深圳“7.15房产限购新政”对合同效力及履行的影响

颜宇丹 发表于[2020-07-31]

广东丹柱律师事务所  颜宇丹  余垣福

 

   2020年7月15日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房等违法行为，深圳市下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称限购通知）。

  该限购通知第一条规定，“深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。“随之而来的问题：一是商品房买卖合同是否因违反限购政策而无效？二是如果房屋买卖双方在此限购政策实施之前即签订了房屋买卖合同，那合同能否继续履行？如果不能，理由为何？‍

 

                             一、合同效力不受限购政策的影响

 

    在限购政策实施前签订的房屋买卖合同的效力固不受影响，在政策实施后而签订的买卖合同是否因违反限购政策而无效？应当认为，合同效力不受该政策影响，惟在政策实施期间签订的买卖合同将无法实际履行。

  裁判主旨：宁波市人民政府办公厅《关于进一步做好房地产调控工作的通知》（甬政办发（2011）38号）第六条及宁波市建设委员会《关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知》（甬建发（2011）31号）第一条均规定：“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。”原审法院认为，上述规定并非法律、行政法规，且属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。【俞建飞与华润置地（宁波）发展有限公司商品房销售合同纠纷（2014）浙甬民二终字第559号】

  应当认为，限购新政不属于法律、行政法规，其不能作为判断合同效力的依据，违反限购新政除非构成《合同法》地五十二条的其他情形，否则合同效力不受影响。‍

 

 

二、相关规范梳理

  （一）《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）

  房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。

   （二）《2015年全国民事审判工作会议纪要》

  28.房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

   （三）广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》

  11.商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

   （四）深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引

  十七、房屋买卖合同成立后，因房地产调控政策的实施这一不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可予支持。

合同解除后，当事人一方请求受房地产调控政策影响而不能履行合同的另一方合理分担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，人民法院可予支持。

  十八、当事人一方因房地产调控政策的实施而不能继续履行合同，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。当事人一方怠于履行上述通知义务致使对方损失扩大，对方请求该当事人对扩大的损失承担赔偿责任的，人民法院可予支持。

  十九、房屋买卖合同约定的履行期限在房地产调控政策实施前已经届满，当事人一方迟延履行致使合同因房地产调控政策实施而不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可予支持。

  前款情形下，迟延履行一方以房地产调控政策实施为由主张免除违约责任的，人民法院不予支持。

  二十、当事人在房地产调控政策实施后订立房屋买卖合同，当事人一方以其受到房地产调控政策影响为由，主张免除违约责任的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。‍

                  三、限购政策施行后，合同能否继续履行

 

  （一）支持继续履行

  1.苟花容、衡碧波房屋买卖合同纠纷【（2018）川01民终16526号】

  裁判主旨：案涉《房屋预订买卖合同》《预约合同》均签订于2016年9月27日，合同签订当日，衡碧波支付了定金20000元和首付款80000元，苟花容、乔梁向衡碧波交付了房屋，现衡碧波已经装修入住，双方合同实际已经进行履行。虽然在履行合同约定的房屋办理产权过户前，成都市出台了关于住房限购的政策，但该政策只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户并不产生实质性影响。由于案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容，因此，成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响，在苟花容、乔梁已经取得案涉房屋的不动产权证的情况下，具备继续履行条件。

   2. 深圳亚太房地产开发有限公司与杨田娣房屋买卖合同纠纷【（2015）粤高法民一申字第532号】

  裁判主旨：经查，案涉房地产买卖合同签订于限购政策出台前，且该合同已在深圳市国土局龙岗分局备案，二审判决认定杨田娣购买案涉房屋不受限购政策的限制，并判令亚太房地产公司协助杨田娣办理案涉房屋的产权转移登记手续，并无不当。

   3. 齐放与朱敏、潘若瑜房屋买卖合同纠纷【（2019）琼9005民初4855号】

  裁判主旨：【2018】29号《通知》于2018年4月22日20时发布实施后对非本省户籍居民在本市购买住房的资格才予以限制，而原、被告双方的《买卖合同》于2017年5月12日已经签订，原告于当日已向被告付清涉案房款，原告在双方签订《买卖合同》时具备购房人资格。原、被告签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相应的规定，应为有效合同。原告已依约向被告支付房款360,000元，被告应依约协助原告办理涉案房屋的转移登记手续。涉案《买卖合同》中虽未对被告协助办理转移登记手续的时间予以约定，但被告已取得涉案房屋的《不动产权证》，房屋已具备办理转移登记的条件，对原告要求被告协助将涉案房屋不动产权属转移登记至其名下的主张，于法有据，本院予以支持。

   4. 郑晓玲、李苗房屋买卖合同纠纷【（2019）冀10民终1313号】

  裁判主旨：廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》是在2017年6月2日。限购政策晚于双方签订合同的时间，依据法不溯及既往的法律原则，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不受该《实施意见》的影响。被上诉人以受限购政策影响主张解除合同的理由不能成立。

   （二）不支持继续履行

   1.限购政策属于不可抗力

  （1）向兰兰诉周建平房屋买卖合同纠纷【（2016）沪01民终13748号】

  裁判主旨：现因新政的出台，使得周建平至合同约定的过户时不再符合本市购房条件，无法继续购买涉案房屋，该情形符合“不可抗力”导致合同不能履行的特征。现因不可抗力导致合同无法继续履行，周建平要求解除合同，符合法律规定

   （2）赖宣梅与李永娥房屋买卖合同纠纷【（2017）粤0306民初20353号】

  裁判主旨：原告已按照合同约定支付了定金及部分购房款合计55万元，被告亦出具收据确认收到上述款项。由于原告在深圳连续缴纳社会保险不足五年，根据深圳现行购房政策，其已不具有购房资格。现涉案合同因政策原因实际已履行不能，属于不可抗力的情形，原告请求解除《二手房买卖合同》于法有据，本院予以支持。

   2.限购政策属于情势变更

  （1）高冬梅与张俊华房屋买卖合同纠纷【（2016）闽0206民初8906号】

  裁判主旨：本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不能实现合同目的，当事人可以请求解除。本案买卖合同履行期间，因厦门市限购政策进一步从严执行住房限购政策，调整了非本市户籍居民家庭的购房面积，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭等三种类型居民家庭，暂停在本市向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房，致使高冬梅（GAODONGMEI）购房面积不符合新政策规定，属限购对象。故高冬梅（GAODONGMEI）主张政府的政策变更属于当事人在订立合同时无法预见的情势变更，导致合同目的不能实现，要求解除房屋买卖合同的理由成立，本院予以支持。

   （2）陈结林与范靓房屋买卖合同纠纷【（2015）粤高法民一申字第97号】

  裁判主旨：按《广州国五条实施意见》的规定，不符合在本市购买住房的条件。但范靓补交个人所得税的行为，发生在广州市政府公布《广州国五条实施意见》之前，表明范靓不是为了规避《广州国五条实施意见》的规定才补交个人所得税。双方签订的《广州市存量房买卖合同》不能履行的原因不是双方当事人违约所至，而是由于情势变更所至。

   3.限购政策属于不可归责于当事人双方的事由

  （1）戴秋燕与刘荣房屋买卖合同纠纷【（2017）粤03民终7010号】

  裁判主旨：关于合同未能履行的原因，刘荣于2016年9月签订合同时缴纳社保未满三年的期限，但其至2016年10月4日之后的本月即满交纳社保三年的期限，故在2016年10月4日《通知》未发布时并不影响其办理转移登记时具备购房资格，且刘荣已经按照《二手房买卖合同》的约定履行了支付定金、办理资金监管以及申请贷款承诺函的义务，并无任何违约行为。考虑到如果2016年10月4日未出台《通知》，则刘荣办理过户转移登记具有高度盖然性。但《通知》出台后，刘荣尚未办理转移登记申请，则依照新政认定购房资格的规定，缴纳社保不满五年的不再具有购房资格，故双方签订的合同因此无法继续履行，但双方当事人对此均无过错，应属于“不可归责于双方当事人的事由”。

   （2）陈漫漫与彭强房屋买卖合同纠纷【（2017）鲁01民终8328号】

  裁判主旨：虽然陈漫漫主张双方合同系签订于济南市限购政策出台之前，陈漫漫已经向彭强支付了大部分的购房款且涉案房屋已实际交付并装修居住，济南市的房屋限购政策系政府临时性的措施，并非不可抗力，但从双方合同中约定的办证时间来看，在涉案房屋尚未办理网签过户前，因相关限购政策的出台导致陈漫漫无法购买涉案房屋，导致合同实际无法继续履行，系因不能归责于买卖双方的原因所致，故一审判决解除双方之间的房屋买卖合同并驳回双方其他诉讼请求并无不当。

   （3）刘祖文与李兵、顺驰置业武汉有限公司定金合同纠纷【（2014）鄂武汉中民终字第00787号】

  裁判主旨：在当时的购房政策下，李兵社保交纳即将满一年，可以完成房屋交易。双方合同签订后不久，武汉市出台新的限购政策，将非武汉市户籍的外地人购房纳税或缴纳社保时间从一年调整为两年，致使双方签订的房屋买卖合同不能继续履行。此情形不可归责于李兵、刘祖文及顺弛置业公司，因此，三方均不构成违约，且诉争房屋现已售卖他人，该合同已事实上不能履行，李兵要求刘祖文返还定金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，予以支持。

   （4）曹铁军与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷【2015）粤高法审监民提字第89号】

  裁判主旨：商品房购销合同签订于政府限贷政策出台之前，贷款政策的变化超出买卖双方订立合同时所能预见的范围，双方未就银行无法办理按揭时应当如何支付余款问题进行约定的，如因限贷致使买受人无法办理银行按揭导致购房合同无能继续履行的，属于不可归责于当事人双方的事由，买受人可以请求解除合同，开发商将收受的购房款本金及其利息返还买受人。‍

     结语：

   一般而言，限购政策施行后的房屋买卖合同并不因违反限购政策而无效；限购政策实施前订立的房屋买卖合同固然不受限购政策的影响，惟对其履行不同法院持不同观点。部分法院以合同签订在前为由，支持合同的继续履行，然多数法院对其持消极态度，即限购政策构成合同的履行障碍。在合同继续履行不能时，实务主流观点是限购政策属于不可归责于双方当事人的事由。