多方求证后的深圳限购限售政策

                                  多方求证后的深圳限购限售政策
                                  周争锋  广东华商律师事务所

作为房产律师，经常会被当事人问到深圳限购限售政策的具体执行情况、近亲属之间走继承赠与买卖哪一个流程更划算等实操问题。前几天在朋友圈总结了四点，今天再增加几点，作为小结刊发。水平有限，也不是经常买房，有新动态或错误的地方，希望大家不吝赐教。
      特别鸣谢微信号@A深圳链家蔡彬18823332539、@黄姐13714172051，对本文作出的贡献。
      1.深户家庭，夫妻二人一方是深户就是深户家庭，限购两套。两套房产随意登记，登记在任何一方名下或联名登记在双方名下均可，不要求非深户籍配偶的社保和纳税情况。另一方是外籍人士的（含港澳台），要符合限外令的要求。
      2.非深户家庭，限购一套。一方有购房资格，一方没有，不可联名登记，也不可以登记到没有购房资格的一方名下，只能登记在有购房资格的一方名下。
      3.外籍人士（含港澳台），以成年人个人为单位限制购买一套。一个家庭可以购买两套，分别登记在夫妻一方名下就好。港澳台人士在深圳购房一直就没有提供本地居住、学习或工作年限证明的要求。外地人和香港人结婚，若外地人社保或纳税满五年，房子可以登记在外地人名下，也可以联名登记；若未满五年，房子只能登记在香港人名下。
      4.外籍夫妻办理房产更名和离婚房产分割手续，需要提供大使馆认证夫妻关系的文件。
      5.公司在深圳购买房产的，除住宅类房产以外的房产公司都可以购买。大陆范围内注册的公司都可以，不一定非得在深圳注册。但是公司购买工业楼宇，需要符合2月1日生效的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》最新政策要求。
      6. 不论当事人是深户家庭还是非深户家庭成员，不动产登记中心在给法院的回函中，均是以家庭名义计算购房资格，也就是说的和做的，其实并不一样，导致有些判决在执行中存在问题。
      7.很多人说买受人过户时需要提交离婚协议书，经多方核实，递件时，登记中心不看买受人的离婚协议书。
      8.夫妻婚内更名走的是变更登记流程，只需要12.5元。双方不是赠与关系，不需要缴纳契税，也不要求对方要有购房资格。现在继承、离婚财产分割以及夫妻权属更名直接在登记中心办理就可以，不用去税务机关申请免税。
      9.在深圳直系亲属之间可以按照房产证登记价格过户。赠与人如果只想赠给自己有血缘关系的亲属，排除该亲属配偶离婚分割的念想，应按照婚姻法第18条的要求走定向赠与流程。
      10.直系亲属按照登记价格过户、赠与和继承得来的房产再出售，深圳也可以核定纳税，外地基本上要求核实纳税。特别是在外地竞买法拍房时，当事人尤其需要小心这个坑。郑州、上海的竞买人很多中招。
      11.赠与和继承也可以不用办理公证手续，按照登记中心的要求提交相应的资料，经公告15个工作日后，没有人提出异议就可以登记。继承不要求继承人有购房资格，接受赠与的一方要求有购房资格。
      12.依据深圳731新政规定，离婚后2年内买房只是限制的贷款数额，不是离婚后2年内不让有购房资格的一方购房。 
      13.买受人签订二手房买卖合同时可以没有购房资格，递件过户时有就可以。在深圳竞买法拍房时，竞买当天竞买人要有购房资格。
      14.一手房限售的起点是按照不动产登记证书上不动产登记中心盖章的那个位置显示的日期起算，也 就是领证时间清算，不是按照网签备案时间起算，网签备案登记只是行政管理的手段，不是物权转移的凭证。
      15.因继承、受遗赠、离婚财产分割取得的房产，禁止转让的时间以继承、受遗赠、离婚财产分割前最近一次转移登记的时间起算。回迁房不限售。
    ——周争锋2020年4月13日写于深圳港中旅大厦
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