点评二手房购房18坑之二

周争锋 发表于[2020-03-29]

                                                      点评二手房购房18坑之二
                                                    周争锋  广东华商律师事务所
       咱们书接上回《点评二手房购房18坑之一》，之一介绍了前6个，下面介绍中间的6个。

       七、买受人应核实房产的抵押金额

       买受人在签约前，除了关注房产有没有被查封外，还需要关注房产有没有高额的抵押贷款，或者说房产本身对出卖人还有没有价值。为什么要这样讲？因为深圳在2018年3月实行“三价合一”前，二手房交易中存在很严重的高评高贷，有些房子的按揭贷款超过房产本身价值，房产只是出卖人的空壳资产。这些高评高贷的房产往往是给他人代持的，代持人名下没有其他财产，出了问题在法律上买受人也追究不了背后实际控制人的责任。在这种情况下，买受人的定金就打水漂了。

       深圳的二押问题不是很严重，但是东莞和广州等城市二押问题有点严重。因为去深圳不动产登记中心办理二押要求提交不动产证原件，而现在深圳不动产证原件基本都在银行，当事人要想办理二押手续，需要去银行拿出不动产证原件，而这个有点困难。最近，银行和不动产登记中心搞了线上抵押，现在很多银行不再要求抵押人提供不动产证原件，直接在线上查询核实后就给产权人办理抵押手续。在线上抵押就绕开了去一押的银行去要索取不动产证原件这个流程，方便了产权人。银行还算有底线，在办理二押时，也只是贷出评估价的一部分，房产还保留有剩余价值，没有全额抵押出去。
       在银行不扣押不动产权证原件的城市，因为二押流程简单，这对买受人而言是很恐怖的。出卖人在房价上涨后不想履行合同怎么办呢？出卖人去做二次抵押，不抵押给银行，而是抵押给自然人。很多自然人之间借款本来就是信用贷款，抵押与否对他们来说无所谓的，这个抵押仅仅是一个双保险，此时就可以办理全额抵押，甚至是超额抵押。对于买受人来讲，如果出卖人做了高额的二押，这个房子前后两个抵押的价值超过房屋的总价，那么买受人诉讼继续履行是不可能进行的，只能要求赔偿，但是拍卖款在偿还了具有优先权的抵押款后就没有剩余，买受人的损失无法主张。所以说在银行不扣押不动产权证，业主二押或者三押没有限制门槛的城市，买受人一定要注意房产抵押的情况。
       笔者建议，如果买受人购买高评高贷的房产房子本身已经没有价值，或者说抵押的商业贷款数额太高，或者说有和其他人联合抵押的情况，这个交易有可能就履行不下去，应尽早放弃及时止损。买受人真要购买，应重点关注定金的安全，在赎楼完成以前或者过户以前，定金应该在中介处监管，避免直接放给出卖人。
       在审批贷款过程中，一旦出卖人赎楼的短期贷款数额超过了买受人的应支付的款项，银行为了回款考虑，不审批买受人的按揭贷款，此时应怎么办？此种情况属于出卖人的原因导致买受人贷款不能，违约的是出卖人。
       买受人此时应要求中介或担保公司修改交易的赎楼方式，在银行的贷款资料上注明出卖人选择现金赎楼，也就是可以把买受人的按揭贷款赎楼和出卖人的短期贷款，放在两家银行处理。当然，也可以就选择现金赎楼，由担保公司替买受人审核出卖人存在的风险，现金赎楼时担保公司会审核清楚这单交易的风险。

       八、定金是购房款的一部分

       定金和订金在写法上，现在写错的人很少了。实际上，在收据上写了订金的这个“订”也无所谓的，只要买卖合同中约定有定金条款，就算收据上是言字旁的“订”，也不影响定金的法律性质。
       尤其需要注意的是定金是一个实践性合同。什么是实践性合同，就是约定多少不重要，重要的是实际履行了多少，履行多少就算多少，双方的定金数额依实际支付的为准。
       二手房买卖合同中的定金条款，实际上它是一个单独的定金合同，要遵从定金合同罚则。这个定金条款，就是一个单独定金合同，法律上属于二手房买卖合同的从合同。定金条款依附在二手房买卖合同中有一定的作用，什么作用呢？虽然说它是一个定金合同，但是定金也是双方买卖合同约定购房款的一部分，买受人逾期支付定金，法律上就是逾期支付购房款，达到合同约定的解约程度，还是构成违约，这一点笔者今天再次强调一下。
       现在有些中介公司在签署二手房买卖合同前，会先让买卖双方签一个意向书，意向书里面约定的有定金条款，这个意向书本身就是一个定金合同。买受人给了一部分定金后不想签订正式的二手房买卖合同，剩余的定金就不用再支付，双方的定金就变成了实际给付的定金数额，对方就只能没收已经支付的定金，而不能再主张剩余的部分定金。已经签订二手房买卖合同的买受人，在给了一部分定金后不想买了，剩余的定金也不用给付。此时，买受人要注意保留最早通知出卖人不再继续履行合同的证据，这是减损措施。
       依据我国担保法的规定，定金的上限是合同价的20%。在深圳二手房交易实践中，银行认可的是合同价的8%以下，也有认可10%的。买受人给太多定金，有高评高贷的嫌疑，银行有可能不予认可，影响买受人的按揭贷款审批。

       九、定金监管在中介公司处也不是绝对的安全

       所有的中介公司都会说，定金监管在中介公司最安全，实际上中介公司主观上是为自己，客观上为买受人。为什么说主观上为中介公司自己呢？因为我们国家没有规定定金到中介公司账户以后的政府监管问题，至少目前没有。那么定金进到中介公司账户后，定金的支配权就在中介公司，就相当于在淘宝购物用支付宝付款后，在交易期间资金归支付宝公司支配一样，这是一个大的资金池。中介公司就利用这个资金池可以开设自己的担保公司，可以给其他买受人提供垫资服务，也可以搞一些其他投资。很多中介都否认他们公司用这个资金池去干其他事，但是你信吗？
       在中介公司监管购房款问题上，深圳是有血的教训的。在中天置业事件以前，买卖双方的定金和首期款全都是交给中介公司监管的。2007年中天置业突然倒闭后，买卖双方都折了本。这个事件促使深圳调整二手房的交易流程，明确了中介公司监管购房款的上限为购房款的5%，大额的交易资金让买卖双方去银行免费监管。
       买受人转账需要转到中介公司的对公账户上，如果说中介公司是一个小公司，出卖人就要考虑一下风险。因为中介公司是一个有限责任公司，它可以利用公司破产制度来规避所有的风险，如果公司经营不善破产，监管在公司的钱款就很难追回。因为定金交付给中介公司监管出卖人开出收据以后，定金所有权人已经变成出卖人。中介公司倒闭后，损失的是出卖人。因此，站在出卖人的立场上考虑，签合同当天拿到定金是最好的选择，对出卖人来讲监管期间的风险很大。
       另外，买卖双方和中介在签订定金监管协议时，要仔细审核定金监管条款，因为中介公司会在条款上做出有利于中介公司的安排。说白了，就是中介公司会尽可能拖延给出卖人支付定金的时间，就算双方去打官司，在打官司期间定金他们也可以免费使用，这就是中介公司最想干的事。

       十、购买代持人的房产，应让实际产权人承担担保责任

       买受人借名买房的法律风险，笔者就不提了。这里主要提醒一下买受人，在购买存在借名买房关系的房产时需要知道房产的实际产权人是谁，让实际产权人在买卖合同上签字，承担担保责任。实际产权人就是在合同签订前与买受人交易谈判的人，和买受人敲定合同细节后，再让代持人在买卖合同上签字。
       这个时候你千万要注意，代持人可能除了这个房子以外名下没有其他财产。为了交易安全和将来能够讨回定金，买受人记得要求房屋的实际控制权人也要在合同上签字，对合同的履行承担保证责任。买受人若碰见存在高评高贷的房子，或者说抵押贷款金额非常大的房子，或者这个房子的价值已经被实际产权人掏空的房子，同代持人签完合同给完定金后，定金就永远都拿不回来了。

       十一、合伙买房的风险在以后如何出售

       众筹合伙买房的风险不在于如何买，而在于买了以后如何控制风险，以后如何出售。
       合伙买房只需要找到足够的资金、有购房名额和贷款资格的合伙人，就可以轻松实现合伙买房。关键是买完房以后的风险：（1）房子价格不是每年都涨，合伙人中途要退出合伙分钱怎么办；（2）如何卖？在达到什么条件下房产登记的产权人才同意可以出售；（3）卖完房以后这个钱怎么分。 
       首先，合伙买房登记到指定的产权人名下，存在如下风险：
       第一，登记产权人欠外债被第三人查封拍卖房产；第二，登记产权人神不知鬼不觉的把名下的房子处分掉。这两个风险非常大且都控制不了，在众筹买房以前一定要考虑到这个因素。
       其次，房产达到什么条件下可以卖，约定涨幅到什么程度，或者说多少年大家可以卖这个房子？代持人不同意或者说控制了代持人的部分合伙人不同意如何处理？
       最后，售房款必须进入代持人的银行账户，这个账户由谁控制，怎么分这个钱，这都属于疑难问题。众筹买房人少还可以协商一致解决，人多了这就是个大坑。人多了打官司维权也很困难，只能说这种买房方式看上去很美。

      十二、租客有时候你惹不起

      出卖人卖房的时候要注意租客的优先购买权问题。出卖人可以在租赁合同中提前排除掉租客的优先购买权，租客签字以后就没有优先购买权。
      对于买受人而言，如果购买的房产带租约，那么一定要拿到租客放弃优先购买权声明，并且是当着租客的面核实一下租客是否放弃优先购买权。如果租客没有放弃优先购买权想要找事，会发起诉讼主张优先购买权要强制缔约，出卖人与买受人的交易进行不下去，出卖人对买受人构成违约。
      在2009年租赁合同司法解释出台前，房东侵犯租客的优先购买权，租客可以确认买卖合同无效的。虽然现在租客不能确认买卖双方的合同无效，但是不妨碍在过户前，租客查封房产主张强制缔约权。出卖人千万不要认为租赁合同随时可以解约，租客可以诉讼租赁合同继续履行。
      对带租约出售的房产，买卖双方尽可能在交易前就买卖不破租赁的事项提前沟通下，买受人要提前了解下租客的秉性，不然以后收房会遇上麻烦。这个问题笔者前面写了很多文章了，在这里就不细说了。
      ——周争锋2020年3月28日写于深圳
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