超期失权｜一手房合同解除权法定有效期：3个月或1年！（注意不等于诉讼时效）

张茂荣 发表于[2019-08-24]

合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效制度

本周，有朋友咨询2600多万购房，开发商迟延交房两年多，如何起诉退房，笔者回答已失权，其不解，说：不是三年诉讼时效吗？

三年诉讼时效是《民法总则》的新规定，而《民法通则》规定只有两年，很显然，这位朋友是特意关注过时效的，但混淆了“形成权”和“请求权”、“解除权行使期限”和“诉讼时效期间”的区别。

而经与律师同行聊天，发现很多也是搞不清一手商品房买卖合同（本文所述合同均指一手房买卖合同）还有解除权期限一说，因至关重要，故而撰文提醒。

一、相关规定
1、《合同法》第94条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务， 经催告后在合理期限内仍未履行 ；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《合同法》第95条：
法律规定或者当事人约定解除权行使期限， 期限届满当事人不行使的，该权 利消灭 。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限， 经对方催告后在合理期限内不行使的，该权 利消灭 。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在 三个月的合理期限 内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为 三个月 。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起 一年 内行使； 逾期不行使的，解除权消灭 。

二、规定解读
1、《合同法》第94条第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行而导致合同解除的，需同时具备五个要件：违约方迟延履行债务、迟延履行的是主要而非次要债务、 守约方必须履行催告义务 、违约方催告后仍不履行， 催告期限必须合理 ；
2、《解释》第15条规定了“两类三种”期限，分别是： 催告履行义务期限 的三个月（第1款）、 行使解除权期限 的三个月或一年（第2款）；
3、除非另有约定，购房者催告开发商交房或开发商催告购房者付款必须给足至少三个月的合理期限，只有在三个月内仍未履行的，违约方方构成根本违约，守约方方有权解除合同。换言之， 违约方拥有三个月的延缓期，守约方不能在三个月内解约，违约方三个月内履行义务的，三个月外也不能解约 ，该期限是对《合同法》第94条第（三）项合理期限的具体规定；
4、法律没有规定或者当事人没有约定，解除权发生后，守约方解除权的行使期限分为两种：一种是 违约方有催 告解除权人行使解除权的为三个月，从催告次日起算 ；另一种是 违约方无催告的为一年，从解除权发生之日起算，逾期解除权消灭 。该解约权行使期限是对《合同法》第95条第2款合理期限的具体规定，目的在于督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态。

三、实践案例
1、韦其豪、清远市清新区伟美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
审理法院：广东省高级人民法院
案号：（2017）粤民申6811号
裁判时间：2018年12月28日
裁判观点：
根据案涉合同约定，韦其豪应于2014年12月14日前付清购房余款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。韦其豪一直未能付清购房余款， 2015年2月12日（60天+1年）合同约定的解除权除斥期间开始起算，伟美公司于2016年7月13日起诉要求解除合同，已超过合同约定解除权一年的除斥期间，合同约定的解除权已经消灭，案涉合同继续履行 。
但是， 此后韦其豪仍未缴纳购房余款，并已构成法定的根本性违约 ， 伟美公司 在韦其豪逾期支付购房款一年半后，发函给韦其豪，在主张余款而不得后提起本案诉讼， 请求解除合同并获支持，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定 。
2、陈永、山东孔子文化创意有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
审理法院：山东省高级人民法院
案号：（2018）鲁民申3732号
裁判时间：2018年10月16日
裁判观点：
本案双方所签订的 《商品房买卖合同》约定了合同的约定解除权 ，即“孔子文化公司逾期交付房屋超过30日，陈永有权解除合同”， 而 对解除权的行使期限并未作出约定，故原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，认为陈永应在解除权发生之日起一年内即2013年6月30日前行使解除权，并无不当，该认定有利于保护交易的稳定性。陈永主张其可在孔子文化公司逾期交房超过30日的任何时间行使解除权，没有法律依据 。
3、宿迁市绿润房地产开发有限公司与吴绍军商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
审理法院：江苏省高级人民法院
案号：（2018）苏民申301号
裁判时间：2018年05月22日
裁判观点：
吴绍军与绿润公司签订的《协议书》及《商品房买卖合同》分别约定房屋应于2015年7月1日前、2015年5月31日前交付，但绿润公司未如期向吴绍军交付。经吴绍军发书面函催告，绿润公司仍未交付，且截止到本案一审开庭时涉案房屋未经验收合格，故吴绍军有权解除合同。 本案中，《协议书》及《商品房买卖合同》未约定合同解除权行使的条件及期限，绿润公司亦未催告过吴绍军行使解除权，故2016年10月底之前解除权并未消灭，绿润公司关于吴绍军的解除权已消灭的主张没有事实和法律依据 。
4、肖秀起、韩玉珍与韩忠福房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书
审理法院：吉林省高级人民法院
案号：（2017）吉民申940号
裁判时间：2017年07月20日
裁判观点：
本案中，肖秀起、韩玉珍对应收的房款最后一次向韩忠福催要时间为2013年一、二月间，韩忠福到敦化市公证处办理现金提存的时间为2013年三月份，期间不超过3个月。 韩忠福履行交付房款义务的时间并没有明显超出合理的履行期间（三个月），因此肖秀起、韩玉珍请求解除合同的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项所规定的法定解除的情形。 二审法院已综合考量本案的各种因素， 认定双方签订的合同不符合法定解除的情形，并无不当 。
5、周小洪、雷民商品房销售合同纠纷二审民事判决书
审理法院：四川省高级人民法院
案号：（2016）川民终707号
裁判时间：2016年10月21日
裁判观点：
双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》明确约定，本案房屋约定交付期限为2014年3月31日，并有30天宽展期，宽展期内不承担违约责任；对于本案合同解除，双方还明确约定解除权行使期限为30天。周小洪、雷民于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》进行催告，催告期三个月，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，三个月届满后的9月25日起，周小洪、雷民有权解除双方合同。 依照约定，周小洪、雷民应当在9月25日起30天内行使解除权，将解除合同的通知送达对方，但其未及时按法律规定和合同约定行使解除权。故周小洪、雷民在本案中因立天唐人公司延迟履行要求解除合同的理由不成立 。
6、(2009)粤高法审监民提字第145号
审理法院：广东省高级人民法院
案号：（2009）粤高法审监民提字第145号
裁判时间：2010年05月11日
裁判观点：
本案吴李鹏因按揭贷款未成的原因而逾期支付购房款， 鸿翔公司向吴李鹏催告后，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，给予吴李鹏三个月的合理期限，但鸿翔公司于2005年12月23日致函给吴李鹏，要求其支付购房款，而于同年12月28日便向深圳市罗湖区人民法院起诉请求解除合同，不符合上述司法解释的规定 ，因此，从公平合理原则出发，应给予吴李鹏一定的合理期限支付购房款，若吴李鹏在合理期限内付清购房款的，双方可继续履行合同，否则，逾期付清购房款的，则解除合同。 原审依据《合同法》第九十三条的规定，判决解除吴李鹏与鸿翔公司签订的《房地产买卖合同（预售）》不当，应予撤销 。
四、信荣说：解约权需及时行使，不行使而继续履行合同的视为放弃，失权后对方出现新的根本违约行为的，重新获得解约权。
1、 法律不保护权利上的睡眠者，请及时行使权利 。即便对方构成根本违约，守约方也应及时行使解约权，超过法律规定或者当事人约定行使期限，或经对方催告后在合理期限内不行使的，权利丧失（不再享有解约权），只能继续履行合同；
2、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定， 诉讼时效仅适用于债权请求权，而合同解除权系形成权，不适用诉讼时效制度 ，即：合同解除权的行使期限属《合同法》第95条规定的除斥期间，不发生中止、中断、延长的问题，属于不变期间（基于合同解除产生的债权请求权，受诉讼时效的约束）；
3、有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的， 视为放弃合同解除权 ，不能再行以此为由解除合同；
4、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方可以根据依照合同约定或者法律规定 重新获得合同解除权 （如案例1）；
5、 二手房买卖催告和解约权不适用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅规范房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，即一手房买卖合同，不适用于二手房交易（案例见天津市高级人民法院2018年11月05日审结的（2018）津民申2566号“张武飞房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”）。 实践中二手房交易的催告合理期限、解约权行使期限并无法律规定，个案法官有一定的自由裁量权 （笔者曾代理案件，催告对方半个月履行，对方不履行主张解除合同，法院认为不是合理期限判决委托人败诉，个案被告可参照以此抗辩）；

6、术业有专攻，各类期限复杂，非专业领域，即便律师也不能全部了解（如笔者对劳动争议、知识产权相关期限就不了解），专业的人做专业的事，大宗交易，还请委托专业律师介入。