疫情期间话租金：减免与否还是个问题

颜宇丹 发表于[2020-04-09]

 广东丹柱律师事务所  颜宇丹|刘茹 

疫情期间，社会整体消费降低，实体经济低迷。受疫情防控政策影响，不少外地租客年后无法按时返回，但租住的房屋仍需按时交租；大部分商铺延缓开业，开业后却门可罗雀、入不敷出，同样面临着不小的房租压力。为应对这一困境，全国各地虽然针对性出台了相关减免租政策，但适用范围不具有普遍性，我们近期陆续接到的多起法律咨询所涉及的租赁合同纠纷正是如此。我们认为，承租方希望出租方减免租金无可厚非，但能否减免租金、应减免租金多少以及对合同履行的影响等，还需结合承租房屋的用途、承租方生产经营是否受到实质影响、租赁合同的具体约定、出租方的性质等因素综合考量。

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减免租金是情理还是义务？

1.1 国有资产类经营用房

2月8日，深圳市人民政府办公厅印发《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》（深府规〔2020〕1号），明确在物业租金方面，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，以及承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。减免的范围包括厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等。该政策是对当前疫情下租赁标的物的市场价值减损的科学评估，亦可将其视为政府调整租赁双方风险负担的合理标准，符合条件的承租方可以据此要求出租方对租金进行减免，此时减免租金是出租方的义务。

1.2 其他社会经营用房

上述政策中虽同时积极鼓励倡导非国有企业、社区股份合作公司和个人业主参照国有企业做法适当减免房租，但这种倡导性规定并不具有法律强制性和普遍约束力。对于其他社会经营用房，出租方不必然具有减租、免租的法定义务。是否减免租金，首先需由合同双方自愿协商确定。如果房屋租赁合同中约定了“不可抗力”条款，则存在减免房屋租金的可能性；如果没有约定，对于疫情期间承租方是否有权要求出租方减免房租，法学界存在较大争议，主要存在三种不同观点：观点一认为出租方减免租金，是一种互帮互助的好意施惠，符合一般情理，但并非强制性要求，不是法定义务；观点二认为，涉及疫情期间租赁合同纠纷的处理，应当适用公平原则，兼顾双方利益，承租方请求出租方减免租金，合理分担因疫情导致的不利后果，可以援引情势变更的法律依据；观点三则认为，涉及疫情期间租赁合同纠纷的处理，应具体个案具体分析，不宜笼统的适用公平原则。

承租方疫情期间收入降低或者没有收入，导致履行租金支付义务确实存在重大困难的，由于承租方仍可占有使用租赁房屋，不必然导致合同目的不能实现，故其以疫情系不可抗力为由解除合同的主张很难得到法院支持。如果合同继续履行，实际上不仅承租人可以避免单方解除合同需承担违约责任的风险，也减轻了出租方的风险，因为合同如果解除，出租方可能需要支出部分沉没成本，比如因房屋短期内空置不能收取租金或者因需求降低不得已调低租金价格所产生的损失。从这一层面来看，承租方向出租方主张减免租金，根本上是希望实现风险共担。依据《广东省高级人民法院关于审理新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的规定，由于疫情或者防控措施，按原合同继续履行对承租人明显不公平或者不能实现合同目的，承租人请求变更租金金额和支付方式等合同内容的，应当根据公平原则，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更等规定处理。对于适用情势变更原则处理的案件，根据《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条规定的要求，还应当报省法院审核。

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什么情况下可以要求减免房租？

租金减免的具体范围及减免幅度大小，因情况不同而有所差异。按照公平原则，除出租方与承租方就租金减免事宜协商一致，能否减租应当结合承租房屋的用途、承租方无法正常营业或居住的具体原因、疫情对于房屋租赁合同履行的影响大小等方面来考虑。以下内容为针对非国有资产类的其他社会经营用房的租金减免情况的具体讨论。

2.1 普通住宅/住宅公寓

由于疫情并不会影响居住房屋的居住功能，故一般不存在租金减免的问题。承租方唯一可能有权要求出租方减免租金的情形，就是承租方确因政府防控疫情的需要导致所租赁的房屋在疫情期间被封锁，承租方不能进入所租赁房屋居住。除此之外，出租方减免租金只可能是基于情份，因为在房屋租赁合同中，只要出租方交付的房屋保持在租赁期间符合约定的使用条件或状态，承租方如何实际使用、能否实际使用房屋以及是否通过行使使用权取得其预期收益，均不影响承租方履行租金支付义务。

2.2 商业办公楼/写字楼

对于商业办公楼租金减免问题，要分阶段讨论，因为不同的周期，所遭受的损失也不同。

1月27日，国务院发布《延长2020年春节假期的通知》（国办发明电〔2020〕1号），明确延长2020年春节假期至2月2日。

1月28日，广东省人民政府下发《关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确各类企业复工时间不早于2月9日24时，涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的相关企业除外。

2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。

在2月3日后至位于广东省的承租方可以申请复工的日期前，由于政府文件明确要求企业不能复工，系政府强制性要求，不属于承租方责任。在此期间，对于承租方而言，商业办公楼是完全无法使用的，承租方受到损害较大，出租方应当减免租金。

对于承租方可以申请复工后到一级状态结束之前（2月24日），此期间能否减免租金主要看承租方复工后对商业办公楼的使用是否受到影响。复工后，如果商业办公楼可以不受影响的正常使用，在此种情况下，因承租方已实际占有租赁商业房屋，办公楼的使用功能已经恢复正常。只不过由于疫情未消，影响尚存，承租方可能仍会有一定的损失，但是该损失较之前情况而言相对较小，根据公平原则，此时就租金问题双方应协商后解决，出租方可以酌情减免此期间的全部或者部分租金。

2.3 商铺/门面房

对于商铺租金减免问题，要分类型讨论，因为不同类型的商铺所遭受的损失也不同。

3月16日，《广东省新冠肺炎病毒疫情等级区分分级名单》明确，深圳市福田区为中风险地区，深圳市其余各区（含新区、深汕特别合作区）均为低风险地区。

3月21日，《深圳市疫情防控等级划分及防控要求（2020年3月21日—3月28日》，明确深圳市各区（含新区、深汕特别合作区）均为低风险区。

《广东省餐饮服务业新冠肺炎防控工作指引》规定，高风险区暂停群体性、聚集性活动，暂停开放各类室内娱乐文化休闲场所，各类餐饮单位暂停堂食服务。除生活必需的农贸市场、商超、便利店等外，视疫情情况关闭其他公共活动场所。中风险区限制室内群众性活动，控制室内娱乐文化休闲活动，进行人员登记和体温检测。各类餐饮单位须严格按照开展堂食服务。低风险区开放各类公共场所，加强场所通风消毒，做好体温检测。

比如福田区的娱乐场所/瑜伽健身/美容美发等机构的商铺，因3月21日前政府限制开门营业，对于承租人而言，可能根本无法使用商铺，房屋使用目的在此期间根本无法实现。这种情形下承租方受到损害较大，根据公平原则，出租方应当减免租金。对于教育培训机构商铺，由于疫期结束的具体时间不能确定，不宜开展线下培训活动，减免租金情况更要具体情况具体分析。

对于餐饮行业，基于大家对于疫情的恐惧和担忧，即使复工，线下消费人员、商铺客流量等也会大量减少，这类商铺的营业收入全靠线上，但是相对禁止营业而言至少商铺的使用功能还是实现了。因疫情结束期限未能确定，承租方的营业收入降低不属于出租方责任，任何生产、销售等市场行为均具有一定的商业风险性，存在有生意兴隆抑或惨淡的可能性，而出租方也不可能无期限地对承租方减免租金，因此对于场所全面开放后能否减免后续租金，没有法定依据，以承租双方协商为主。希望承租方和出租方妥善协商，相互扶持，共克时艰。

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要求减免租金可以通过哪些途径实现？

3.1 承租方与出租方签订的房屋租赁合同中明确约定或事后协商一致

新冠肺炎疫情期间，受疫情影响无法履行合同的，构成不可抗力。如果承租方与出租方在房屋租赁合同中对发生不可抗力情形下能否减免租金作了详细约定，只要不违反法律行政法规强制性规定，约定即为有效，是否减免租金以及减免租金的数额也应按照合同约定处理。若合同对此未作明确约定，承租方可以就减免租金事宜与承租方协商一致，达成减免租金的书面协议，明确减免租金涉及的租赁期限、减免方式和金额等。

3.2 无法协商一致的，可以通过提起诉讼或申请仲裁的方式解决争议

如果双方无法协商一致，可以查阅租赁合同明确争议解决方式。如果租赁合同明确约定通过仲裁方式解决争议的，则应当向相应的仲裁机构申请仲裁。若约定了通过诉讼方式解决争议，则可以通过向租赁房屋所在地人民法院起诉的方式请求法院解决争议。当然，任何仲裁和诉讼都是有风险的，个案中当事人的情况、租赁房屋的位置、租赁房屋的用途、当地疫情管控的规定等，都会对案件产生影响。此外，无论是仲裁还是诉讼都有时效限制，疫情结束后，应当及时申请仲裁或者提起诉讼，避免超过时效。

3.3 拖欠租金、违规转租分租、哄抬租金等情形能否阻却租金减免

从有关国有资产类经营用房减免租金的惠企政策的实际落实情况来看，享受“减免2个月租金”优惠政策还需具备以下前提条件：承租方当前没有拖欠租金、不存在违规转租分租、没有哄抬租金和提高水电、公摊行为和其他违反物业租赁合同约定的情形。其他社会经营用房在实际减免租金过程中，也可参照上述政策落实的实际情况对承租方设置减免条件，要求承租方在获取减免时应遵循没有拖欠租金、不存在违规转租分租、没有哄抬租金和提高水电、公摊行为和其他违反合同约定情形等要求。其中，需要注意的是转租分租的情形，如果租赁协议是实际承租人与中间转租方（俗称“二房东”）签订，根据合同相对性，最终承租人应向“二房东”提出减免租金的请求，则可能出现“二房东”获得业主方的租金减免，但没有给最终承租人进行减免的情形，此时实际承租人可以向出租方反映情况，让出租方督促“二房东”同步减租。

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拒绝减免或者拒付租金是否构成违约？

4.1 出租方拒绝减免是否构成违约？

《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，租赁合同一旦签订即为有效，疫情期间租赁合同中租金条款是否予以变更由合同双方自行商定。在无法达成一致进行变更的情况下，各方均应当按合同继续履行。如果合同中减免租金事宜未做约定或者事后未协商达成一致，减免租金不属于出租方的合同义务，出租方拒绝对承租方减免租金的行为不构成违约。

4.2 承租方拒付租金是否构成违约？

减免租金并非承租方单方可以决定，过程和结果自然会影响出租方的权益，减免租金必须依法进行。如果没有经过法定程序或协商一致变更合同，那么原合同约定的租金金额和支付时间等条款对承租方都具有完全的约束力，即按照合同约定支付租金是承租方的合同义务。如果承租方单方擅自拒付租金，则构成违约，应承担相应的违约责任。

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合同是继续履行还是解除？

新冠疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定。为维护房屋租赁市场稳定，租赁合同的解除应慎重适用，一般以继续履行为原则，是否减免租金，也以出租方与承租方双方协商为主。

确因疫情或者政府防控措施影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求解除合同的，应结合疫情发生期间，当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条规定处理。

如果承租方因疫情期间收入降低或者没有收入导致履行租金义务确实存在重大困难，此时承租方可以援引《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定，和出租方积极协商变更合同内容，例如通过顺延租赁期限、调整租金、分担损失等方式，促进合同继续履行。承租人积极与出租方协商减免房租是最好的解决方式，这种方式也有利于承租人与出租方的长期合作与发展。

如果在疫情发生之前就已具备合同解除条件的，则除承租方与出租方协商一致的情形，单方解约的，违约方应承担违约责任。

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减免租金有无相关扶持补贴政策？

各地政府陆续推出相关政策支持中小企业应对疫情的不利影响，减免租金是其中一项重要政策，在准备实施租金减免措施前或已经实施租金减免措施后，出租方应注意审查实施减免租金措施后是否符合申请租金扶持的条件，承租方应注意审查自己是否符合申请租金补贴的条件，若符合条件，应当及时向有关部门提出申请。政府出台的相关政策，在一定程度上可帮助出租方和承租方降低自身利益损失。

关于出租方在实施减免租金措施后可否申请租金扶持，可以查询相关政策。例如《深圳市大鹏新区管理委员会印发关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小企业共渡难关的应急扶持措施的通知》深鹏管规〔2020〕2号规定，对实际减免承租人租金的社会工业园区、文化创意产业园、体育产业园区及旅游景区运营方，按照实际减免租金的50%给予最高不超过20万的专项扶持。《南山区关于携手企业勠力同心共渡难关坚决打赢疫情防控阻击战的专项支持措施》明确，对2020年2月至3月期间符合条件的园区运营机构，按照实际减免租金的50%予以专项扶持，单个园区最高不超过300万元；对辖区符合条件的企业减免租金的股份合作公司，在2020年股份合作公司支持政策和其他支持政策中予以考虑。其余各区均有关于对于主动免租减租、表现突出的各类主体，予以表彰奖励，并在政府投资项目合作、配套政策等方面予以优先支持的类似政策规定。

关于承租方是否符合申请租金补贴的条件，可以查询相关政策。例如《南山区关于携手企业勠力同心共渡难关坚决打赢疫情防控阻击战的专项支持措施》明确，对辖区受疫情影响较为严重且在南山区承租社会经营用房的的住宿、餐饮、零售行业企业，按企业2020年2月至3月期间实际支付租金的30%给予商业企业租金补贴，单个企业最高不超过10万元。

附相关法律依据：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》 第二十六条  合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》 第二条   严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条为了因应经济形势的发展变化，使审判工作达到法律效果与社会效果的统一，根据民法通则、合同法规定的原则和精神，解释第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

《民法总则》第一百八十条   因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条  因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条  当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。