对承租人租赁合同真实性的审查要点

周争锋 发表于[2019-12-26]

                                    对承租人租赁合同真实性的审查要点

                                       广东华商律师事务所 周争锋律师

      本案是二手房买受人诉讼继续履行成功后，租客提出买卖不破租赁，拒绝搬离的执行异议之诉，其实和法拍房竞买人同租客的关系一样的。租赁合同不但要看外观和形式上符合要求，合同实际的履行情况也要符合法律对租赁合同的要求，租赁的实质是取得占有权和使用权，只有租赁合同和支付租金的证据，但是租赁的交付实际上发生在查封或抵押以后，租赁者的证据不能满足在抵押或查封前依法占有使用的证明标准，其租赁权是得不到保护的。

      如何证明占有和使用是个核心问题，通常有水电煤气物业管理费的缴纳时间及装修时间作为判断标准，这个通常作假不了，特别是空置状态下连续几个月没有水电煤气的使用记录，就不能认定租客已经占有和使用房产。另外网格员的居住记录也是一个不能随意篡改的记录，租赁者拿不出有利的证据证明占有和使用时间，只是外观符合，也不会被支持。

      而作为买受人或竞买人来说，面对一次性支付20年租金的租赁合同，根本就不用放在心上，首先看他的租赁是建立的抵押或查封前还是后，在后的竞买人无需理会，法院诉讼除权即可。表面证据证明合同签订在查封或抵押前面，则从水电煤气物业管理费的支付和网格员的统计数据及装修或其他方面，否定其占有和使用时间。

      对法拍房的竞买人而言有一种情况是无法诉讼除权的，就是拍卖公告里面有明确的提示租赁情况，披露的有租约的到期时间，租金的支付情况等租赁合同的具体内容，出现此类的拍卖公告，提出除权的应是抵押权人或其他权利关系人，因为带租约拍卖，可能会导致拍卖物价值减低，影响他们的受偿权益，依法也应由这些利害关系人提出执行异议。竞买人在竞买成功后，因这是拍卖公告里面已经披露的情况，有法院直接认为这是拍卖要约，竞买人竞买视为承诺，该拍卖公告对竞买人有约束力。因为如果没有这个带租约租赁的，竞买人的竞买价格就会提高，不会还是现在竞买人支付的价格，如此种情况下还允许竞买人事后除权，则对其他人不公平。通常情况下，此类的租赁时间都很短，法院认为不会对房产的价值产生影响，竞买人自己也不用挂在心上。

      另外法拍具体是公法还是私法调整的问题，这个问题很重要。如果认为是公法，则竞买人在取得产权后只能要求执行法院执行，而不能另行提出除权诉讼。目前关于法院的法拍行为，应由公法调整还是私法调整，各地法院尚没有定论。值得一提的是，广东省高级人民法院在关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）（2019年6月27日印发）中，明确“拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退”。换句话讲，就是凡是拍卖公告中没有明确的，竞买人都可以提出物权保护诉讼请求腾退。

      总之，假的很容易被戳穿，只是你竞买人愿意不愿意诉讼除权的问题。

——周争锋2019年12月25日写于深圳港中旅大厦

 

案例 广东省深圳市中级人民法院 （2018）粤03民终21105号 2019年04月08日

本院认为，刘xx作为涉案房屋的承租人，为证明其与蔡xx存在租赁关系而提供了其与蔡xx签订的房屋租赁合同，从形式上看符合租赁合同的特性，但该合同是否为真实合同，应从合同签订、具体条款及履行情况等方面综合审查判断。首先，从签约时间看，在涉案房屋已被查封的情况下，刘xx提供的房屋租赁合同虽显示签订合同时间在涉案房屋被查封之前，但该合同却是在刘xx与蔡xx签约一年半之后，且房屋被查封的情况下办理租赁备案登记，不符合常理；其次，从内容看，双方签订的租期长达19年，从一个正常市场交易主体角度而言，作为承租方的刘xx与蔡xx约定法律规定的最长租期，其行为违背日常生活经验法则；第三、从合同履行情况看，按合同约定刘xx可以每年一次性支付当年租金或一次性支付19年的租金，但刘xx支付一年租金后，从2016年2月6日之后未再交纳租金，却于2016年7月15日一次性交纳18年租金。这种做法明显有违市场中的租赁惯例做法，亦与合同约定不一致；第四、关于涉案房屋物业管理费、水电费交纳情况，刘xx仅提交2018年12月份至2019年3月份管理费的收据，其说明因为物业管理公司的更换未能保留之前的管理费收据，但刘xx未能进一步举证其从2015年2月份起交纳管理费及水电费的银行流水。结合蔡xx与xx的房屋买卖合同中，原涉案房屋产权人蔡xx在买卖合同中明确出卖涉案房屋不带租约，并且促使蔡xx与xx房屋买卖合同成立的经纪人亦证明，在带xx实地查看涉案房屋时未见到有承租人，看房时均是蔡如存居住涉案房屋，在2016年6月19日蔡如存亲笔签名的《搬出物品放行条》中记载的房屋性质也为自用。综上所述，本院难以确信刘xx与蔡xx租赁事实的存在具有高度可能性，刘xx提出的执行异议理由不充分，本院不予支持。

附地方法院的裁判指引

江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）（2019年3月5日）

一、案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理

1.承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。

承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。

2.承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：

（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。

（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。

（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及第四条的规定认定租赁合同的效力：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；

租赁期限超过临时建筑的使用期限的；

当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。

3.案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：

（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；

（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；

（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；

（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；

（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；

（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。

4.承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：

租赁合同的订立时间；

租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；

租金支付是否违反常理；

是否办理房屋租赁登记备案手续；

是否存在名为租赁实为借贷情形；

租赁房屋是否实际转移占有使用；

是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。

案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。但同时具有下列情形的，应视为承租人实际占有并使用租赁物：

已经取得对租赁物的实际控制权；

已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营或已进行装修等。

关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答（20140911/浙江高院）

三、执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，如何把握标准？

答：如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。

经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：

1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；

3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

四、执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？

答：有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：

1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；

2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；

4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；

5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答（2019年8月7日）

26.金钱债权执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，请求排除执行，如何处理？

意见:案外人为承租人的，其排除执行的权利仅指排除移交占有的权利。

1.承租人以其对执行标的享有租赁权为由，请求排除执行的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

2.承租人在执行标的被人民法院查封之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有、使用租赁物，执行法院根据申请执行人的申请要求承租人移交占有租赁物，承租人请求停止执行的，应予支持。

3.承租人在抵押权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，按约支付租金并实际占有、使用租赁物，抵押权人为申请执行人的，执行法院根据其申请要求承租人移交占有租赁物，承租人请求停止执行的，应予支持。

4.执行法院采取带租约执行措施的，申请执行人提起异议之诉，请求认定租赁合同无效或不存在真实的租赁关系，应予受理。有充分证据证明其主张属实的，可以允许执行法院不带租约执行。

说明:租赁是所有权人在一定期限内将租赁物使用权转移给承租人的行为，租赁不产生所有权转移的效果，故案外人不能以享有租赁权为由排除对租赁物的执行，但可以其对租赁物享有租赁权为由，在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁物。

关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）（2019年6月27日印发）

三、不予清场移交的情形

10.符合下列情形的不予清场移交:

（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；

（2）拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；

（3）案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；

（4）其他法律和司法解释规定不移交的。

11.不清场移交的，应在拍卖公告中特别提示并说明原因，符合第10条第（1）项情形的要注明租赁期限及租金收取人、符合第10条第（3）项情形的要注明被执行人继续占有使用的期限及占用费收付人。拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼请求腾退。

12.执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。