【深圳特区报记者】买房送面积有法律障碍

专业人士提醒购房者注意防范风险

买房送面积，是深圳开发商推销楼盘的一个重要卖点，从送几平方米到数十平方米不等，甚至出现了“买一送一”的案例。

买房送面积看上去很美，有的也很实用，但时有“意外”发生。近日，从事房地产营销的深圳某投资公司总经理肖英铎告诉记者，开发商违规送面积容易导致房产证“难产”事件发生。资深房地产律 师颜 先生提醒购房者，赠送的面积不是免费午餐，其中可能潜藏较大风险。

■ 深圳特区报记者 谭建伟

买房送面积相当普遍

日前，记者前往南山后海片区看房，到过的两个楼盘均发现存在送面积现象。其中一个楼盘主力户型是１３０多平方米的四房，赠送面积包括部分阳台、一间小卧室等，总面积约３０平方米，接近规划面积的四分之一。

据记者的踩盘经验，在深圳地区买房送面积现象相当普遍，大小开发商都在参与，赠送面积一般相当于规划面积的一至二成，有的达到三四成，极少数打出了“买一送一”的旗号。

肖英铎说，楼盘赠送面积来自开发商借助建筑技术对容积率的一定扩张。

 “对于购房者所谓的‘送面积’，在开发商业内叫‘偷面积’。”律师颜先生介绍，赠送面积指的是不计算价格并且不计入购房合同的面积。送面积的招数可以让开发商规避掉销售过户环节的一大笔税费。

赠送面积不是免费午餐

肖英铎告诉记者，深圳的买房送面积可分三种情况，一是在符合测绘规范的范围内，利用建筑技术合理拓展的面积，一般可以顺利通过验收，不会影响办房产证，也不会留下其他“后遗症”，购房者可以安心笑纳。二是赠送面积存在部分违规情况，如所送阳台、房间、入户花园进深过长，超标部分难以免费赠送，需要算价并计入房产证面积，有的还会引起契税税率的上升。三是赠送面积违反相关规划及测绘规范，开发商往往在楼盘验收后再集中搭建，这属于明显的违法建筑，将来遗患无穷。

资深律 师颜 先生从法律角度对送面积进行了风险剖析。一种送面积是改变规划加建，未经报批更改手续，如单层改复式，这属于违规，存在无法通过规划验收、无法取得房产证的风险；第二种送面积属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，系小区业主共有财产，开发商无权赠送；第三种送面积，类似在Ｌ形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，就多出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不记入房产证，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押时，都存在着法律障碍。

业内人士提醒，开发商送面积与正规面积相比，毕竟不属于事先规划的内容。

买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑，还可能造成开发商各显神通“偷面积”，影响市场秩序。

前不久，上海等地相继出台了一些相关规定，叫停开发商“买房送面积”的促销行为。