颜宇丹：房价上行时，二手房交易典型咨询问题解答

颜宇丹 发表于[2020-01-09]

广东丹柱律师事务所  颜宇丹

问题一：我买了套二手房，做了资金监管以后，业主告知我他的房子因欠外债，债主说把他告到法院并查封房子，业主让我们现金赎楼，加快进度赶紧过户，或是延长时间等他把债务处理完后再过户，或是只退回我定金。我该怎么办？

颜宇丹律师：买方现金赎楼风险较大，如果赎出楼以后因卖方债务问题被法院查封，房子无法过户，而只能追究卖方违约责任。延长履行期限风险更大，如果房价继续上涨，就算卖方在这期间还清债务，也可能加价或要求解除合同。赎楼是卖方义务，可能卖方现在是在逼着你们自己不敢履行合同从而达到解约的目的。如果因卖方没有在约定时间内赎楼或因债务问题房屋被查封无法继续履行合同，你可要求解除合同赔偿违约金。

问题二：我是买家，合同约定1月19日过户，银行贷款承诺函1月15日已出并提交担保公司，但担保公司在银行额度不足赎楼不顺。因目前房价涨了，业主说过了1月19日没过户就是我违约，所以他也不热心赎楼，即便我们说愿意现金赎楼，他都以工作忙推脱不配合，这怎么办？

颜宇丹律师：赎楼和过户是卖方的合同义务，还要看你们签订的合同上关于各自履行义务的时间如何约定的，如果履行期限约定不明，或者需要对方配合才能履行义务而对方拖延或拒绝配合的，需要向对方发出催告履约函，并保留对方违约证据，如果卖方没有在合同约定日期内履行义务则构成违约。

问题三：我在买二手房时，不小心写错了身份证后两位数字，现在要去银行办理按揭贷款，银行要求重新签订正确身份证号码的买卖合同，但是卖家不配合更改合同，致使无法办理按揭，请问这种情况算是业主违约吗？

颜宇丹律师：是的，身份证号码写错，卖方有义务配合更正，卖方不配合买方贷款，拒绝继续履行合同义务，是卖方违约。你可先向卖方发出书面通知，如果他还拒绝你可以向法院起诉要求其继续履行合同或解除合同并追究其违约责任。

问题四：我于去年11月21日签订二手房买卖合同，当时卖方在外地，委托了他的弟弟来签订合同，他弟弟签订合同时给中介和我看了公证委托的原件，但我和中介手上没有委托书原件，中介可以帮我作证卖方委托了他弟弟办理出售房屋事宜。合同上约定12月28日前做首期监管，卖方本人和我微信要求加价我不同意，现在到期也不配合我做首期监管。现在我想解除合同赔偿违约金，怎样起诉？

颜宇丹律师：起诉时将卖方和他的代理人即他的弟弟一起作为共同被告，在诉讼中向法院申请向做出委托公证的公证处调取证据，调出委托书公证书，如果能证明卖方和他弟弟的委托代理关系，那么卖方必须履行代理人签署的二手房买卖合同。

问题五：我买的二手房的卖家房产证是两夫妻中女方的名字，但是房子购买合同是男方签字，签的是女方名字按的男方指印，后面定金收条是女方签字，资金监管也是女方去做的，现在女方说卖房时她不知情，房子不卖了，我起诉她赔偿20%或者继续履行合同胜算有多大？

颜宇丹律师：你的案子里男方和女方通过不同方式已确认同意出售二手房的事实，女方在定金收条上和资金监管协议上签名，是对男方签订买卖合同的追认，现在卖方违约，你作为守约方有权选择要求解除合同赔偿20%违约金或继续履行合同，不过如果卖方特别狡猾，可能会设置一些无法继续履行合同的障碍，事先要有个充分的估计，是否愿意承担这些风险。

问题六：我购买房子的业主现在人在国外，她全权委托她妈妈帮她卖这套房子，之前有做公证委托，但公证上注明不能转委托，结果担保公司不接受再委托，所以不能担保赎楼。但中介提供了三个方案给委托人，一是业主从国外回来亲自跟担保公司签约，二是找中国大使馆做认证并做公证，三是业主自己现金赎楼，但业主一个都不接受。做资金监管时由于业主没到场没有做成，这种情况卖方违约了吗？

颜宇丹律师：赎楼是卖方的义务，不论是卖方自己的原因，还是第三方原因，如果卖方超过了合同约定的赎楼期限，卖方都要承担违约责任。首期款资金监管是买方义务，但需要卖方配合，如果卖方不予配合也构成违约。

问题七：我是换房户，出售了一套房产同时买了一套房产，和卖方签订买卖合同时考虑到首期款是用收到的售楼款交纳，因此将首期监管期限约定长了一些，约定到2月13日前办理首期监管手续。最近由于深圳房价上涨，业主多次和我电话或见面要求解除合同，但我没有同意，现在我的资金已到位可以去做首期监管了，但是卖方不予配合，我如果起诉是不是非要等到最后期限2月13日呢，如果这段时间业主一房二卖怎么办？

颜宇丹律师：卖方的合同目的是收到房款，合同虽然约定首期监管最后期限是2月13日，但是买方现在已经符合交款条件，这种情况下买方应当委托律师向卖方发出催告继续履行合同律师函，给予合理期限要求其履行配合义务。如果卖方在催告律师函要求的合理时间内仍拒绝履行义务并且无合理的解释，卖方构成预期违约，买方无需等到合同约定的最后期限2月13日即可起诉，选择要求继续履行合同和或解除合同，并要求违约方承担违约责任。为防止业主一房二卖，可在起诉同时向法院申请财产保全查封涉案房产。

问题八：我于2019年11月20日和业主签订了房屋买卖合同，并于11月27日去银行做了首期款资金监管，银行于12月12号说审核通过了，但一直等到现在还没有放款，业主看到房价上涨告诉我不卖给我了，但我坚持想买房，这种情况业主违约了吗？

颜宇丹律师：关键要看你们签订的合同上是否约定付款的最后期限，如果合同上未约定付款时间并且是银行原因暂时没有放贷，则卖方必须配合继续履行合同，如果卖方违约则守约方有权向法院起诉要求继续履行合同。如果合同约定了付款期限，而买方的贷款银行未在合同约定的付款期限内放款，则根据合同的相对性原则，合同双方当事人以外的第三人违约，合同一方向守约方承担违约责任，承担违约责任以后可以向造成违约的第三方也即银行追偿。及时付款是买方的义务，如果未按合同约定时间付款则买方构成违约。

问题九：最近深圳的房价涨了，卖方是否能依照因价格的非正常涨落、市场的异常变化的“情势变更”原则而变更和解除和买方已经签订的二手房买卖合同呢？

颜宇丹律师：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释：（二）“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这一条规定的是情势变更原则，“情势变更”是一个法律术语，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。而且，当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。我认为房价涨跌都属于正常的商业风险，而不属于情势变更。

问题十：我和卖方签订了一份二手房买卖合同，约定第二天卖方提供收款账号我付定金，但当晚卖方便后悔卖便宜了，并表示没有收定金，合同没有生效，房子不卖给我了，下一步我该怎么办？

颜宇丹律师：合同法第三十二条规定，当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，除了附条件和附期限合同以及需要办理批准、登记等手续生效的合同以外，合同自签字或盖章时成立并生效。你们签订的二手房买卖合同双方意思表示真实，合法有效，双方都应严格履行，卖方不继续履行合同构成违约，如协商未果，你可向法院提起诉讼要求继续履行合同，或者要求解除合同违约方赔偿违约金，当然，这种情况下卖方违约的时间比较短给你造成的损失不大，法院支持的违约金不会太高。

问题十一：我和买方在中介提供的二手房买卖合同里约定买方将首期款88万元交付监管机构的监管账号，后来在银行签订的资金托管协议里约定：买卖双方同意以买方名义建立子账户，将买方的购房资金78万元存入子账户，并已办理了房屋交易首期款资金托管。现在我是否能以买方首期款没有按二手房买卖合同中约定的数额交足构成违约而解除合同呢？

颜宇丹律师：两份合同就同一事项约定不同之处，后签订的合同视为对前合同的变更，应以后签订的合同为准。因此，你们后签订的资金托管协议对先签订的二手房买卖合同的首期款金额进行了变更，合同应以后签订的资金托管协议为准，即78万元而非88万元，买方没有违约，你作为卖方无权解除合同。

问题十二：我于去年底买了一套二手房，首期款都已进行了监管，上周业主要求加价我不同意，卖方就不再配合我贷款，不和银行签订收款账号确认书，之后我听说卖方将这套又房到中介挂盘加价出售，我该怎么办？

颜宇丹律师：你现在只能走法律途径，一条途径是要求继续履行合同，另外一条途径是解除合同，要求违约方承担违约责任。起诉前最好委托律师向卖方发出一个催告履行合同律师函，同时保留卖方违约的证据。现在卖方拒绝继续履行合同并有一房二卖的行为，起诉的同时应向法院财产保全查封涉案房产，以保证判决结果的顺利实施。

问题十三：我与买方签订了二手房买卖合同，并约定了买方付款时间，但是买方已过付款期限迟迟贷不到款，我出售这套房是为了换大房，我如果再等下去房价再涨我就买不起大房了，我现在是否可以不再等下去另行出售呢？

颜宇丹律师：在二手房交易履行合同过程中，如果买方未及时履行付款义务时，卖方应当履行催告或通知义务，催告对方履行付款义务，或发出解除合同的通知，以特快专递方式寄出，信封备注快递文件的内容，并保留回执，作为证据使用。即使对方拒收，也已尽到通知义务。否则，虽然买方未及时付款，卖方未履行通知义务直接另行出售，有可能会被法院认定为一房二卖而承担违约责任。

问题十四：因房价上涨卖方违约，我是否可以向法院起诉要求继续履行合同强制过户？

颜宇丹律师：守约方有权选择要求继续履行二手房买卖合同或者解除合同并且赔偿违约金，要求继续履行合同是守约方的权利，法院一般判决会支持继续履行合同，但是继续履行合同的判决在执行起来手续较为繁琐。如果诉讼请求里仅要求继续履行合同，在执行过程中法院会以没有具体执行内容而拒绝执行。如果卖方红本不在手，在执行程序中又拒绝配合赎楼，则难以执行强制过户。因此，在诉讼中应将卖方的按揭银行作为第三人，诉请卖方继续履行合同的同时，要求卖方协助买方办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；第三人卖方银行协助办理解除抵押手续。这样，既使执行程序中卖方和银行不配合赎楼，也可通过司法程序强制赎楼和过户。当然，前提是如果卖方在执行程序中不配合买方贷款，买方有足够的资金一次性付款，或者通过担保公司短期贷款一次性付款后，再将房屋抵押给银行做按揭。

问题十五：我是卖方，我和买方在中介签订的二手房买卖合同中没有约定买方付款的最后期限，现在买方已经换了好几家银行申请贷款了，但都因为信用不良贷不到款，买方又无法筹足全额一次性付款，这种情况下我可以解除合同吗？

颜宇丹律师：双方没有约定付款期限的，有的法院判例是解除合同，双方互不承担违约责任。我认为合同成立需要具备的条件：一是具有双方当事人；二是当事人对合同的必备条款达成合意。二手房买卖合同中付款时间属于合同的必备条款，在缺失上述条款，且无法通过当事人协商补充确定的情况下，合同是不成立的。既然合同不成立，卖方退还买方已交款项，双方互不承担违约责任。

问题十六：我出差时我妻子和买方签订了一份二手房买卖合同，出售了我们的现住房，而这套房是我的婚前财产，我妻子没有我的授权委托书，我是否可以我不同意为由认为这份合同无效呢？

颜宇丹律师：你的妻子无权处分你的婚前财产，根据2012年6月6日最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。” 因此，无权处分不必然导致合同无效，买方有权追究签订房屋买卖合同的无权处分人也即是你妻子的违约责任。