深圳房地产律师：一文看懂合同解除权的“丧失”与“重获”（非常重要）

张茂荣 发表于[2019-08-27]

1、解除权行使期限为除斥期间，期满不行使，解除权丧失，丧失后对方构成“新的根本违约”的，重新获得；

2、重获的前提是违约方继续违约，经催告仍不履行合同，并构成“新的根本违约”，否则无法重获！

▌原创：张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师

▌主攻：房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等

案例：韦其豪、清远市清新区伟美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
审理法院： 广东省高级人民法院

案号： （2017）粤民申6811号
裁判时间： 2018年12月28日
基本案情：
 2014年11月4日，被告韦其豪与原告清远市清新区伟美房地产开发有限公司（简称伟美公司）签订《广东省商品房买卖合同》购买涉案房产。 合同约定： 总金额331190元，签约日前支付首期款151190元，30日内贷款支付余款18万元，如因买受人原因贷款不成须在10天内付清余款或者与出卖人另定付款方式，逾期超过60日后，伟美公司有权解除合同。
合同签订后韦其豪仅支付首期款151190元；2016年7月5日，伟美公司发律师函催告支付余款18万元，韦其豪未予支付；同年 年7月13日 ，伟美公司起诉请求解除《商品房买卖合同》。
期限梳理：
韦其豪支付余款最后日：2014年12月14日（ 2014年11月4日+30日+10日）；
伟美公司解除权发生日：2015年2月12日（2014年12月14日+60日）；
伟美公司解除权届满日：2016年2月12日（1年）；
伟美公司催告支付余款日：2016年7月5日；
伟美公司起诉解除日：2016年7月13日（间隔催告8日）。

一审判决：超过解除期，丧失解除权
广东省清远市清新区人民法院经审理认为：按合同约定，韦其豪应在2014年12月14日前付清购房余款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。但按 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 ，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的， 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭 ”的规定。 伟美公司于2016年7月13日才起诉要求解除合同，已超过一年期限，解除权消灭 。为此，对伟美公司要求判令解除与韦其豪签订的《商品房买卖合同》请求不予支持。

2016年09月29日（2016）粤1803民初1979号一审判决： 驳回原告伟美公司的诉讼请求 。
二审判决：未过解除期，享有解除权
广东省清远市中级人民法院经审理认为：伟美公司2016年7月5日发函催告韦其豪支付余款18万元， 涉案合同解除权的除斥期间应从2016年7月5日起算，原审法院认定涉案合同解除权已过除斥期间，属于认定事实错误 ，本院依法予以纠正。 经催告后韦其豪在合理期限内仍然不履行合同主要义务，根据《合同法》第九十四条第三项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同 。

2017年05月05日（2017）粤18民终690号二审判决： 1、撤销一审判决；2、解除伟美公司与韦其豪签订的《广东省商品房买卖合同》 （其他判项略）。

再审判决：前有超期，丧失解除权，后经催告，重获解除权
广东省高级人民法院再审认为：根据涉案合同约定，韦其豪应于2014年12月14日前付清购房余款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。韦其豪一直未能付清购房余款， 2015年2月12日（60天+1年）合同约定的解除权除斥期间开始起算，伟美公司于2016年7月13日起诉要求解除合同，已超过合同约定解除权一年的除斥期间，合同约定的解除权已经消灭，涉案合同继续履行 。

但是， 此后韦其豪仍未缴纳购房余款，并已构成法定的根本性违约 ，伟美公司在韦其豪逾期支付购房款一年半后，发函给韦其豪，在主张余款而不得后提起本案诉讼， 请求解除合同并获支持，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定 。
2018年12月28日（2017）粤民申6811号 再审判决：驳回韦其豪的再审申请 。

信荣说：解除权行使期限为除斥期间，期满不行使，解除权丧失，丧失后对方构成新的根本违约的，重新获得
1、 法律不保护处于睡眠状态的权利 。解除权属于形成权，不适用诉讼时效，行使期限属除斥期间，期满不行使解除权丧失， 请及时行使权利 （推荐阅读《新房合同｜解除权法定有效期： 3个月或1年！》 ；

2、 解除权丧失后，负有继续履行合同的义务 。如本案：再审认为，2015年2月12日伟美公司解除权行使期限届满，丧失解除权，其于2016年7月13日起诉要求解除合同时，因解除权已经消灭，涉案合同应当继续履行；
3、 解除权丧失或者放弃后，如违约方继续违约，经催告仍不履行合同，并构成新的根本违约的，解除权重新获得 （注意：重获的前提是违约方继续违约，经催告仍不履行合同，并构成“新的根本违约”，否则无法重获！） 。解除权丧失后双方都负有继续履行合同的义务，如违约方仍不履行，守约方可依据《合同法》第94条第（三）款规定催告其履行，违约方仍不履行并构成“新的根本违约”的，守约方获得“新的解除权”。如本案：再审认为伟美公司丧失解除权后，2016年7月5日催告韦其豪继续履行合同，韦其豪仍不履行构成法定根本违约，2016年7月13日伟美公司起诉请求解除合同予以支持；
4、一手商品房合同解除权丧失后催告违约方履约，是否需要再按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款，给予不低于三个月的合理期限，没有法律规定。本案伟美公司解除权丧失后，2016年7月5日催告，2016年7月13日起诉解约，间隔只有8日，再审法院认定韦其豪构成法定根本性违约，据此判断， 实践中重新催告履行无需再给足三个月的期限 ；
5、 解除权丧失规定 ：《合同法》第95条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

6、解除权重获规定：《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条：合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。

About 信荣——一家成立于2007年，定位于全国范围内“房地产”争议解决，志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房地产”纠纷一线（400-0755-618）解决的跨区域房地产法律服务提供商。2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，目前已在全国27省市设立地方团队。

信荣说： “信荣说，说房市”简称，信荣律师房市观点，不可不知。