城市更新必然使出租方享有解约权吗？No!

黄静丽 发表于[2019-12-26]

城市更新必然使出租方享有解约权吗？No!

                                           

                                    原创：黄静丽律师   北京市盈科（深圳）律师事务所

阅读提示

 “如遇城市更新，出租方不作任何补偿”、“租赁房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，承租方不得要求任何赔偿或补偿”、“租赁房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁范围的，出租方可以提前收回房屋，并且无需承担任何责任”。出租方总以为设置了类似条款，当城市更新出现时就拥有了尚方宝剑，气定神闲发送解约通知函，甚至是直接停水停电逼迫承租方自动搬离。殊不知此类风险排除条款的适用是有前提条件的，条件尚未成就时的冲动行为可能带来的是违约责任、还可能引发赔偿责任。

目前，司法实践中支持出租方以城市更新导致合同无法继续履行而解除合同的，要求同时具备列入城市更新单元且即将动工（如场地已进入清场拆迁、平整场地阶段）的条件，欢迎参照策略解析进行行为检视。

裁判要旨

关于被告称涉案房屋已申请纳入城市更新单元故合同无法继续履行的问题。根据福田区城市更新局下发的《关于福田区梅林街道中粮金帝食品厂区城市更新单元申请纳入城市更新单元计划的复函》、《2017年福田区城市更新单元计划第一批计划》载明，福田区梅林街道中粮金帝食品厂区城市更新单元已同意列入2017年福田区城市更新单元计划第一批计划，要求被告自行妥善处理项目拆除范围内建筑物的搬迁补偿及拆除事宜。涉案房屋位于城市更新单元范围内，但并非属于政府征用土地、房屋及强制搬迁、拆迁而导致租赁合同无法继续履行的情形，且目前涉案房屋仍然在正常的使用，周边附属设施正常，合同具备履行条件。

案情简介

被告中粮金帝食品（深圳）有限公司（出租方、甲方）与原告深圳市金丽豪酒店有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定，“如因城市更新提前收回出租房屋导致本合同无法继续履行的，乙方不得向甲方主张任何赔偿或补偿”。后双方因城市更新解除租赁合同发生纠纷诉至法院。

案件来源

深圳市金丽豪酒店有限公司与中粮金帝食品（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书  （2018）粤0304民初16541号

策略解析

如果您是出租方

1、在签署租赁合同时，设置专门条款明确约定在租赁期间出现城市更新的情形导致需要提前终止租赁合同时，出租方不承担任何责任。

2、城市更新大致可分为计划立项、专项规划、确认实施主体、获取土地证四个阶段，整个阶段耗时数年；作为出租方，需要核实清楚涉案房产所在城市更新单元的具体项目进展，不能任性的在合同尚具备履行条件情形下即提出解除合同，甚至是发送解约通知函，或者是直接断水断电，很可能导致违约或赔偿的不利后果。

3、核实项目进行后确定合同不具备履行条件后，应当首先向承租方发送专业的解除合同的书面函件，如律师函。

如果您是承租方

1、在签署租赁合同之前，自行或委托专业人员进行尽调，核实清楚涉案房产所处地域是否存在进行城市更新的可能，若有，自己是否能够承受由此可能导致的损失。

2、在签署租赁合同时，尽力争取设置条款，若出现城市更新需要提前解除租赁合同的，出租方给予数月租金补偿。

3、收到出租方的解约通知函后，自行或委托专业人员核实城市更新的项目进展，避免因信息不对称导致提前解约而受到损失。

4、租赁合同尚未解除之前，需要严格按照合同约定支付租金及水电管理等费用，避免出现违约行为。

若出租方在租赁合同尚且具备履行条件情形下，强行要求提前解除租赁合同，承租方可主张：

1、返还押金；

2、装修损失（按照装修总价值折旧计算），《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持

3、可证明的其他损失，如停水停电、搬迁引流。但违约金是补偿性质，以实际损失为参考，可证明的其他损失方面可以多考虑搬迁、安置方面，经营损失支持难度比较大。