二手房继续履行判决和原买卖合同之间的关系

周争锋 发表于[2019-08-05]

二手房继续履行判决和原买卖合同之间的关系

广东华商律师事务所  周争锋律师

引子

       2015年因“3.30政策”的刺激，深圳房价暴涨，出现出卖人毁约潮。当时支持差价损失的司法政策尚未成为深圳各区法院的共识，实践中也鲜有支持差价损失的判例。选择索要20%的违约金，还是选择诉讼继续履行合同，成为买受人首先需要考虑的问题。基于利益最大化的考虑，多数买家选择了诉讼继续履行，事实证明该选择是正确的。

      为了应对二手房交易市场出现的新情况，统一两级法院的裁判标准，深圳市中级人民法院房地产审判庭于6月25日组织召开了全市各区法院房地产审判庭庭长会议，通过了《深圳市各区法院房地产审判庭长关于二手房买卖合同纠纷的会议纪要》，其中在第三条规范了深圳关于买受人诉讼继续履行的条件：第一，买受人应有购房资格；第二，房屋原设定抵押权的，应当追加房屋抵押权人作为第三人参加诉讼，征求抵押权人的意见；第三，买受人须同意在合理期限内一次性付清购房款或有贷款银行愿意提供担保的承诺。

      这彻底废除了以往深圳法院判决二手房买卖合同继续履行，在判项中关于出卖人须买受人配合办理首期款资金监管、申请按揭贷款及需要出卖人申请赎楼注销抵押登记的内容。前述内容需要出卖人主动配合履行，因是具有人身依附性的行为，法院执行局无法强制执行。事实上深圳以前很多存在这样判项的判决，实践中都不能得到有效地执行。我记得2015年5家媒体报道了几个法院判决继续履行执行困难的案件，其中有一个已经执行了几年还没有结果，大家都在担心继续履行的执行问题。

      事实证明，深圳中院的这个会议纪要出台的非常必要和及时，大多数律师也都按照该指引，指导当事人收集并固定证据。深圳法院在审理继续履行的案件时，对执行时可能面临的执行障碍在审判中一并加以处理，最终也收到了良好的社会效果。

      深圳法院在审判实践中对该三条的贯彻情况：

      第一，买受人的资格问题是首先解决的问题。需要说明的是，在2016年10.4新政后，深圳中院二审时基本不再审核买受人的购房资格，买受人一审时有资格就可以了，因为连续出台限购政策，变化的太快。

      第二，买受人须承诺并提交证据证明自己有一次性付款的能力，避免判决继续履行后，买受人没有购房款，导致判决事实上无法履行。在执行该规定时，深圳法院只是蜻蜓点水式，从买受人开庭口头表示愿意一次性付款，到需要有书面承诺愿意一次性付款，再到需要买受人提供相应的流水证据，而没有像东莞等地的法院那样，要求买受人须在一定时间内把购房款打入法院指定账号，从根本上杜绝判决继续履行后买受人没有购房款引发新的纠纷。

      第三，在判项中明确买受人可以代为向抵押权人清偿债务以消除移转涉案房屋产权的抵押权障碍，亦明确了抵押权人需要配合出卖人或买受人办理赎楼、注销抵押登记的内容，判决生效后无需出卖人出面，买受人即可单方完成赎楼、注销抵押登记手续，凭着法院的协助执行通知书完成过户登记等全部手续。

      该会议纪要的内容也被2017年9月12日广东省高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》所采纳，对应的是该指引的第二十七条和第三十七条。

 

                                            正题

      在继续履行判决执行过程中，原合同的内容对买卖双方还有没有约束力；买受人不按照判决书判定的时间支付购房款，逾期超过原合同约定的宽展期，出卖人能不能再次依据原合同约定解约。另外一个就是继续履行的判决，最终因为判决后的原因，导致事实上不能履行了，买受人应该怎么办。现在我通过阐述二手房继续履行的判决和原合同之间的关系来解决这两个问题。

      深圳市二手房继续履行判决所衍生的其他问题，比如，买受人能不能不按照判决的要求履行而直接申请强制执行，买受人不能提存的处理、买受人税费缴纳等话题，以后再说。

      我认为继续履行判决书和原合同之间是公约和私约的关系。合同双方的纠纷经司法机关处理后，双方之间的权利义务内容由判决书重新作出安排，原合同成为过去式，对双方不再具有约束力。继续履行判决生效后，一方或多方再依据原合同主张权利可能会构成重复诉讼，违反一事不再理原则。继续履行判决生效后发生新的事实，导致继续履行判决无法执行，或因履行继续履行判决中的权利义务内容产生新的争议的，当事人可以再次提起诉讼。

      继续履行判决中，买受人需要履行的主要的义务是支付购房款，逾期不按照判决书支付的，出卖人只能按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定向买受人主张加倍支付迟延履行期间的债务利息，而不能依据原合同的约定主张解除合同，除非判项中有出卖人在什么条件下可以不再履行该判决，或可以解除双方买卖关系的明确内容。

      实际上，高明的法官在写判决时已经意识到这个问题，往往把买受人支付购房款的时间和出卖人赎楼、注销抵押登记的时间或红本在手的办理递件过户时间，安排在同一天履行，若双方都没有履行，双方都享有同时履行抗辩权，不影响买受人或出卖人向法院申请执行，从而实现了买受人的利益最大化。

      经梳理深圳最近几年的二手房买卖合同继续履行案件发现，深圳各个区法院按判项内容的写法，形成了三个流派。

      第一是宝安、南山法院形成的流派。判决内容中规中矩，判项首先考虑买受人的执行问题，各个判项之间在衔接上层次分明，依次执行就可。

      第二是福田法院形成的流派。最大的特色是加入须出卖人提供收款账号，拒绝提供的，买受人可以提存购房款的判项，甚至在个别判项里面有买受人不在一定时期内支付购房款，出卖人可以不再履行判决，径行解除双方买卖合同关系的表述。判项里面提到的提存判项看上去很美，但深圳市各个公证处没有开展由买受人单独申请提存购房款的此项业务，该判项非常地不接地气。

      法院过分地迷信《提存公证规则》第二条、第五条的规定，没有和实践相结合，实际上我国法律并没有规定法定的提存机关，司法部颁布的《提存公证规则》不是法律规定，只是指导公证处办理提存的规则，尚不足以得出公证机关是法定提存机关的结论。法理上人民法院也是提存机关之一，法院在执行中遇见申请执行人下落不明、长期不领取执行款的情形，结案的方式就是裁定由人民法院予以提存。既然判决买受人可以向公证机关办理提存，何不在判决中明确出卖人不提供银行卡账号时买受人向法院指定账号付款直接提存，或在判决中明确出卖人的接收款账户。

      第三是龙岗法院形成的流派。判决时法官已经考虑到判项中可能会存在遗漏事项的问题，故而在判项中往往有“判决未尽事宜双方按双方买卖合同的约定履行”所谓的兜底条款。而这样的判决，在我看来，人民法院只是对双方二手房买卖合同相关条款的约定作了变更，不是真正法律意义上的继续履行判决，实质是一个变更合同部分履行内容的变更判决，其不符合民事判决书应当具有对事确定力的要求，没有达到定分止争的法律效果。

      下面，从法条入手论述继续履行判决书和原合同之间是公约和私约的关系，顺便阐述继续履行判决执行不能的处理办法。

      一、双方签订的二手房买卖合同是私约的法理基础

      依据合同的相对性原则，双方签订的合同是私约，只对签约各方有约束力，但不具有申请司法机关依双方约定强制执行的执行性。

      1.当事人缔约自由。《中华人民共和国合同法》第四条，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

      2.依法成立的合同，对合同签订各方有约束力，但是尚不具备直接申请国家司法机关强制执行的执行力。出现纠纷后，还需要去司法机关走一道手续，取得具有强制执行力的判决书或裁决书。

    《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

       二、继续履行的判决是公约的法理基础

      继续履行的判决是国家司法机关代表国家对双方纠纷所作出的处理决定，带有国家意志成分，依法包括对人的拘束力、对事的确定力和执行力。

      对人的拘束力，主要是判决一经生效，具有普遍的拘束力，当事人各方必须遵守，人民法院不经法定程序也不能随意改变，全社会应当尊重。

      对事的确定力，主要是指判决一经生效，当事人就不得以此法律上的事实再提起诉讼或者提起上诉，判决确定的实体权利义务不得再有争执，也不容随意改变，也就是我们通常说的一事不再理原则。

      执行力是指判决作为执行根据，当事人可以直接申请司法机关进行强制执行的效力。

      1.违约方承担违约责任的方式包含继续履行。

     《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      2.人民法院法院判令继续履行合同时，在判项中必须明确纠纷各方需要继续履行的具体内容，确保判决有可履行性。

      最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释【法释〔2015〕5号】第四百六十三条规定，当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。

      3.判决书的判项是合同各方之间权利义务新的开始，以前的合同已经对双方没有约束力，成为过去式，各方只剩下履行判决判项所确定的权利和义务。判决继续履行的内容不明确、不具体，执行部门不能自行判定如何执行，应依据法院内部工作指引，让作出生效判决的法院给出明确的说明。这也是贯彻审执分离原则的具体要求。

    《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》法发〔2018〕9号第十五规定，执行机构发现本院作出的生效法律文书执行内容不明确的，应书面征询审判部门的意见。审判部门应在15日内作出书面答复或者裁定予以补正。审判部门未及时答复或者不予答复的，执行机构可层报院长督促审判部门答复。执行内容不明确的生效法律文书是上级法院作出的，执行法院的执行机构应当层报上级法院执行机构，由上级法院执行机构向审判部门征询意见。审判部门应在15日内作出书面答复或者裁定予以补正。上级法院的审判部门未及时答复或者不予答复的，上级法院执行机构层报院长督促审判部门答复。执行内容不明确的生效法律文书是其他法院作出的，执行法院的执行机构可以向作出生效法律文书的法院执行机构发函，由该法院执行机构向审判部门征询意见。审判部门应在15日内作出书面答复或者裁定予以补正。审判部门未及时答复或者不予答复的，作出生效法律文书的法院执行机构层报院长督促审判部门答复。

      4.判决的内容确实不具备继续履行条件的，法院可以裁定终结执行程序。当事人可以另行起诉，解决双方因不能继续履行合同所产生的民事责任。可以另行起诉的直接法律规定没有找到，但是找到的有相关案例和仲裁继续履行执行不能可以另行仲裁或诉讼的司法解释。

      在人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定该司法解释出台前，我在2016年也成功指导一个因仲裁裁决继续履行的内容不明确，不具有可执行性，而被深圳中院裁定不予执行仲裁裁决，而后买受人重新申请仲裁索要违约金和差价损失的案件，证明现实中是切实可行的。

      参照法律规定：

    （1）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释【法释〔2015〕5号】第四百九十四条，执行标的物为特定物的，应当执行原物。原物确已毁损或者灭失的，经双方当事人同意，可以折价赔偿。双方当事人对折价赔偿不能协商一致的，人民法院应当终结执行程序。申请执行人可以另行起诉。

     （2）《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》法释〔2018〕5号

      第二十二条，人民法院裁定不予执行仲裁裁决、驳回或者不予受理不予执行仲裁裁决申请后，当事人对该裁定提出执行异议或者申请复议的，人民法院不予受理。人民法院裁定不予执行仲裁裁决的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。人民法院基于案外人申请裁定不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，当事人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议；人民法院裁定驳回或者不予受理案外人提出的不予执行仲裁裁决、仲裁调解书申请，案外人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

      5.仲裁和法院之间没有形成裁决机构和法院执行机关的衔接机制，也就是法院执行机构只能依据仲裁裁决的内容执行，而不能像前面所述请求法院审判机关作出新的说明那样要求仲裁机关明确继续履行的具体内容，当仲裁裁决出现履行内容不明确时，执行法院只能裁定驳回执行申请，终结执行程序。

      二手房买卖合同中若约定的有仲裁条款，买受人申请仲裁时提出继续履行的请求被仲裁委支持，如仲裁裁决中有支付迟延履行违约金的判项，败诉方可能会配合执行，否则很容易因仲裁裁决的判项履行的具体内容不明确、不具体，或裁决的内容不具备可履行性，在法院执行阶段被驳回执行申请。比如，裁决里面只是裁决双方继续履行合同而不写明履行的具体内容，裁决中出现出卖人配合买受人办理监管首期款手续、配合申请按揭贷款、申请赎楼、注销抵押登记等人身性很强的事项。　　

     《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》法释〔2018〕5号

      第三条 仲裁裁决或者仲裁调解书执行内容具有下列情形之一导致无法执行的，人民法院可以裁定驳回执行申请；导致部分无法执行的，可以裁定驳回该部分的执行申请；导致部分无法执行且该部分与其他部分不可分的，可以裁定驳回执行申请。

    （一）权利义务主体不明确；

    （二）金钱给付具体数额不明确或者计算方法不明确导致无法计算出具体数额；

    （三）交付的特定物不明确或者无法确定；

    （四）行为履行的标准、对象、范围不明确。

      仲裁裁决或者仲裁调解书仅确定继续履行合同，但对继续履行的权利义务，以及履行的方式、期限等具体内容不明确，导致无法执行的，依照前款规定处理。

      第四条　对仲裁裁决主文或者仲裁调解书中的文字、计算错误以及仲裁庭已经认定但在裁决主文中遗漏的事项，可以补正或说明的，人民法院应当书面告知仲裁庭补正或说明，或者向仲裁机构调阅仲裁案卷查明。仲裁庭不补正也不说明，且人民法院调阅仲裁案卷后执行内容仍然不明确具体无法执行的，可以裁定驳回执行申请。

      6.继续履行判决生效后，一方或多方再依据原合同主张权利可能会构成重复诉讼，违反一事不再理原则。前诉中遗漏诉讼请求的，就漏诉的部分重新诉讼，不构成重复起诉。比如前诉只提出继续履行的诉求，因为疏忽没有提出迟延履行违约金的诉求，继续履行胜诉后，仍可以提出迟延履行违约金的诉求。

      我在罗湖有个案件，原告就漏诉的迟延履行违约金部分单独诉请。开庭时法官认为构成一事不再理，用前诉只起诉本金而不起诉利息，此后无权单独主张利息来举例。我代理被告用的是损益相抵原则抗辩，没有用一事不再理原则，因为我认为原告有诉权。最后法院判决用损益相抵原则驳回了对方的诉求，而不是一事不再理原则。深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初13130号（2018年03月01日）。

     最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释【法释〔2015〕5号】第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：

       （一）后诉与前诉的当事人相同；

       （二）后诉与前诉的诉讼标的相同；

      （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。

      7.继续履行判决生效后发生新的事实，导致继续履行判决无法执行，或因履行继续履行判决中的权利义务内容产生新争议的，当事人可以再次提起诉讼。

      继续履行判决无法执行的情形，比如诉讼继续履行没有申请财产保全措施或因疏忽大意查封期限过期后没有及时续封的，判决后出卖人的房产被案外人另行查封或被出卖人另行高额抵押、转卖他人的。履行判决确定的权利义务内容产生的新争议，比如判项中有买受人逾期多少日不支付购房款，出卖人可以不履行判决，解除双方买卖合同关系的内容。

      最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释【法释〔2015〕5号】第二百四十八条，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。

      8.相关案例

      (1) 广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终10240号（2018年1月24日）

      本院认为，张碧燕与王聪之间的房屋买卖合同纠纷已由本院（2016）粤03民终15252号生效判决作出处理，如对方当事人不履行生效判决，权利人可申请法院强制执行。张碧燕上诉称王聪不履行生效判决，请求解除双方的《二手房买卖合同》，并要求王聪支付违约金，该请求实质上否定了生效判决结果，构成重复诉讼。王聪以张碧燕阻碍继续履行合同为由，上诉请求张碧燕支付违约金、赔偿损失，该违约金和损失的请求均系因张碧燕不履行生效判决而产生，并非新的事实，故王聪提起本案反讼亦构成重复诉讼。当事人的请求作出处理不当，本院予以撤销。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：撤销一审判决，驳回双方诉请。

     （2）广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终4906号（2018年05月30日）

      本院认为，王志泰与陈晨此前因双方之间房屋买卖合同的履行发生争议，经法院生效判决确认应继续履行买卖合同，现双方买卖合同经法院强制执行程序已履行完毕。本案陈晨主张因王志泰未及时履行前述合同义务导致其过户及接收房产的时间延后，要求王志泰承担逾期履行违约责任，故本案亦为房屋买卖合同纠纷。一审判令王志泰自生效判决确定的履行期限起承担逾期责任，王志泰不服上诉，故二审争议的焦点在于：王志泰未依照生效判决确定的期限履行义务是否构成违约。

      根据查明事实，生效判决判令王志泰应于该判决生效之日起二十日内办理赎楼手续，并在收到房款后配合陈晨进行过户及交付涉案房产。该判决生效时间为2017年1月17日，故王志泰应在2017年2月6日之前完成赎楼。但王志泰并未在该期限前完成赎楼，亦无证据证明该义务的履行需陈晨配合而陈晨予以拒绝，故王志泰逾期赎楼已经构成违约。因王志泰嗣后亦未履行配合办证义务，故一审判令其承担相应迟延违约责任至递件过户之日止，具有事实和法律依据，本院予以维持。履行生效判决是王志泰的法定义务，并不以对方当事人要求或法院发出执行通知为前提，王志泰以未收到强制执行通知等为由主张免责，于法无据，本院不予采纳。

      (3) 执行复议：天津市第二中级人民法院（2015）二中执复字第20号（2015年5月13日）

      法院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第二款的规定：“法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。”本案中，作为执行依据的（2012）丽民初字第2811号民事判决并未对继续履行合同的范围予以明确，也未涉及工程质量问题，且双方当事人对质量责任归属存在争议。在执行过程中，双方当事人对继续履行施工及修缮的范围也未能达成一致，并不具备继续履行条件，应另行诉讼解决双方争议纠纷事项。但执行法院依据替代履行有关规定，在执行过程中委托鉴定机构对继续履行合同的范围、工程质量、赔偿数额等实体问题直接进行了认定，明显超出了执行工作的基本范畴，并据此作为执行依据显系不妥。因此，执行法院作出的（2015）丽执异字第1号执行裁定法律依据不足，亦属不当，申请复议人复议请求成立，该裁定应予撤销。

      (4)（2019）粤执复99号，合议庭：杨明哲（承办人）、李焱辉、张磊——广东高院执行局《执行裁决要点摘编（2019年第6期.合第14期）》

      人民法院应当严格按照仲裁裁决所确认的内容予以执行，仲裁裁决未经人民法院依法定程序裁定撤销或者不予执行，执行法院在执行中直接变更仲裁裁决的结果，径行增加或者减少仲裁裁决确定的债务数额或者履行方式，缺乏法律依据，且不符合当事人合意选择仲裁解决纠纷的目的，不利于维护仲裁程序的稳定性。

      (5)（2018）粤执复162号，合议庭成员：杨明哲、张磊、李焱辉——广东高院执行局《执行裁决要点摘编（2018年第7期）》

      在房屋买卖合同纠纷执行案件中，申请执行人（购房人）向法院执行款专户而非直接向被执行人（售房人）交付购房款的行为应当被准许。

       ——周争锋2019年8月4日写于深圳

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