优先购买权被侵害，承租人如何主张损失？

颜宇丹 发表于[2019-12-10]

作者：广东丹柱律师事务所  颜宇丹  范嘉欣

为稳定租赁关系，提高房屋的利用效率，承租人优先购买权已成为各国普遍确立的一项民事法律制度。1999年，我国《合同法》第230条正式确立了该项制度。2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第21条也规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”因此，在承租人优先购买权受到侵害的情况下，法律赋予了承租人可主张损害赔偿的权利，但对于承租人优先购买权损害赔偿的性质以及范围没有更加具体的规定。

近期丹柱律所遇到类似情况，当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人能否以租赁房屋的实际售价和市场评估价之间的差价或房屋价款上涨的收益为基础主张损失？通过检索相关案例，我们发现法院多数是酌情支持，理由详见以下案例：

案例一：酌情支持

一、优先购买权是一种强制缔约请求权，不必然保证出租人会将涉案房产出售给承租人，故承租人不能以涉案房产的实际售价和市场评估价之间的差价为基础计算其所受损失。

【裁判观点】关于味研公司的优先购买权受到侵害该如何赔偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，味研公司有权要求裕佳公司承担赔偿责任。至于损害赔偿的数额，本院认为，优先购买权是一种强制缔约请求权，裕佳公司侵害了味研公司的优先购买权，实际上是侵害了味研公司和裕佳公司缔约磋商的机会，也就是说，优先购买权只是提供味研公司和裕佳公司磋商买卖涉案房产的一个机会，但并不必然保证裕佳公司会将涉案房产出售给味研公司，故味研公司不能以涉案房产的实际售价和市场评估价之间的差价为基础计算其的损失。一审法院以涉案房产签订买卖合同之日不交吉市场价值11065089元与涉案房产的实际成交价值6990000元的差价的30％即1222526.7元确定为裕佳公司向味研公司赔偿的数额，明显过高，本院予以调整。综合考虑本案实际情况，本院酌情判决裕佳公司赔偿味研公司损失10万元。

 法院  ：广东省广州市中级人民法院

 案号  ：（2014）鄂大悟刑初字第00072号

 

 

案例二：酌情支持

二、优先购买权性质为缔约请求权，出租人应承担相应的缔约过失责任，其赔偿范围的确定以缔约磋商时当事人的信赖利益为基础，而非完全的履行利益。

【裁判观点】本院认为，关于被告刘干应当承担的赔偿范围和具体赔偿金额问题。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。现原告已无法在相同地段以相同价格购买相同面积的房屋，原告损失客观存在，被告应当赔偿因侵犯原告优先购买权对原告所造成的经济损失。至于双方约定违约金5000元的问题，根据规定，当事人约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。至于具体的赔偿金额，因优先购买权性质为缔约请求权，被告刘干应承担相应的缔约过失责任，其赔偿范围的确定以缔约磋商时当事人的信赖利益为基础，而非完全的履行利益。综合考虑原、被告双方在房屋租赁合同中关于违约金5000元和所付租金应在总房款中扣除的约定内容、房屋双方装潢情况、房屋差价金额以及被告出售涉案房屋获益情况等情形，本院酌情认定被告刘干赔偿原告的各项损失为100000元。

 法院  ：江苏省句容市人民法院

 案号  ：（2017）苏1183民初2883号

案例三：不予支持

三、优先购买权是一种期权，能否实现尚有同等条件这一限制，不能等同于房产必然应出卖给出租人，故不能以房屋差价作为确定损失的标准。

【裁判观点】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人侵害承租人优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同违约方的损失赔偿额应相当于因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。刘伟华在本案要求李洪春赔偿的30万元是涉案房产2013年4月至7月期间房价上涨的差价损失。但首先，刘伟华基于租赁合同关系就涉案房产取得的是优先购买权，是一种期权，能否实现尚有同等条件这一限制，不能等同于房产必然应出卖给刘伟华，故不能以房屋差价作为确定损失的标准；其次，房屋市场价格是上涨抑或下跌不受个人意志控制，李洪春出卖涉案房产后房价必然上涨不属于李洪春应当预见到的情形，根据合同法上述相关规定，房屋差价损失不是李洪春违约应赔偿的范围；最后，刘伟华未能举证证明其购买了与涉案房产同地段、同类型房屋，付出的房价款高于李洪春出卖涉案房产的价款，即刘伟华未能举证证明因李洪春侵害其优先购买权造成其产生实际损失。基于上述三点，本院确认刘伟华在本案提出的30万元房屋差价损失不属于李洪春侵害优先购买权的赔偿责任范围，刘伟华要求李洪春赔偿该30万元损失的上诉请求，本院不予支持。因李洪春无需承担30万元损失的赔偿责任，相应地，张君孺亦无需承担连带赔偿责任。

 法院  ：广东省深圳市中级人民法院

 案号  ：（2013）深中法房终字第2631号

 

【丹柱述评】

 1、承租人的优先购买权损害赔偿性质为缔约过失损害赔偿。

优先购买权是指承租人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其租赁物时，得以同等条件下，优先同出租人缔约的权利，而非保证能够从出租人处购得转让房屋的权利。根据法律的相关规定，当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人有权主张损害赔偿，但对于损害赔偿的性质，相关规定对此并没有明确。实务中大致存在以下三种观点：

（一）侵权责任说——《房屋租赁司法解释》第21条赋予了承租人在优先购买权受到侵害时可向出租人主张赔偿责任的权利，属侵权责任。（参见江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终4245号）

（二）缔约过失责任说——优先购买权是一种强制缔约请求权，出租人侵害承租人的优先购买权，实际上是侵害了双方缔约磋商的机会，该行为发生在缔约阶段，应承担缔约过失责任。（详见上引案例一、二）

（三）违约责任说——出租人未通知承租人而将租赁房屋出卖他人即违反了《合同法》第230条规定的法定义务，而出租人的通知义务是基于租赁合同而派生的附随义务，出租人违反法定的附随义务属违约行为，故应承担相应的违约责任。（详见上引案例三）

上述三种观点，我们更倾向缔约过失责任说。首先，从立法本意出发，在《最高人民法院民事审判第一庭负责人就<房屋租赁司法解释>答记者问》一文中，民一庭负责人答复：“《房屋租赁司法解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权。”因此，承租人的优先购买权属强制缔约请求权的范畴，系债权。若适用侵权责任说，则意味着出租人侵犯了承租人的债权，而侵犯债权的主体需是债之外的第三人，但出租人系债本身的相对人，非第三人，故侵权责任说在逻辑上存在一定的矛盾。其次，侵害承租人优先购买权的行为发生是在缔约阶段，承租人和出租人之间尚未成立买卖合同关系，故适用违约责任损害赔偿有所不妥。最后，出租人未履行通知义务，导致承租人错失缔约磋商的机会，侵害的是承租人的信赖利益。因此，认定出租人承担缔约过失责任较为合理。

 

 2、承租人的优先购买权损害赔偿范围应以信赖利益为限，非预期利益，不能以房屋的实际售价和市场评估价之间的差价或房屋价款上涨的收益来计算损失赔偿。

如上所述，承租人的优先购买权损害赔偿应适用缔约过失责任，虽我国《合同法》第42条对缔约过失作了相关规定，但没有明确赔偿范围。结合通说认为，缔约责任应以信赖利益为限，不包括预期利益。信赖利益的保护原则是恢复到合同订立之前的状态，其中包括直接损失和间接损失。直接损失的认定比较简单，一般需举证装修损失、搬迁安置费等等，而间接损失是指承租人丧失同等条件下购买租赁房屋的机会利益，这也是实务中争议比较大的地方。

一方面，承租人基于租赁合同关系就租赁房屋取得的是优先购买权，是一种期权，能否实现尚有同等条件这一限制，不等同于房屋必然会出卖给承租人，即非完全履行的利益，因此不能以租赁房屋的实际售价和市场评估价之间的差价来计算损失赔偿。另一方面，从创设承租人优先购买权制度的角度出发，优先购买权的设立是为稳定租赁关系，提高房屋的利用效率，是对社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。若过于保护承租人的优先购买权，将房价上涨等预期收益都纳入赔偿范围，则会较大程度得限制房屋所有人的处分权，不利于资源的优化配置和有效利用。

【丹柱小结】

综上，我们认为承租人磋商机会的丧失并不一定会转化为经济损失，承租人也就不必然享有房屋的实际售价和市场评估价之间的差价或房屋价款上涨所带来的利益。当然，我们并没有完全否定房屋的实际售价和市场评估价之间的差价或房屋价款上涨作为间接损失的一个考量因素，但我们认为不应简单机械地全额认可，在一定程度上可参照房屋的实际售价和市场评估价之间的差价或房屋价款上涨所带来的利益并按照相应的比例酌情予以支持。至于比例方面，综合案件的具体情况和当事人的过错程度，多数判例是在10%-30%的区间。