长租公寓“爆雷”事件中的代理关系和转租关系及法律后果

颜宇丹 发表于[2020-11-06]

广东丹柱律师事务所  颜宇丹  袁颖珊

前言

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中，征求意见稿明确了住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

10月23号，深圳市罗湖区住房和建设局发布了《关于房地产中介机构接洽长租公寓企业时应谨慎筛选，避免向问题类长租公寓提供租赁合作或居间代理行为的郑重提示》，提示各房地产中介机构谨慎接洽长租公寓企业的业务。

国家和地方政府之所以陆续发布有关长租公寓的通知，是由于近几个月来，长租公寓接连“爆雷”，全国多家房屋租赁公司的创始人或负责人失联，涉案金额高达数十亿元。

长租公寓“爆雷”的威力不可小觑。

一、长租公寓爆雷的形式

其实长租公寓爆雷事件并不是今年才发生的，近几年也陆陆续续发生过类似事件。一些租赁公司涉嫌利用法律盲区，以不同的方式侵犯租客和房东的权益。比较典型的有以下三种：

（1）“高收低租”

顾名思义，就是长租公寓公司高价从房东那里收取房源，再以低价出租给租客们。房东拿到高房价的前提条件是必须和长租公寓公司签订至少一年以上的房屋出租合同，且租金只能月付。另一边又以低价为诱饵将房屋租给租客，但合同必须一年起签，租金须交满一年，否则不退押金。

（2）“租房贷”

租房的时候，长租公寓公司许诺租客用押一付一的方式交纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定贷款APP，通过APP贷款一次性贷款把一年的租金付给长租公寓公司，然后再每月返还给贷款APP相应的金额。如果长租公寓公司“爆雷”，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向贷款APP还钱，而房东也因为未收到长租公寓公司应给的之后租金，于是向租客收房，导致租户面临着“房钱”两失的局面。

（3）层层转租

在该种形式下，一个房子会存在着三个及三个以上的“房东”，即房屋所有权人和长租公寓公司签订房屋租赁合同，长租公寓再将房子对外招租，并且同意次承租人对外转租，以此产生了三房东、四房东等。在这种模式下，只要有其中一个租赁关系解除，作为实际使用人的租客就无法再使用租赁物。

二、长租公寓、房东、租客三者之间的法律关系分析

当公寓"爆雷"，房东能否向租客收房？租客能否向房东继续要求租住？要厘清这些问题，首先得明确长租公寓取得的是何种权利，目前实践中对这一问题争议较大，主要观点有以下两种：

1.长租公寓取得的是代理权

该观点认为，房东与长租公寓机构签订的是委托代理合同。房东授权长租公寓机构代理对外出租房屋及收取定金、押金、房租等事项。经授权的长租公寓机构以房东名义，与租客办理房屋租赁事项，其委托代理行为直接约束委托人（房东）与租客，换言之，房东与租客之间已形成实际的房屋租赁关系。

2.长租公寓取得是转租权

该观点认为长租公寓是名义上的“二房东”。长租公寓通过与大量房东签订房屋租赁合同来囤房，之后再将房屋转租给租客，所取得是转租权。

3.司法裁判观点

情形一：长租公寓取得是转租权

（1）金X（青岛）公寓管理有限公司、王某租赁合同纠纷[（2020）鲁02民终4679号]→裁判主旨：法院认为，王某与金X（青岛）公寓、北京金X公司之间所签订的合同虽名为出租委托代理合同，但从双方的权利义务内容看，王某交付房屋后，由金X（青岛）公寓、北京金X公司以自己的名义对外签订合同且租金也不归王某所有，是按其与王某之间合同约定的租金标准向王某支付租金，因此王某与金X（青岛）公寓、北京金X公司应为租赁合同关系。

（2）湖南省共X酒店管理有限公司、戴某房屋租赁合同纠纷[（2020）湘01民终1837号]→裁判主旨：本院认为，双方签订的《公寓委托管理合同》虽名为“委托管理”，但实际约定的内容为戴某将案涉房屋交付共X酒店使用收益，共X酒店按月向戴某支付租赁费用，双方实际为房屋租赁合同关系。依据合同法相关规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

（3）金X（青岛）公寓管理有限公司、丁某租赁合同纠纷[（2020）鲁02民终1509号]→裁判主旨：法院认为，双方就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”，但从双方的权利义务内容看，丁某交付房屋后，金X公司非以丁某的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同且租金也不归丁某所有，金X公司是按照与丁某合同约定的租金标准支付租金，因此双方的法律关系应为丁某同意金X公司转租的租赁关系。

情形二：长租公寓取得是代理权

（4）张某诉紫X（上海）公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷[（2019）沪01民终3424号]→裁判主旨：本院认为，上诉人与作为房屋代管机构的被上诉人所签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。上诉人诉请撤销该合同，其理由系认为被上诉人无权代理业主李某对系争房屋进行出租管理。但被上诉人于一审中提供了其与李某签订的《财产委托管理服务合同》，已可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权。上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人仅取得转租权而非代理权，故被上诉人无权以业主的名义签订本案租赁合同。对此本院认为，被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权，显然与本案事实不符。

（5）范某、北京美X资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷[（2019）浙02民终4746号]→裁判主旨：本院认为，范某与美X公司签订的《宁波市房屋出租委托合同》，虽然具有租赁合同的一些特征，但其与租赁合同有本质的区别。首先，合同的名称表述为“房屋出租委托合同”，从文义上理解，应为房屋租赁事宜的委托合同，并非美X公司承租该房屋的协议。在合同文本的“温馨提示”中美X公司明确表明，其提供的是“房地产经纪服务”。

其次，从合同约定的权利义务分析，《宁波市房屋出租委托合同》第二条范某授予美X公司的权限，代范某管理出租房屋及与出租事项有关的联系、接洽等事宜。这里专门用了“代范某”，而不是美X公司以自己的名义与次承租人发生租赁关系。范某还专门签署委托书，委托美X公司全权办理案涉房屋出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用。该委托书与合同的约定相互印证，进一步明确美X公司属受托方，系接受范某委托处理案涉房屋租赁事宜。

 

再次，转租合同的主体是承租人与次承租人，承租人以自己的名义与次承租人签订租赁合同。从合同履行来看，与实际承租人签订租赁合同的主体，仍然是以范某名义。

 

最后，委托租赁和租赁合同的本质区别并非获取报酬的方式。合同法虽然规定受托人完成委托事务，委托人应当向其支付报酬，对于支付报酬的方式，法律并没有强制性规定，双方当事人可以协商确定报酬的形式。综上，委托租赁实际是一种新型的经营管理方式，并非传统的“二房东”模式，《宁波市房屋出租委托合同》实际上应属委托合同。在委托租赁合同中，美X公司通过房租差额获取报酬，范某明知也未明确反对。这种获取报酬的方式系双方当事人的约定，并不能据此认定存在转租法律关系。

4.观点总结

在上述司法裁判中，无论公寓和房东签订的合同是名为租赁还是名为委托，法院都会根据双方签订合同的真实目的以及实际履行的权利义务内容来确定合同的实际性质。

可以看出，在司法实践中，法院认定公寓管理机构取得的是代理权还是转租权关键点有二：

（1）公寓管理公司与租客签订房屋租赁合同时是以自己的名义还是以房东的名义；

（2）租客实际缴纳的租金归公寓管理公司所有还是归房东所有。

此外需要注意的是，如果长租公寓机构以自己名义与租客订立房屋租赁合同，还涉及到其是否向租客披露房东以及委托范围等问题。 

在厘清上述问题后，我们就可以清楚地分析长租公寓、房东、租客三者之间到底存在着何种法律关系。

（1）在长租公寓取得的是代理权时，房东与长租公寓之间系委托合同法律关系，由房东全权委托长租公寓机构对外出租房屋并收取租金等一系列费用。其次，房东与租客之间系租赁合同法律关系，原则上长租公寓应当以委托人名义即房东名义与第三人签订房屋租赁合同，此时该房屋租赁合同直接约束委托人（房东）与第三人（租客）。

（2）在长租公寓取得的是转租权时，房东与长租公寓之间系租赁合同法律关系，长租公寓与房东之间签订有房屋租赁合同，房东将其所有房屋出租给长租公寓。其次，长租公寓与租客之间系租赁合同法律关系。长租公寓在首次租赁时与房东如有约定转租权，则其可以转租给第三人。第三人在承租房屋后，如未经前述人员同意，则不得将房屋再次转租。

三、不同法律关系下的法律后果

之所以要厘清长租公寓、房东、租客三者之间的法律关系，是因为基于不同的法律关系，房东和租客需要承担的义务有所不同。

（一）长租公寓和房东之间是代理关系

在委托合同法律关系下，房东需继续履行房屋租赁合同。根据《民法总则》第162条关于代理的定义，房东和公寓签订的合同包含了委托代理权限。公寓再和租客签订的租赁合同，其实是在行使委托代理权，该合同对房东也有约束力，租客合法取得房屋占有权。即使公寓“爆雷”没有履行其与房东之间的合同义务，租客依然享受房屋占有使用权。

此外根据《合同法》第402条，房东无权以其解除长租公寓的委托关系为由要求租客腾退房屋，租客可要求房东继续履行房屋租赁合同，房东可以依据委托合同要求长租公寓承担违约责任。

（二）长租公寓和房东之间是租赁关系

在租赁合同法律关系下，三者间的法律关系为：房东为出租人，公寓是承租人，租客是次承租人，此时若长租公寓“爆雷”，房东无需继续履行租赁义务。

根据《合同法》第94条，因长租公寓无法继续向房东支付租金而构成违约，房东有权解除其与长租公寓间的租赁合同。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条、第18条的规定，当房东基于《物权法》第34条要求租客腾退房屋，租客作为次承租人，只得以租赁合同要求承租人即长租公寓退还剩余租金和押金、承担违约等损失，至于租赁事宜需和房东另行商洽。

四、结语

在实践中，尽管长租公寓和房东间的合同名称多为《房屋出租委托代理合同》，但其运作机制与权利义务内容大多为房屋租赁法律关系，即房东向长租公寓交付房屋，长租公寓向房东按月支付租金。长租公寓同租客签订租赁合同时，既不透露房东信息，租赁期限、租金金额也与原“委托代理合同”无关，属于转租合同，其经营模式是利用时间差套取流动资金，这种情况对租客来说是比较不利的。

但无论如何，只要长租公寓“爆雷”，房东和租客的利益多少都会受损。当遇到类似事件时，务必保持理性，注意收集证据，结合法律关系及合同中的权利义务寻找符合法律规定及合同约定的维权路径。