深圳“绿本房”：“集体所有”、“乡村居住自留用地”，买卖合同仍有效！

张茂荣 发表于[2019-12-23]

部分绿本房，载明“集体土地”、“乡村居住自留用地”

▌原创：张茂荣   信荣（全国）房地产律师团队首席律师

▌主攻：房地产纠纷、涉房家事、大宗交易，城市更新等

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就深圳“小产权房”——“绿本房”买卖合同是否有效，本团队早有定论：有效！

今日开庭二审，对方（卖家，原村民）提出产证载明土地为“乡村居住自留用地”，即土地为集体所有，故而买卖合同无效的观点。

卖方观点

产证载明来源于“集体所有”的“乡村居住自留用地”到底属于国有还是集体所有？深圳目前到底还有没有集体土地是审理“绿本房”合同效力必须考虑的因素。

笔者的观点是：深圳历经“统征”、“统转”两次农村城市化，目前已无法律意义上的集体土地。

1、统征：1992年，深圳市政府出台《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区内的集体土地实行“统征”，征为国有用地；

2、统转：2004年，深圳市政府颁布《深圳市宝安龙岗城市化土地管理办法》，对原特区外龙岗宝安的集体土地实行“统转”（镇改街道、村委会改居委会，农口改居口），转为国有土地；

3、统转后，法律层面深圳已无农民，无集体土地，虽然大部分原集体土地还控制在继受单位——村股份公司手里，但性质已不再是集体所有；

4、老旧“绿本房” 中土地用途“乡村居住自留用地”划定的依据是97版《深圳市城市规划标准与准则》（《深标》）》，后来已修改为“原农村居民住宅用地”，按目前《深标》归类为四类居住用地（R4），即证载来源于《深标》对土地的分类，并非对土地权属的确认；

5、深圳过往判例已查明，无论“绿本房”记载土地用途如何，均为国有。

2018年09月26日，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终1718号案中，一审法院就该问题致函深圳市规划国土资源委员会宝安管理局，该局复函表示：“根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》[2004]102号第二条，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，“根据《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）第12条第（5）款，对原村民一户一栋私房的土地性质，变更为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。”深圳中级法院认为：虽然涉案房屋《房地产证》上登记的土地权属为集体，但根据政府土地管理部门出具的意见，涉案土地的性质已经变更为国有。

笔者的观点

法官说（以下为法院判词）：“绿本房”合同有效，“不得转让”为管理性强制性规定，无涉合同效力。

1、转让非市场商品房的房屋买卖合同并不当然无效。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。非市场商品房在转让时受到限制，在限制条件取消前，无法办理房屋所有权转移登记。如果不能办理房屋所有权转移登记，房屋买卖合同约定的过户手续无法办理，可能会影响到合同的全面履行，但并不影响房屋买卖合同的效力。

2、涉案《房屋转让协议》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。在本案中，《房屋转让协议》约定如果以后能够办理产权过户手续，卖方应无条件协助办理。也就是说，涉案房屋能否办理产权过户手续仍取决于是否具备办理过户的条件。在“不得转让”的限制条件取消前，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，涉案房屋无法转移登记至买方名下，不会发生转让过户的后果。由此看来，涉案《房屋转让协议》与“不得转让”的限制条件并不冲突，该协议既不违反法律和行政法规的强制性规定，也不会损害到社会公共利益。

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