购房宝典系列五——“三价合一”政策引发的纠纷

黄静丽 发表于[2020-03-25]

前言：三价合一、合同倒签、网签、满五唯一、加价交易……，一个普通的二手房买卖交易怎么了？

一、客户委托

2018年3月31日，经中介居间，买卖双方就涉案房产签署《意向书》，为规避“三价合一”政策减少税费，将《意向书》日期倒签为2018年3月28日（实际签约日期为2018年3月31日），涂某支付10万元保证金。

次日（4月1日）涂某被告知不能适用旧政策，签署居间合同条件未成就；但涉案房产将于2018年8月13日符合“满五唯一”减税条件，中介协调殷某配合申请税费减免继续交易；但因殷某要求加价交易未达成一致意见。

双方产生纠纷，殷某诉至法院，一审法院判决解除《意向书》后驳回殷某其他诉讼请求，其不服提起上诉，二审维持原判。

二、重要提示

1、三价合一：指中介版本二手房买卖合同的真实成交价、网签备案合同价、银行贷款时提交的合同价三者统一。网签备案合同价体现在房地产证上，也是纳税的计算基数。买家申请银行贷款时，商业银行以网签备案合同价和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。“三价合一”政策即中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局和深圳市规划国土委《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》（深人银发〔2018〕41号）。

2、“满五唯一”免税：指对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“自用 5 年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达 5 年以上。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内卖方（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。赠与或继承后受赠与人或继承人出售时符合满五家庭唯一条件，也免个人所得税。唯一的标准深圳市目前执行的是限定在深圳市内无其他住宅类房产。

3、二手房网签：指房管局推出的一个网上交易系统。系统运行后二手房交易过程中房源信息公示、签订中介服务合同、签订房屋买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行，并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。

4、意向书：本案中意向书合法有效，如果顺利进行，买卖双方将如约签订二手房买卖合同，但事与愿违，不能适用旧政引发交易纠纷。法院认定双方最终未能签订正式商品房买卖合同，并非买家涂某的违约行为导致，而是因为双方就原协商的价格进行房屋交易的条件最终未能成就，合同目的不能实现，故应解除《意向书》后返还10万元。

作为买家，若购房名额、资金等都准备完成，可以直接签署中介版本房屋买卖合同，若是需要卖房换房，可以先签署《意向书》，约定正式商品房买卖合同签约条件。

5、合同倒签：本案之所以倒签，是为了节省税费。“三价合一”政策出台之前，有一些民间做法可以达到少交税，如故意约定更低的成交价等。2018年3月28日“三价合一”政策出台后明确否定了某些做法。作为卖家，如果中介或买家要求配合进行某些操作以达到减税的目的，建议三思而行。

6、税费减免义务：作为买家，应在签约之前了解交易房产的具体情况，如达到申请税费减免条件的，必须要求添加相关的卖家配合义务；作为卖家应当知道，配合申请税费减免是一项法定的附随义务，即使合同没有特别约定。本案中的殷某不积极配合申请税费减免，反而要求交易价格增加税费减免的一半，这是变相的加价交易，只好自食其果。

7、中介提供的任何资料要保留好原件，特别是手写文件。本案中，中介人员手写版本新旧政策下税费对比清单，是支持涂某胜诉的关键证据资料。

8、房产交易，交易标的动辄几百万上千万，无论是买家还是卖家，自己都应当做足功课，不能完全依赖于中介人员，如本案，买家因中介承诺仍旧可以适用旧政减税而签约，虽然最终未遭受损失，但足以给各位警醒。

法条：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。