学位保卫战

周争锋 发表于[2020-04-09]

学位保卫战

周争锋 广东华商律师事务所

每年到申请学位的时候，笔者会接到很多自家房子学位被他人占用的咨询，占用人有租客或前业主。今天的这篇文章，主要是提示买受人如何保卫自家学位的，因此题目就叫学位保卫战。

一、学位被所谓的租客占用

前业主和其他人串通，在卖房前或卖房过程中提前做了租赁合同备案，买卖双方在交易过程中查询学位是没有被占用的，但是买受人在买完房子以后，自己申请学位时发现学位被备案的租客用了。

买房过程中，买受人首先会想到查档，主要查房产的产权登记和查封情况。同时，买受人应顺便查询下房产的抵押情况，弄清楚抵押次数和抵押金额。其次，在意学位的买家需要让中介公司帮忙登陆各区教育局网站查询学位使用情况，或打电话给学校招生办核实学位的情况。最后，买受人需要到租赁所查询租赁合同的备案情况，这是很多买受人都忽视的问题。

      房产存在租赁备案的买受人应要求出卖人在过户前撤销租赁备案登记，过户前没有撤销备案的买受人在过户后自行撤销。房产过户后只能是买受人自己去撤销租赁备案，因为此时房产在法律上已经不属于出卖人，出卖人就是想撤销也撤销不了。也就说，单方撤销租赁备案只能由产权人本人申请，过户后的产权人是买受人。

另外，此前还存在所谓的房产业主、所谓的租客与备案登记手续的工作人员串通，依据虚假租赁资料办理的租赁备案登记的情形，此类虚假租赁备案也曾被媒体曝光过。

如果买受人购房的主要目的是看中依附在房产上的学位，则在购房过程中，千万不要疏忽查询租赁备案登记这个环节。

二、学位被所谓的租客占用的防范措施

实践中，二手房买卖又分为带租约卖房和不带租约卖房。

带租约卖房的，租客和出卖人签订的租赁合同及办理的租赁备案登记在买卖合同前面。依据买卖不破租赁的规则，买受人要承继出卖人的合同地位，买受人不能随意撤销，这就要求买受人在签订合同时提前了解房屋租赁备案情况，特别是奔着学位房这一目的买受人。

不带租约卖房的，过户前应核实下租赁备案情况。买受人发现有租赁备案的，应要求出卖人申请撤销，出卖人不申请撤销，则交付房产的权利不完整，表面上不带租约买卖和交付，实际上隐藏着其他人可以利用租赁备案登记使用学位的可能性。

若出现学位被所谓的租客申请问题，则出卖人应承担权利瑕疵担保责任，实际上已经不再履行租赁合同、没有在房间居住和使用的租客承担侵权责任。

不带租约购房的买受人，过户前没有核实租赁备案登记的，过户后可以在发现该问题后单方行使撤销权。租客没有按照租赁备案登记的时间支付租金，构成租赁合同违约；租客根本没有居住使用房屋，备案的租赁合同虽然成立，但没有实际履行，买受人不受买卖不破租赁规则的限制。对违约的租赁合同或没有实际履行的租赁合同买受人当然可以单方解除，并撤销依据租赁合同办理的租赁备案登记。

业主单方解除租赁合同撤销租赁备案登记需要准备的资料，可以登录广东省政务网（https://www.gdzwfw.gov.cn）查询。据我了解深圳各个区好像要求的不一样，曾经办理过撤销的当事人给我提供的单方解除租赁合同撤销租赁备案登记时需要的材料清单：

1、登报60天后带报纸(原件)

2、单方解除合同的情况说明(原件)

3、邮政专递的快递回执单(收复印件)，收件人需是承租方的名字、手机号码和地址;

4、管理处的证明(原件);

5、承租方自己搬走后，由第三方证明空房的照片；

6、水电费单(验原件收复印件)；

7、产权人身份证(验原件收复印件)；

8、出租方原租赁合同(原件)或附上遗失声明；

9、到税费窗口补缴税即可。

法律依据：

《合同法》第一百五十条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

三、学位被出卖人占用

学位被出卖人占用存在两种方式：第一，出卖人在出售房屋前，自己已经使用；第二，出卖人在卖房的同时，一边卖房走流程，一边申请学位。本文主要讨论第二种恶意占用学位的方式。

有些业主在三四月份卖房子的时候，就一方面申请学位，一方面卖房子。具体操作如下：出卖人算好二手房办理首期款监管和过户的时间，大概到7月份房屋能够过完户，那么按照申请学位房的正常流程，7月1号左右所有的学位审核手续包含公示程序都走完流程。也就是说，在教育局审核学位的时候，他们家是完全符合条件的，他小孩可以取得学位，这个时候房子也卖给买受人了，买受人以后申请学位的时候才能发现这个学位已经被占用。对这种蓄意已久作妖的出卖人，如果买卖双方在合同中没有就学位被占用的问题作出约定，买受人只能吃哑巴亏。

四、律师建议

1.购房时，买受人除了查档弄清出卖人的产权是否清晰，房产有没有查封外，也要核实下抵押的情况弄清楚抵押次数和具体金额，同时还应该查询租赁备案登记情况。

2.在合同备注条款中增加有关学位条款，就学位的使用与否作出约定，并明确因出卖人的原因导致学位不能正常使用时出卖人承担违约责任，并约定具体的违约金数额。因为买受人往往无法举证证明因学位被占用的直接损失，这就需要在合同中约定明确的违约金数额，尽可能不让法院行使自由裁量权。

3.买受人在房产过户后发现房产上依附的有租赁备案登记，应及时向租赁所和教育机关书面提出异议，防止损失进一步扩大，并着手准备单方撤销租赁备案登记。学位被租客使用的事实已经存在的，可以要求出卖人承担权利瑕疵担保责任，或追究所谓租客的侵权责任。同时买受人也需要积极去撤销租客侵权占用的学位，争取自己的孩子不受其他人侵权的影响。

——周争锋2020年4月8日写于深圳港中旅大厦

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