点评二手房购房18坑之一

周争锋 发表于[2020-03-19]

点评二手房购房18坑之一

广东华商律师事务所   周争锋

疫情期间，闲着也是闲着，看了自媒体推出的购房18坑，笔者忍不住也想说点啥，纯粹是一个房产律师的经验之谈。今天是第一部分。

一、卖房找大中介，买房找小中介

找中介买卖房产，实际上和中介公司大小没多大的关系，主要是看跟单业务员的业务熟练程度和个人的人品，大公司的流程相对正规些，一般不会买到有明显问题的房产，比如查封房和凶宅。但也不能说没有任何风险，媒体报道大中介公司业务员出事的也不少。另外就是通过大点的中介公司买房，费用较高。

所谓的大中介公司流程正规主要是其准备文件种类齐全，如有共有人同意出售的声明，有租客放弃优先购买权的声明，有送达地址确认书，有要求买卖双方填的《二手房交易重要事项告知书》等书面文件。但有些所谓的大中介公司是用加盟方式开的，实际上和小公司没有区别，管理也很混乱。

买卖房产，当事人找的其实不是中介，找的是合适的房源和更低购房成本的渠道，某家中介公司独家的房源，你就没得选择，房子选好了，找靠谱的中介就好，特别是已经有过交易经验的，找自己以前认识的中介就挺好。从交易成本和效率上看，一般规则是，卖房找大中介，买房找小中介。

二、隐瞒其他共有人签订的合同合法有效

共有产权其中一个共有人签字，可不是合同无效，买卖合同合法有效，出卖人继续履行不能，由签字的出卖人承担违约责任。最常见的就是夫妻婚后购买的房子，产权登记在夫妻一方名下，夫妻任何一方签订买卖合同，合同均是合法有效。另外一个共有人不签字追认合同，或阻挠合同继续履行，由签字人承担违约责任。

登记产权人签字并配合买受人完成过户后，买受人没有任何过错，过户后没有登记的产权人一方也找不了买受人的麻烦，只能找共有人的麻烦，买受人根本不用担心合同效力的问题。但是买受人和登记产权人恶意串通的除外，比如双方是熟人，买受人知道共有情况。

当然最好是所有的共有权利人都在合同上签字，这样即便是出卖人违约，买受人诉讼继续履行合同时，也不存在法律上的障碍。若明知道是离异后的房产，最好是夫妻双方都出面签字，出卖人只有离婚协议书约定的债权，不动产权证尚没有完成更名的，其还没有取得物权处分权，合同有可能交易不下去，应果断放弃交易。

买受人只需要关注对方的签约人是不是不动产证上的登记产权人，若是登记产权人表明买受人已经尽到谨慎的注意义务。是否存在共有人需要出卖人主动交代，出卖人在填写《二手房交易重要事项告知书》没有告知，中介和买受人只能认为没有其他共有人，就不存在过错。

三、网签并不能阻止一房多卖

网签合同备案，这是买卖一手房时的说法，二手房一般不用网签合同备案的说法，一手房的网签备案法律法规有明确规定。通常说的网签合同备案，特指在一手房销售时，在预售合同签订后办理预售房产抵押登记前的一个流程，是政府房地产行政管理机关管理一手房销售的手段，也是办理预告登记及办理预售房产抵押的前置程序。当然个别地方的不动产登记中心，比如宁波市也开展二手房买卖合同的网签合同备案工作，但是深圳市没有二手房网签合同备案的流程和说法。

不论一手房还是二手房的网签合同备案，这都只是行政管理的手段，起不到阻止一房二卖的作用，阻止一房二卖的法定程序是《物权法》规定的预告登记程序，不是网签备案程序。特别说明下，在一手房领域，广州市是个例外，因为广州市在2013年就把一手房交易过程中的网签合同备案和预告登记流程二合一了。

深圳市二手房交易过程中，买受人是不可能通过办理网签合同锁定出卖人的房产。深圳市没有限定二手房在登记中心系统生成网签合同的次数，而据笔者所知北京和上海等地在房产交易系统中只能生成一个二手房网签合同，变相限制出卖人第二次交易，限制的期限为90天，过期后可以再次录入新的网签合同。笔者认为这样的操作流程侵犯了出卖人的自由交易权。特别是在买受人恶意违约时，出卖人投诉无门，这是管理机关过分的偏重对买受人的保护，漠视出卖人的合法权益，导致这些地方的中介公司恶意录入网签合同损害出卖人权益，这样的报道屡见不鲜。

在司法实践中处理一房多卖的游戏规则，优先权顺序依次为：已办理所有权转移登记>预告登记且在有效期内>占有>递件>网签>付款>成立在先的履行顺序。预告登记和占有的优先权，均排在网签合同前面。

定金监管与否均不能阻碍出卖人一房多卖。诉讼时出现一房多卖，买受人可以主张差价损失，前后两个合同价款的差额，在法律上属于买受人的可得利益损失。阻止一房多卖的手段，依法应是到不动产登记中心办理预告登记，目前深圳要求没有抵押和查封的二手房产才可以办理预告登记。除了预告登记外，另一个方法就是买受人提前占有房产，把交房手续前置。

买卖房产也讲究门当户对，购买代持的房产时，应要求实际产权人在合同上签字承诺承担连带责任。买受人尤其需要注意的是在发现一房多卖的确切证据后，应尽快查封房产，掌握主动权。

四、购买学位房应核实租赁备案登记记录

若买受人购房看中的是依附在该房产上的学位，买卖合同条款中应就学位问题单独作出明确约定，当然也包含学位不能实现的违约责任处理。实践中，买受人应注意购买的房产以前是否办理过租赁备案登记，有些租客办理了长期的租赁备案登记，虽然提前退租，但是并不妨碍其拿着以前的租赁备案手续申请学位。有些业主书面保证自己没有用过学位，但是这是打擦边球的作法，业主本人没用过，但他并不保证租客和上一任业主是否有用过学位，他所做的承诺只是针对他本人。关于学位不能实现的违约责任，合同中应约定明确的赔偿金额，限制法官使用自由裁量权。笔者见过的几个判决，买受人学位落空法院判决的赔偿是10万元。学位房的占用情况，买受人可以登录各区教育局网站查询或致电学校招生办了解，同时需要注意保存相关的证据。

五、二手房是现状买卖

双方在签订一手房买卖合同时，周围的建筑可能尚未建设，双方往往是对着规划图纸进行交易，因此开发商有介绍周围环境的义务。二手房不同于一手房，二手房是现状买卖，出卖人不会主动介绍房产周围的具体情况，买受人在看房前应自行了解。二手房买卖买受人应重点关注房屋是不是凶宅，有没有难以忍受的噪音等，这个可以在出卖人填写《二手房交易重要事项告知书》时询问清楚。买受人在签订合同后发现有不利因素想要撤销合同，买受人应举证出卖人存在恶意隐瞒的事实，实践中存在现实困难。有法院甚至认为，忌讳“凶宅”并非良诉不应提倡。

六、购房的风险和收益成正比

找中介公司操作购房资格和贷款资格，这是很多买受人找中介买房最看重的东西。购房者明明知道自己不符合购房条件，却让中介想办法搞定购房资格和贷款资格。实际上大多数买受人，找的就是这样神通广大的中介。实话实说，银行流水和收入证明，实打实满足银行要求的人还真不多。中介推销有些房产最大的买点就在于该房产可以办理高评高贷，少交首期款。当然风险和收益成正比，想冒风险就不要在出事后承担责任时把责任都推给中介。买受人不符合购房的条件，等条件符合了再买，就啥事没有，天下太平。

——周争锋2020年3月19日写于洛阳

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