卖房宝典系列一 —— 安居房&被查封房产

黄静丽 发表于[2020-05-11]

卖房宝典系列一  ——  安居房 & 被查封房产

             黄静丽律师         北京市盈科（深圳）律师事务所

安居房可以卖吗，是否有法律风险？卖房签字的时候我没有看清楚，中介提供的是格式文本，应该是无效的文本？

Part  1

非市场商品房

涉案房产为非市场商品房（准成本安居房），不能直接办理变更过户导致交易纠纷（一审二审），同时涉嫌违规享受两套安居房而引发行政听证。

一、基本案情

1989年3月杨某向深圳市房管局购买涉案罗湖房产，房产证登记为夫妻共有；1991年10月因换房又向深圳市房管局购买福田房产，登记夫妻双方共有；但并没有退回第一套房产，而是同时享受两套安居房。

2015年10月11日经中介居间，将涉案罗湖房产卖予黄某，后因涉案房产属于非市场商品房不能直接办理过户手续，黄某起诉至罗湖法院，罗湖法院驳回黄某要求继续履行合同及将涉案房产更换为红本房地产证的诉讼请求，黄某上诉。

2018年11月20日深圳市住建局组织行政听证（是否违规享受两套安居房）；12月27日双方签署诉讼和解协议，撤回上诉；28日杨某夫妇向深圳市住建局递交退房申请以结案。

二、重要提示

1、房产交易过程中，首要步骤是核实交易房产的性质，房产是否为市场商品房，建议卖家自行或陪同买家共同到不动产登记中心查询，不要完全依赖于中介，特别是当房产证上没有特别备注限制交易的内容或者房产证封皮也是红色的情形。

2、与中介人员的沟通，首先选择书面方式，注意保留所有完整书面交流记录。本案中，杨某陈述中介人员帮忙核实房产可以交易，但并未找到对应的交流记录，导致该案结案后未启动追究中介赔偿责任的诉讼程序。

3、目前享受两套安居房的潜在卖家，请慎重对待卖房一事。请检视自己享有两套安居房是否违规，若涉嫌违规，建议占有使用即可，不要出售引发类似该案的诉讼等风险。

4、若也遇到该案相同或类似纠纷，建议考虑的思路之一是证明享受两套安居房属于换房，并且根据当时的政策规定完成了所有的申请审批流程，即程序合法；可以去调取当时购房换房的所有档案资料，也可以找到熟悉购房换房情形的人证。思路之二是主动退回其中一套而仅保留一套，因为无论原因如何，同时保留两套安居房是不符合相关法律法规及政策的。

Part  2

被查封房产

因涉案房产被查封导致交易未顺利完成，卖家与中介对是否需要支付必要费用及违约金产生争议（一审二审）。

一、基本案情

2016年7月26日经中介居间，刘某与案外人签署《房屋转让合同书》出售房产，成交价为1120万元；刘某在中介提供的《佣金及必要费用确认书》上签字，约定：若刘某违约导致房产买卖交易未能完成，需要按照成交价的1%支付必要费用，逾期支付则支付每日1‰的违约金。

房产交易因涉案房产被案外人查封未能顺利履行。

2016年11月7日，中介向刘某邮寄《催告函》，催告支付必要费用和违约金等，后诉至法院，刘某不服一审判决（刘某支付必要费用11.2万元并以11.2万元为基数按照年利率6%的标准支付违约金）提起上诉。

二、重要提示

1、作为一个正常理性人，对待中介提供的任何需要签字的文件，首先应当认真阅读并理解，要知道，在法律层面，自己是一个完全民事行为能力人，需要对自己的签字行为负责。本案中，虽然卖家支付必要费用不太符合二手房交易的市场惯例，卖家也陈述当时的心理状态是反正不用支付任何费用就签了字，但现实中交易遇到障碍是概率事件，于是自食其果。

2、无论买家还是卖家，如果与中介产生诉讼纠纷，首先想到的应对策略很可能就是中介提供的是格式文本，而且想当然的以为中介的格式文本符合法定无效情形。但并不是所有格式文本都属于无效，需要符合法定的无效条件。本案一审二审法院判决卖家承担支付必要费用及违约金的理由，本人总结为五点：第一、卖家在必要费用确认书上签字且是完全民事行为能力人；第二、另案（房屋买卖合同纠纷）判决卖家构成根本违约；第三、必要费用确认书不是无效格式文本：没有免除中介需要提供的居间服务义务，反而明确写明了中介已经提供的居间服务内容；不存在合同法第52及53条款无效情形；不符合格式文本无效情形；第四、卖家没有证据证明中介存在重大过失；第五、保护交易的安全和稳定。

3、其次想到的应对策略是否认中介提供了居间服务。一般来说，居间服务包括代为发布房屋出售商业信息、代为寻找合适买家、代为与买家谈判及促成买卖双方签署房屋买卖合同等内容，中介履行了哪些义务及是否完全履行，需要结合案件具体情况证明并分析。

4、最后还可能想到的是，中介存在重大过错导致自己遭受损失。这种情形需要适用合同法第425条进行分析，即“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

5、房产出现查封情形，卖家一定要主动积极的寻求帮助，通过中介协调变更房屋买卖合同义务的履行期限，再次变更的履行期限，卖家要变更之前就确保自己确实可以完成履行相应义务，否则再一次请求变更的几率基本上是零，很可能面临的是巨额违约金。