点评二手房购房18坑之三

周争锋 发表于[2020-04-08]

点评二手房购房18坑之三

广东华商律师事务所  周争锋

   书接上回，点评二手房购房18坑的最后六个坑。

      十三、高评高贷是二手房买卖合同纠纷的高发点

      高评高贷在深圳18年3月实行“三价合一”以后少了很多，在深圳2019年双11新政以后高评高贷有死灰复燃的迹象。

      买受人高评高贷需要注意：第一，要有高贷不成功的准备，比如有一次性付款的能力。买受人做高评高贷以前，首先需要考虑出卖人反悔不配合或者银行不通过时如何处理，出事后想把责任推给中介或垫资公司是不可能的，只能自己承担法律后果。第二，要和出卖人签订高评高贷协议，约定高贷出来的购房款怎么回款，是首期款还是尾款回款。该协议还是链接阴阳合同的纽带，否则无法证明购买房屋的真实成交价。该协议还有一个作用，高评高贷出了事后，出卖人也是有责任的，其有义务再配合你按照正常的合同再做一次按揭贷款。买受人在购买办理过高评高贷房子时，一定要看一下这个房子还有没有残值，如果抵押额超过这个房子现在的市价，还是放弃交易吧，不然定金一去不回头了。

      高评高贷往往涉及到一个问题——买卖双方和垫资公司的关系问题。买受人的垫资公司，在给买受人垫资的时候往往会同时扮演为出卖人赎楼人的角色。那么此时买卖双方的银行卡和密码都由垫资公司来掌握，这个交易实际上变成了垫资公司自己和自己交易。因为买受人的购房款全部来自垫资公司，垫资公司用自己的钱怎么玩，都和买受人没关系。但对于出卖人而言，赎楼款和这个实际房价是有差距的，自己的资金是不安全的。因此，出卖人应尽可能使自己赎楼的担保公司和买受人的垫资公司不是同一家担保公司，并且优先考虑额度赎楼，不提供银行卡、密码和身份证原件给担保公司。

      笔者要提醒一下出卖人，出卖人选择办理现金赎楼在给担保公司银行卡、密码及身份证原件时，一定要担保公司出具接收自己银行卡、密码及身份证原件的时间和证明，并约定在担保公司持有前述物件时账户发生的事情都由担保公司的承担责任，便于以后举证和维权使用。

      站在出卖人的角度，笔者不建议出卖人配合买受人办理高评高贷手续，因为办理高评高配手续获利方只有买受人。但这毕竟是一个双方行为，在银行追究的时候，出卖人作为共同申请人，也会承担责任。

      十四、二手房交易引入担保公司实质上是为买受人把关风险

      买受人替出卖人赎楼，在深圳叫一笔款赎楼。在三价合一以后，各个银行基本上都不做这种赎楼方式，但是笔者了解还有零星的银行在做。东莞基本上都是一笔款赎楼，这对买家影响非常大。

二手房交易中引进担保公司赎楼，本来是用来规避买受人的风险，担保公司提供的担保额度赎楼服务或现金赎楼实质上是为买受人把关风险。担保公司为了自己的安全，会对出卖人提出一系列要求，替买受人扫清很多隐藏的风险，出卖人找不到担保公司赎楼说明这个交易买受人也不用继续进行了。买受人不能为了节省短期贷款利息，约定由自己赎楼，也不能在赎楼过程中和担保公司签订反担保协议，对出卖人的赎楼债务承担连带责任。

     十五、税费承担要约定的很清楚

      深圳市调整非普通住宅的认定标准后，规避税费为目的的阴阳合同少了很多，现在的阴阳合同主要是三价合一后的高评高贷合同。税费的计算，这在深圳来讲不是一个大的问题，现在深圳市房协要求各个中介公司在合同的附件中要对买卖双方的税费做出一个测算，签订《深圳市二手房交易税费测算表》，些中介公司还承诺，如果税费误差超过5%的话，多出的部分中介公司承担。

      买受人为了省钱往往约定合同价包含税费，但是在合同上约定是税费全部由出卖人承担，这样约定买受人可以把支付的税也从银行贷出来。但是买受人这样操作后有吃哑巴亏的，比如：1.出卖人隐瞒满五唯一的事实，买受人按照包税价签订合同后递件时，出卖人突然跑去申请减免个税；2. 买受人按照包税价签订合同，约定出卖人承担全部税费，遇见纳税政策突然变化，减少的税费买受人也不能主张。

      阴阳合同之间需要一个连接点，这个连接点就是实践中的过户价格确认书、高评高贷协议或税费承担的约定，若买卖双方没有签订这些文件，阴合同和阳合同缺少连接点，出事后双方很难说清楚真实情况。

      十六、出卖人拖延过户主要是基于控制风险的考虑

      买受人取得贷款承诺函出卖人已经完成赎楼以后，出卖人不配合买受人办理过户手续，这不合常理。因为出卖人的合同目的就是尽快拿到售房款，越早递件办理过户手续拿钱越快，实践中出卖人不愿意递件是担心自己有风险。递件时的风险在于买受人办理高评高贷担心回款风险，或买受人做低合同价逃税，担心担责任。

      实践中，出卖人不愿意递件主要是前面连接阴阳合同之间的补充协议没有约定好。很多中介公司只提供了过户价格确认书，约定双方递件时的递件过户价就完事了，殊不知过户价格确认书是无效的文件，出卖人要求按照实际成交价递件纳税没有任何问题，其根本就不受过户价格确认书的约束。如何规避这个问题？直接约定按照某个价格纳税时的税费全部由买受人承担，超出这个价格多出的税费部分由对方承担。

      出卖人因为高评高贷问题不递件，主要是买受人办理高评高贷前没有和出卖人达成一致，没有和出卖人签订高贷协议有意隐瞒，更多的是垫资公司根本没有和出卖人协商一致临时提出要在首期款中收回垫资款。

      十七、出卖人拖欠物业费的多少完全没必要理会

      依据合同的相对性，物业欠费应该由原业主来承担，原业主不结清物业费用，物业公司就不给办理物业交接手续，买受人可以依据合同约定追究出卖人逾期交房的违约责任。如果买受人通过法拍竞买的，且拍卖公告里面注明物业费由竞买人承担的话，那这就没有办法。法拍房价格便宜就是因为它有隐藏的风险，拍卖公告对竞买人有约束力，只能竞买人自己承担，承担后也不能再找业主追索。

     十八、延迟交房讨要迟延履行违约金就好

   第一，买受人要看下合同约定的交房时间。通常情况下都是约定出卖人收到尾款之后三个工作日内交付房产。第二，确定出卖人什么时候收到尾款，这要通过银行流水固定准确的时间。第三，买受人确认在交易中应该承担的所有费用是否全部给出卖人，包含公证费、赎楼费和短期贷款利息。如果买受人能够确认合同义务已经履行完成，只是出卖人逾期交房，就给对方发个催告函，让出卖人按照合同约定迟延履行违约金的标准承担违约责任。出卖人想按照总统套房的标准，居住他们的老房子，买受人应该开心才是。

（全文完）

 —周争锋2020年4月5日写于深圳

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