大话二手房交易中的ABC单

周争锋 发表于[2020-04-27]

                                               大话二手房交易中的ABC单

                                         周争锋 广东华商律师事务所

 

      实践中，二手房交易中ABC单有两个方式：第1个是A和B约定由第三人C代为履行，合同的履约主体没有变更；第2个是业主A直接签订空白的主体变更确认书，变更合同买受人主体，在 C签字后，B退出买卖合同或只作为C的担保人承担履约保证责任。

      上个月，有一个ABC单自媒体炒得很火，很多人给这个业主A出主意，让A去法院打官司起诉B,确认B以炒房为目的签订的二手房买卖合同不成立。理由是有法院判决过中介以炒房为目的的买卖合同不成立，但是出主意的人并没有确认B是不是中介，没确定B的身份就敢给人出这注意，够牛的。

       出这个主意的人，也不问A签订的到底是第三人代为履行的合同，还是签订的空白主体变更书。你说人家牛不牛，啥都不问清楚，所有类型的ABC交易都敢给你开同一个方子。

       今天分两个情况介绍下二手房交易中的ABC单。

 

      一、第三人代为履行的ABC单

 

      实践中，如果A和B在买卖合同中约定第三人C代为履行，也就是在备注条款中约定由第三人代为履行合同,通常在备注条款中约定“买方有权指定产权登记人”。

       在这个前提下，如果B是一个中介，其仅仅是炒房本身没有购房需求，A主张B以炒房为目的，双方签订合同不成立，法院是有可能支持的，因为有法院有类似的案件，比如说苏州中院把这样的判决作为他们法院系统的典型判决，天津法院也有这样类似的判决被媒体广泛报道，佛山也有这样的案例，但是深圳我没有见过这样的判例，也许是我孤陋寡闻。

      法院判决合同不成立主要是从合同双方的交易目的认定的，实际上这样的判决存在一个致命的缺陷。在房价上涨的阶段， A主张B是中介人员以炒房为目的签订的买卖合同，确认合同不成立，法院支持了。在房价下跌的时候，B作为原告,声称与A签订买卖合同的目的是为了炒房，也来法院确认合同不成立，法院是不是会支持他的请求。现实生活中估计没有法院能够支持房价下跌时B的该诉讼请求。

      说到这儿大家都会发现，为什么房价上涨A起诉B可以，房价下跌B起诉A不行。有一句俗语叫要想公道打个颠倒，如果颠倒不了，这个判决的逻辑就是不公平不公正的。

      这说明法院以炒房为目认定合同不成立的判决，不是纯法律问题，里面是有价值观在里面的，就看法官是个理性的人，还是个感性的人。

      深圳第三人代为履行的判决，我要提一个经典案例——（2016）粤03民终21925号。深圳中院认为——涉案合同虽约定“B有权指定作为产权登记人”，但合同双方并未约定B有权变更双方买卖合同的买方主体，故在A不同意变更合同买方主体的情形下，C无法作为买方主体与李四签订《深圳市二手房买卖合同》并完成相应的过户登记手续。据此，原审未予支持B以C作为产权登记人的方式继续履行涉案合同并无不妥，本院予以维持。

      这个判例直接宣告二手房买卖合同中约定第三人代为履行的交易方式死刑。大白话就是，在二手房交易过程中，依据房产合同的性质，在办理房产过户登记过程中，出卖人A和买受人B约定由第三人C代为履行，事实上无法实现，因为申请登记时要重新签订一份买受人为C的合同，合同的买受人履行主体必须变更，而变更主体则需要出卖人A再次确认。需要特别说明，在这个案例中，深圳两级法院是知道B是职业炒房客身份的，经查，自2012年起，B在我市法院涉及二手房买卖案件近十宗。

 

       二、B退出合同关系的ABC单

 

       如果A和B之间签订的是空白的主体变更确认书，此时就不是第三人C代为履行合同的法律关系，而是一个直接变更合同主体的法律关系。这个时候A直接起诉C,要求确认A和C之间的买卖合同不成立，这个时候前面“以炒房为目的的合同不成立”的论断是不成立的。

       因为这个时候买卖合同的主体已经变成了C，B已经退出原来的合同，C和A可能从来没见过，或者说A在准备起诉这个变更后的新主体C时，根本就不知道谁是C。

      如果C不是中介，C就是一个真实的买受人，C称因签订合同时在外地或者说因为客观情况当时签合同的时候没在场，委托B和A签署买卖合同，然后通过主体变更确认书的方式购买房产，这个时候A再想以买受人以炒房为目的为由主张买卖合同不成立，显然是不行的。

      恰恰自媒体曝光的就是空白ABC主体变更确认书方式的ABC单，这个时候A想解除合同，只起诉B是不行的，因为在法律意义上，如果C在主体变更确认书上面签字，B就已经退出这个买卖合同。A要起诉C，首先面临一个问题——合同约定的首期款监管履行期限很长，如约定在半年以后，C现在可以不出现的。主体变更确认书在B或C手里，C还有可能是不确定的。A想解除这个买卖合同，在法律意义上和现实意义上有现实困难。

      在(2018)最高法民申3112号案中，最高院认为，留有空白的合同，视为对合同约定的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容。最高人民法院以案例确认空白合同的法律规则，合同一方把空白合同给另外一方，就视为授予另外一方随意填写的权利。

      实践中，深圳中院在审理此类ABC纠纷时，如果A说在签订主体变更确认书时C是没有签字的，所以不认可C作为合同的新主体，这个说法不会被支持。因为A一旦签了空白的主体变更确认书就认可合同的主体可变更为任何一人，任何一个人只要满足购房资格在主体变更书上签字，你就要和他继续履行合同。

      有时候大家看新闻说的是挺好，但是实践中真正面对ABCDE 法律关系时会发现很复杂。如果A和B签订了空白的主体变更确认书，C在空白的主体变更确认书上签字成为新主体，A想解除和C之间的合同，这时连C是谁都不知道，除非等到C要求A履行这个合同。A如果直接起诉B了,B直接答辩不是合同主体,A就得撤诉或追加被告。

      有些人看了我在自媒体接受采访的文章，说我给当事人的不是正确的建议，应建议A去打合同不成立的诉讼，问题是这是签了空白主体变更书的ABC单，现在C 是谁，A都不知道，他去起诉谁呢。

      ABC实际上是三方利益博弈的过程，主要取决于房价的上下浮动多少。房价不涨啥事没有。

       ——周争锋2020年4月21日写于深圳港中旅大厦

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