军产房：买卖合同是否有效？法院是否受理？怎么判？｜审判实务
张茂荣 发表于[2020-01-27]
病毒来，科比走，哪有什么“万事如意”、“心想事成”？不过是侥幸拥有而已。——无常才是人生，活在当下，珍惜眼前！
▌原创：张茂荣 信荣（全国）房地产律师团队首席律师
▌主攻：房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等
本文所称“军产房”，指在部队提供土地建造的房子，其土地性质为政府划拨军事用地。
在房屋买卖合同纠纷案由中，以“军产房”为关键词，在法院认为中检索，发现军产房纠纷主要发生在广东（主要在深圳）、北京、辽宁三省，现以广东深圳为例，看看审判现状。
案例一：傅穗秋、广东广盈达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书——不受理
裁判法院：广东省高级人民法院
案号：（2017）粤民申5020号
裁判时间：2017年10月20日
判决原文：
原告向被告购买的“边防红岭·锦程国际”3栋26层B单元房屋系在军队建设用地上修建的房产，该房产的建设、流转需经《中华人民共和国城市房地产管理法》《中国人民解放军房地产管理条例》等法律、军事法规规定的有权机关批准，而本案当事人之间民事行为效力及民事责任的确定取决于相关有权机关的处理后果，故一、二审裁定驳回其起诉、上诉并无不当。
案例二：卢惠英、曾睿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书——受理、无效
裁判法院：深圳市中级人民法院
案号：（2019）粤03民终28170号
裁判时间：2019年11月20日
判决原文：
双方签订《房屋买卖合同》所交易的房产为军产房，内容违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。因案涉合同为无效合同，因履行合同获取的利益应当返还。
案例三：徐艳桥、何宇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书——受理、无效、对半担责
裁判法院：深圳市中级人民法院
案号：（2018）粤03民终21615号
裁判时间：2019年02月28日
判决原文：
1、【合同效力是否受理方面】本案中，杨京京与徐艳桥就涉案军产房签订《定金协议》，但未履行法定的审批手续，同时涉案房产也从未交付占有使用。因此，上述《定金协议》因违反法律法规禁止性规定被确认无效后，仅涉及房款返还的相关问题，不涉及涉案军产房本身合法性及权属的认定，故可以作为民事诉讼受理。
2、【利息损失赔偿方面】徐艳桥出售未经审批的军产房，而杨京京一方在购买和签订涉案《定金协议》时也应已知晓交易房产为军产房性质，但其仍甘冒风险签订该协议，因此双方对合同的无效均存在过错。杨京京请求的利息实际属于无效合同的损失范畴，双方均存在过错，且过错基本相当的情况下，双方应各自承担上述利息损失的一半。
案例四：陈嘉鹏与姚宇濂房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书——指令一审法院受理
裁判法院：深圳市中级人民法院
案号：（2016）粤03民终20705号
裁判时间：2016年12月20日
判决原文：
本案系平等民事主体间的房屋买卖合同纠纷。合同尚未实际履行，涉案房产亦未交付，买方的诉请为退回已付购房款，未对涉案房产提出主张，对本案进行实体审理进而对购房款项加以处理不涉及有权机关对房产合法性的认定及处理，应予审理。
案例五：王佳珣与郭世海房屋买卖合同纠纷二审民事判决书——受理、无效
裁判法院：深圳市中级人民法院
案号：（2016）粤03民终3526号
裁判时间：2016年07月13日
判决原文：
关于双方当事人之间房屋买卖合同的效力问题。根据当事人提交的证据，涉案房屋系军产房。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定，军事用地由县级以上人民政府依法批准划拨。第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。涉案的房屋买卖合同未履行法定的审批程序，应认定无效。
案例六：晏辉与黎筠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书——受理、无效
裁判法院：深圳市中级人民法院
案号：（2013）深中法房终字第2560号
裁判时间：2014年03月19日
判决原文：
晏辉与黎筠均确认涉案房屋系军产房。由于涉案房产并非是商品房，依法不得买卖，黎筠、晏辉签订的《房屋买卖合同》违反了我国法律法规的强制性规定，原审法院认定涉案合同无效正确。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，晏辉与黎筠均知晓涉案房屋不得买卖仍进行交易，双方对于涉案合同的无效均有过错。
他山之石：多数受理，并认定合同有效
1、 北京：予以受理；除性质为经济适用房外，多数认定买卖合同有效；不能履行，卖方也有权解除合同，并按过错赔付买方升值差价；过错比例有认定卖方全部责任或部分责任的；部分判决认定合同解除前买方属合法占有，无需支付卖方占有使用费；部分判决认为房屋尚不具备过户条件，买方可待具备履行可能时另案解决，同时判决驳回买方过户和卖方解约诉求 。相关案例：（2017）京民申689号（卖方有权解约）、（2018）京01民终9646号（卖方担责70%）、（2019）京01民终2737号（买方无需支付解约前占有使用费）、（2018）京01民终4181号（合同有效，驳回双方）、（2018）京01民再27号（因属经济适用房无效）、（2014）二中民终字第04625号（损害公共利益无效）、（2016）京03民终252号（应予受理）；
2、 辽宁：部分认定有效，并认为存在过户可能，驳回买方解约诉求，判决卖方交房，部分认定无效 ，有效判决如：（2017）辽02民申319号（暂时无法过户，买方不能解约）、（2016）辽03民终296号（确认协商解除）、（2015）大民二终字第00598号（判决卖方交房）；无效判决如：（2018）辽03民终3924号（已收回，无效）、（2015）大民二终字第00407号（无效）、（2015）大民二终字第00392号（起诉开发商，无效）；部分基层法院不予受理，如（2016）辽0211民初736号。
信荣说：深圳有条件受理，并判决合同无效
1、是否受理方面： 深圳有条件受理， 即双方均为非军队单位的平等民事主体间买卖合同纠纷，如房产未交付，合同尚未实际履行，实体判决不涉及有权机关对房产合法性的认定及处理的，应予审理（如案例四），其他情况不予受理， 北京、辽宁法院一般都受理 ；
2、合同效力方面：受理后深圳中院认定无效，北京、辽宁法院多数判决合同有效，因不能过户认定卖方违约，部分法院甚至判决买方不得解约、卖方强制交付；
3、无效理由方面：认定军产房买卖合同无效主要理由是土地来源系划拨、未经总后勤部批准、损害国家和社会公共利益、经济适用房（具有保障性质）等，认定有效的主要理由是未经报批禁止转让并非效力性强制规定、能否过户属合同履行问题，无涉合同效力、《物权法》规定合同效力和物权效力相分离、最高法司法解释规定无权处分合同有效，报批系合同有效后的义务等（是不是貌似都有理，晕吧？~~~~）；
4、责任承担方面：认定合同无效的，法院认定双方均有过错，具体过错比例法院有自由裁量权，部分法院认定卖方负有主要责任，多数认定同等责任；
5、升值差价方面： 合同无效后或合同解除后，双方过错情况下，卖方应按其过错比例承担买方房屋升值差价损失 ，诉讼过程中买方有权索赔；
6、深圳已交房买家不必过于担心：鉴于受理纠纷是深圳法院认定军产房买卖合同无效的前提，而受理纠纷的前提是房屋尚未交付，故已交付军产房的深圳买家不必担心对方起诉并被法院判决无效；
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附：相关法律、法规、司法解释规定
1、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
2、《合同法》第52条：【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
4、《房地产管理法》第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
5、《中国人民解放军房地产管理条例》第44条：有偿转让军队房地产（含合建、换建、兑换，下同），由总后勤部审批。
6、《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第8条：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。
7、《物权法》第15条：【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
8、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
9、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019）
第38条：【报批义务及相关违约条款独立生效】须经行政机关批准生效的合同，对报批义务及未履行报批义务的违约责任等相关内容作出专门约定的，该约定独立生效。一方因另一方不履行报批义务，请求解除合同并请求其承担合同约定的相应违约责任的，人民法院依法予以支持。
第48条：【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
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