证据不足或举证不能而陷入被动，一定要注意积极有效的收集和保留证据材料。

①注意保留影响合同履行的相关证据，例如，政府发布的相关通知（如新冠疫情期间禁止机动车通行、限制交通、限制人员流动、责令关闭售楼处等公众场所、禁止企业在特定期限前复工等）、银行暂停受理贷款申请的通知、诊断报告、住院凭证、隔离观察相关的凭证等。

②在与开发商或购房者沟通过程中，也应注意留存好双方之间协商的证据（包括但不限于书面信函、往来邮件、微信记录、电话录音、快递往来），尤其是相关电子数据、视听资料等材料的保存，以备发生诉讼或仲裁时，用以证明并支持所提出的主张。”