购房宝典系列四（“零首付”买房和“假离婚”买房）

黄静丽 发表于[2020-03-10]

购房宝典系列四

黄静丽律师       北京市盈科（深圳）律师事务所

“零首付”买房，导致买家签约3日就需要承担106万元违约金？“假离婚”买房，导致二套房产无法支付七成首付而陷入违约纠纷！中介是否存在过错，买家是否可以因此解除其与卖家签署的二手房买卖合同？

一、“零首付”买房

（一）客户来访

2018年3月4日经中介居间，客户张某（被告）签署了二手房买卖合同，成交价1060万元，签约当日张某支付3万元，3月7日与中介微信沟通，不愿意购买涉案房产，陈述理由是：受到中介零首付广告欺骗，签约后无法按照合同约定凑齐首付款。但业主继续履行合同，并向张某发送履约催告函，后起诉至法院，一审罗湖法院判决张某承担106万元的违约责任，二审维持原判。

（二）重要提示

1、深圳购房首期款比例，相关政策有明确规定，且公之于众，房产交易价格动辄几百万甚至上千万，买家作为完全民事行为能力人签订房屋买卖合同前理应对首期款支付比例及具体数额有清晰的了解。如果买家认为自己被中介零首付广告欺骗而遭受损害的，其依法也应依照法律规定或按照其与中介的合同约定予以解决。但本案中买方直接拒绝继续履行二手房买卖合同，最终被法院判决承担106万元违约金。

2、首期款监管是指需要办理按揭贷款的买家在向银行申请贷款时需要把除定金之外的部分监管在银行。外资银行一般不要求首期款监管程序。内资银行的首期款监管分两种，一种是监管在银行为二手房交易专设的监管账户里，一种是监管在买方或卖方在该银行开设银行账户里，监管在卖方的银行账户对买方而言风险巨大。一般的监管期限为三个月，到期后监管解除，退还监管资金，也有六个月的，个别银行甚至没有约定最长的监管时间。监管期内解除监管需要双方共同申请或法院判决解除。根据深圳市金融办 2016 年 3 月关于打击首付贷的通知文件的相关规定，首付三成的，买方监管于银行的首期款不得低于合同成交价的 22%即未监管在银行的定金不得超过合同成交价的 8%。

3、合同具有相对性。作为买家，一定要理解清楚两个不同的法律关系，即房屋买卖合同法律关系和经纪服务合同法律关系。买家与中介之间的任何恩怨纠葛，都不应当作为自己不履行其与卖家签署的房屋买卖合同，否则，可能面临巨额违约金。

4、买家要求中介承担赔偿责任，需要符合法律规定的条件，提供有效的合法证据。《合同法》第425条规定，“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

二、“假离婚”买房

（一）客户来访

2019年1月21日经中介居间，客户王某（买家）签署了二手房买卖合同，成交价782万元，支付定金60万元。客户陈述，中介承诺帮忙操作假离婚，第二套房产仍可支付三成首期款购买，王某信以为真签约。事后与家人商量觉得风险大不想买房子，并在2月18日通过口头和书面方式告知中介和卖家，卖家和中介表示要没收定金。王某2月28日没有按照合同约定去银行做首期款监管。

（二）重要提示

1、买家是完全民事行为能力人，法律及相关政策公布即推定知悉，家庭第二套住房首付是七成不是三成，买家需要对自己的签约行为负责。

2、合同具有相对性，中介误导与卖家没有关系，买卖合同有效具有法律约束力；买家需要按照合同约定履约，否则需要承担违约责任。

3、买家比较被动，不建议起诉；可以去房协投诉，若房协认定中介违规，对案件有辅助作用。

4、本案中，王某没有直接证据证明中介承诺可以通过假离婚办二套三成首付款。 正确的取证方式，买家签约时明确告知中介其已婚、目前已有一套住房及首付只能承受三成等信息，中介书面承诺可以通过假离婚办理首付三成。