【业务综述】市律协律协城市更新委第二期专题研讨会 —城市更新项目中合作方违约案例研讨会

发布时间：2022年7月29日 作者：城市更新委 责任编辑：业务创新委

受近年来地产行业暴雷影响，部分民营房地产企业经营举步维艰，不得不退出大量城市更新项目。为总结提炼城市更新项目合作方的违约行为及应对方法，提升城市更新领域执业律师的专业素养，更好地化解行业风险，促进城市更新项目可持续发展，2022年7月23日，省律协城市更新专委会特与深圳律协城市更新专委会联合举办本次案例研讨会。因疫情防控需要，本次研讨会采用线上方式进行。省律协城市更新委王劲松主任、各副主任、秘书长、副秘书长、委员及全市近2300名律师参加会议，会议由省律协城市更新委副主任韩纬武主持。

本次研讨会以《城市更新项目中合作方违约案例》为主题，邀请广东省律协城市更新专委会主任、深圳律协城市更新专委会主任王劲松、广东省律协城市更新专委会副主任、深圳律协城市更新专委会副主任周意涵以及广东省律协城市更新专委会秘书长、广州律协房产与城市更新专委会副主任蔡樱梓三位嘉宾进行主题分享。

该主题研讨内容全面，研讨过程互动频繁，气氛热烈，专业性强。现将本次研讨会内容综述如下：

王劲松主任以《城市更新项目中合作方违约案例研讨》为题，以自2009年起深圳在探索城市更新的制度的过程中所引发的日益增多的合作纠纷进行了分析和趋势研判，对土地方违约的表现形式进行了梳理和归纳，并通过分析具体案例，总结了在为城市更新合作项目提供法律服务时应注重的法律策略以及出现纠纷风险时的应对措施。具体内容如下：

首先，关于城市更新纠纷的现状及发展趋势。从2009年至今，深圳对城市更新制度的探索已经开展了13年，随着申报的项目逐渐增多，城市更新业务引发的纠纷也越来越多。城市更新业务领域涉及到诸如历史遗留土地、违法建筑物、搬迁安置补偿协议等法律问题，在实务中尚未形成共识，纠纷的裁判结果也不尽相同。从案件数量来看，仅2019年上半年，全国法院系统立案与城市更新相关的纠纷就达到了311宗，其中，约85%都发生在深圳地区。自深圳从2016年强区放权之后，城市更新的纠纷也呈猛烈上升的趋势。从案件类型来看，以民事案件为主，行政案件次之、刑事和执行案件极少。其中，民事案件主要涉及物权、债权和股权的民商法领域争议。以典型的土地方违约行为为例。随着建设用地价格的持续上涨，在城市更新领域，“土地方”即原土地权利人（含持有土地使用权的项目公司的股东）行使合作开发合同解除权，中途违约行为时有发生，且呈不断增长之势。我们认为，土地方的典型违约行为可大体归结为以下九种表现形式：其一，土地方直接终止合同履行；其二，土地方提高要价；其三，土地方拒不签署后续协议；其四，由于土地方原因，使标的项目土地被查封等，造成违约；其五，在土地方为多个权利人的情况下，其中一方不同意履行，导致无法形成单一主体；其六，由于第三人原因，使土地方的合同义务没有全面履行或如期履行；其七，土地方恶意与第三人签订合同，拒绝与原投资者继续履行合同；其八，土地方无法提供土地、无法取得项目立项、许可文件，或取得的土地用途与合同目的不符，致使合作开发协议实际上不能履行；其九，已形成单一主体，签约率达100%后违约。

其次，以一个典型的真实案件为例，我们可通过梳理该案中土地方违约的纠纷样态，看看是否能够对总结相关案件的风险防控措施有所启发。

【案情简介】2007年11月，深圳市龙岗区城中村改造领导小组确定深圳宝源置地有限公司（下称“宝源公司”）为布吉街道金稻田片区改造项目首期约10万平方米改造范围的改造单位，深圳市布吉投资股份有限公司（下称“布吉公司”）为该范围内原东光厂房地产和附属设施的合法权利主体。2009年7月20日，宝源公司与布吉公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定布吉公司将其位于金稻田片区的5.9万平方米土地交由宝源公司进行改造，移交期限至2012年12月31日；宝源公司同意缴付500万元作为履约保证金；如因宝源公司原因造成补偿房屋交付超过半年的应按月支付违约金，如逾期达2年的，布吉公司有权解除本协议；布吉公司未按期腾空移交房地产的应按月支付违约金；逾期超过三个月的，宝源公司有权解约，布吉公司须赔偿宝源公司投入本项目的全部款项并赔偿一切损失外，另外支付违约金2000万元。因不可抗力或政府部门原因导致开发延迟或项目终止则互不追究。签约后，宝源公司按约支付了保证金，开始推进项目各项工作。此时，布吉公司变更了大股东，如火如荼的城市更新令布吉公司股东心生悔意。2011年9月25日，布吉公司召开股东大会，决议撤销其与宝源公司的《拆迁补偿安置协议书》。宝源公司提出异议，回函要求继续履行该协议。2011年12月，布吉公司控股股东——深圳市百合股份集团有限公司与项目内另一权利主体布吉一村股份合作公司（下称“布吉一村”）签署拆迁补偿合同，并部分履行。2012年3月，布吉公司发函称宝源公司超出政府规定期限，其项目改造资格已丧失，且因布吉一村已经与其他单位签约，宝源公司无法通过政府取得项目改造的主体资格，故通知中止履约。之后，布吉公司向龙岗区人民法院起诉宝源公司，诉讼请求为：一、解除双方签订的《拆迁补偿安置协议书》；二、宝源公司赔偿其违约保证金500万元；三、本案诉讼费由宝源公司承担。那么，法院是怎么认定的呢？

【法院裁判】一审龙岗区法院经审理认为：双方签署的《拆迁补偿安置协议书》合法有效，宝源公司已按约定履行了合同义务。合同履行期限未到期，合同解除条件未成就。根据《深圳市城市更新办法》及实施细则，涉案项目由城中村改造项目结转为2010年度实施计划的城市更新项目，2011年3月该项目单元规划批准实施，至今未满两年，政府规划批准实施期限未到，宝源公司的项目更新主体资格并未丧失。布吉公司的行为有违诚实信用原则，其要求解除合同不符合约定及法定解除条件，判决驳回布吉公司的全部诉讼请求。二审深圳中院经审理认为：双方签署的协议合法有效，布吉公司以行使不安抗辩权为由解除合同不符合法律规定，因此其无权单方解除合同也无权要求赔偿违约金。但因同一规划项目范围内的另一权利主体布吉一村已经明确拒绝与宝源公司签订改造协议，宝源公司未能成为涉案城市更新单元的单一权利主体，已不可能获得该项目改造资格，双方合同事实上已经不具备继续履行的条件，因此判决双方签署的《拆迁安置赔偿协议书》终止履行，驳回布吉公司其他诉讼请求。

如前所述，城市更新纠纷案件逐年上升，因土地方违约而引发的诉讼在其中占很高比例。有的土地方直接终止合同履行，有的土地方拒绝继续履约并恶意与第三方签约，还有的“狮子大开口“，大幅提高要价，裁判机关会怎么判？我们认为，在司法裁判实践中，如有证据证明一方违反合同约定，且合作协议中明确约定了违约金条款的，守约方索赔违约金相对容易得到法院或仲裁机构的支持；如守约方能举证证明因此产生的实际损失，也较容易得到支持。但如守约方主张土地增值损失或可预期利益，则较难取得裁判机构的认同。对于一方违约，涉案合同是否应解除，各法院或仲裁机构判法各异。有的认为违约方“违反合同约定且违背诚实信用原则“，故判令合同继续履行（如本案龙岗区法院的一审判决）；有的则判令解除或终止，守约方的损失另寻法律途径解决（如本案深圳中院的二审判决）。

那么，应当如何未雨绸缪、防范风险呢？我们认为，可从如下六个方面，思考应对之策：第一，做好尽职调查工作。在与土地方合作前，应委托专业人士进行深入细致的城市更新专项尽职调查。除了对原房地产权属的调查外，还应包括原土地权利人是否涉及诉讼或仲裁案件，是否因该地块与他人产生过纠纷，纠纷是何原因，是否曾将该地块与他人合作，土地方股东内部意见是否一致等等。通过尽职调查可以更深入的了解土地方的信用情况，预判合作风险。第二，完善合作协议条款 。城市更新合作协议是各方合作的基础，对各方都有法律约束力。城市更新过程的复杂性，客观上对合作协议的严谨性、预见性提出了更为严格的要求。因此，在合同起草阶段就应有专业律师参与，拟定详细的合同条款，让合同更具操作性，同时防止纠纷的发生。对义务履行的先后应予以明确；尽可能为土地方创设担保条款；对解除合同的条件应予以明确限制，避免合同解除权的滥用；对哪些行为属于一般违约，哪些属于根本违约，各自应承担何种违约责任，合同条款应全面、细致，以提高违约成本，遏阻恶意违约。第三，“四角加一心”。为了避免土地方违约、恶意引进第三方的情况出现，开发商可以提前在同一规划项目范围内收购并实际控制部分处于重要位置的房地产，令潜在对手心生忌惮、望而却步。某开发公司曾在笔者的建议下，对拟更新项目采取“四角加一心“的方法进行物权保护，有效的阻吓了第三方争夺该项目的企图。第四，严格履约，避免因己方违约而被对方“抓辫子“。开发商应特别注意法律规定的五种单方解除合同情形和合作协议约定的违约、解约条款，及时、全面地履行合同义务，如因客观原因迟延履行应及时取得相关证据或对方的书面认可，尽可能做到无懈可击，避免被土地方抓住把柄，让其有理由行使合同解除权。第五，抓紧取得政府审批。对合作项目，开发商应更具“与时间赛跑”的意识，科学统筹安排，抓紧进行街道办备案、申报计划及专项规划、实施主体确认等工作，通过取得政府部门审批来巩固合作地位。第六，如遇违约应立即采取行动。如土地方明确表示或者以自己的行为表明不履行协议，开发商应第一时间通知专业人士，分析原因、研究对策，按照“立足于打，以打促谈“的原则积极采取行动，在包括法律在内的多个层面向违约方施压，扭转被动的局面。此时最忌讳的是心存幻想、观望等待，错过解决良机。可以看出，当前一段时期，城市更新政策变化仍频，不少更新项目尤其是城中村项目将遇到新情况、新困难，开发商的法律风控能力将承受考验。只有对此高度重视，必要时借助专业人士，综合运用多种方法和手段，才能有效避免违约纠纷的发生，保证项目的推进。

周意涵副主任在梳理了城市更新项目合作方违约纠纷频发的主要原因的基础上，以一起自办案件为引，对城市更新合作中采取项目公司股权收购方式运作模式可能产生的法律风险进行了深入分析，并结合城市更新的项目特点，对于律师办理相关领域案件提出了实务建议。具体内容如下：

首先，关于城市更新项目合作方违约纠纷频发的原因，我们认为，主要有三：第一，资金压力大。城市更新项目资金压力非常大，容易发生资金链断裂的现象。

随着房地产市场调控政策的不断加码，以及金融监管机构陆续出台了严控金融机构向房地产融资的政策，所有房企都面临着不同程度上的资金缺口压力，特别是民营企业融资是非常难的，且负债率极高，这是导致城市更新项目合作方违约频繁的一个主要原因。第二，融资成本很高，平均年利率高达20%左右。前几年房地产市场调控政策是比较松的，只要通过城市更新专项规划前或者后的项目，无论它是国央企还是民营房企，都是可以向银行申请城市更新开发贷。但目前，银行对所有的民营企业的房企的城市更新开发贷几乎是全部停滞的收紧状态。房地产公司或者服务商现在只能通过民间借贷的方式来实现他们的短期融资，年利率是非常高的，这就会导致很多的城市更新项目迫于资金的压力而不得已出现了各种各样的违约情况。第三，由于城市更新项目属于回报周期长，容易衍生出各种合作方违约纠纷。如前所述，融资难，资金投入量又非常大，在现行经济下行的影响，业内融资环境的恶化，许多本该按期投入城市更新项目的资金出现了断层，进而导致了项目因缺少资金的维系而陷入停滞，从而衍生各种纠纷。

本期分享的是关于城市更新项目合作方股权转让纠纷的案例。房地产项目前期的股权收购和一般的股权转让有很大的不同，各方在并购过程以及在后期的整个合作过程中存在很多的博弈，在法理上或者实务中都是一个非常复杂的问题。这就对办案律师提出了较高的要求，不管是民法典、公司法及各司法解释，还是各类政府法律规范文件，都要了然于心。在交易架构设计或者是股权转让模式适用的设计方面，就合作协议的拟定而言，合作协议不仅需要关注各方的利益诉求的实现与权益的保障，还要关注合作协议的设计是否合理可行，是否能够与城市更新的业务实操相契合。

【案情简介】受让方A公司（委托人）与转让方B公司都是民营企业。多年前，A公司作为受让方收购案涉前期项目，转让方B公司是案涉项目前期的服务公司。按照B公司与村股份公司签订的《合作开发协议书》的约定，项目公司成立后，双方约定了按各自持有项目公司的股权比例并按股权比例享有对应开发建成物业，B公司向村股份公司支付1千万的保证金。后，B公司由于资金链断裂及公司管理团队解散，公司出现严重经营困难，其实际上已不具备将项目推进落地的情况下，为避免项目长期停滞，导致其与村股份公司签订《合作开发协议书》的合同目的无法按照预期实现，B公司引进A公司作为项目合作方，村股份也同意A公司以B公司的名义推进案涉项目，但村股份公司未与A公司、B公司签订三方《合作协议》。

转让方B公司将项目公司标的股权以1亿元价格对外转让给A公司，A公司与B公司签订《合作协议书》，同日，签订的《借款协议书》《股东承诺书》等一系列文件，各方未到相关政府部门进行报备或审批。案涉前期项目转让后，由于A公司与村股份公司、相关政府的单位和个人均关系融洽等其自身所具有的条件为案涉项目的推进落地起到决定性影响的作用，A公司多方努力及村股份公司积极配合下案涉项目成功落地。但当A公司与B公司签订的《合作协议书》中约定的项目公司股权转让条件成就时，作为出让方的B公司拒绝履行协助A公司办理项目股权登记至A公司名下的约定义务。A公司与B公司多次协商未果，决定向法院提起诉讼主张权利。

那么，律师团队应遵循何种思路预判诉讼风险？梳理法律关系？如何设计诉讼请求？如何设计解决方案？

首先，我们认为，本案委托人主要的诉讼风险有如下几点：其一，A公司签订《合作协议》未将村股份公司列为合同一方共同签订三方协议，可能会出现村股份公司主张优先购买权而导致A公司诉请获取项目公司股权产生事实或法律上的障碍；其二，B公司基于村股份公司在诉讼中提出主张优先购买权的意思表示的原因，案涉项目公司股权过户存在事实履行障碍的抗辩或直接向法院提起解除案涉合同的反诉请求。其三，由于案涉《合作协议书》所设计的关于A公司退出路径的选择性条款不严谨导致各方对合作协议中的法律关系约定不明确，退出条款笼统、不清晰、不明确，成为之后的合作方违约纠纷导火索。

那么，关于案涉项目法律方面的分析。第一，首先是合同效力的问题。我们认为，合作协议书是合法有效的，不违反任何的法律强制性规定。第二，合同履行障碍，主要有两点：一是村股份公司的优先权，这是导致B公司股权是无法登记至A公司名下的一个障碍。二是该项目属于单抬头，已经以项目公司的名义抵押给银行了申请开发贷款。故而，银行对B公司持有项目公司的股权是享有抵押权的，性质上属于优先权，在没有涤除抵押权的情况下，即使胜诉，也可能存在强制执行过户履行的障碍。第三，关于案件合作协议书争议条款的解读。双方约定，如果项目公司股权没有过户到A公司名下，则A公司有权选择退出合作以及要求B公司100%股权。虽然是起草条款时赋予了A公司具有这么一个解除权，但是因为它这个条款的不严谨，导致产生了多种解读。诉讼过程中，B公司的代理人也确实提出，现阶段因为A公司没有获得项目公司的股权，则A公司只能退出合作，或要求B公司100%股权的权利，而不能要求项目公司的股权。但依据合作协议书另一条的约定，我们在约定时间内，A公司如果没有获得项目公司的股权，我们是可以继续要求履行合作协议的。第四，关于合作协议书到底是属于股权转让行为，还是属于让与担保行为？这一个是一直属于争议也比较大。

我们给客户就这个案件的思路和诉讼目标，我们制定了三个方案：

①　方案一：直接获取项目公司对应的股权。

②　方案二：以获取B公司100%的股权的方式，来间接控制项目公司取得对应的开发和销售物业的权利。

③　方案三，要求各股东承担赔偿直接损失或者间接损失以及担保责任，拍卖其持有B公司100%股权，从而实现获得赔偿之目的。

最终，我们提了一个预备合并之诉，即诉请要求项目公司股权过户至A公司的名下，B公司配合办理过户手续；如果不能够获取项目公司的股权，则B公司承担赔偿责任、各股东承担担保责任。我们预判，B公司可能的抗辩有以下三点：第一，《合作协议书》不是股权转让的法律关系，而是为民间借贷的让与担保；第二，《合作协议书》属于以物抵债的约定，非股权转让的约定；第三，《合作协议书》属于意向协议或框架协议，不是本约，是预约合同。

本案一审法院全面支持了我们第一项的诉讼请求，判令B公司配合A公司将项目公司股权过户至A公司名下。村股份公司、B公司及其两股东随后提起上诉。关于村股份公司二审期间他是否有权提起诉讼请求，要求行使优先购买权的问题，我们认为，第一，村股份公司没有在一审法院提出任何请求，也没有在法定的除斥期间行使优先购买权的情况下，已经直接丧失了优先购买权的行为，无权在二审再提起要求行使优先购买权。第二，在法庭明确询问村股份公司是否行使优先股购买权时，村股份公司是没有明确提出任何优先购买权的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定》第21条规定：“有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，未就其股权转让事项征求其他股东意见，或者以欺诈、恶意串通等手段，损害其他股东优先购买权，其他股东主张按照同等条件购买该转让股权的，人民法院应当予以支持，但其他股东自知道或者应当知道行使优先购买权的同等条件之日起三十日内没有主张，或者自股权变更登记之日起超过一年的除外”。据此，其无权在二审再提起要求行使优先购买权。

那么基于前述对于合作方违约原因的剖析以及一则案例的分享，我们也对律师在办理相关案件时应注意的问题有一些思考。无论是哪一种的合作，合作协议的重要性都不言而喻。根据我们长期从事城市更新项目法律服务的实践，大多数城市更新合作纠纷发生的根本原因都在于合作协议约定不明或未有约定。诚然，一份协议很难预测到所有可能发生的事项，也很难完全规避掉所有可能发生的风险，但前期对合作协议的精心设计仍是必不可少的。合作协议的拟定中，要合理地为履行协议义务预留充足的时间，避免因不能按期完成约定事项而导致违约。具体而言，要综合考虑计划立项、报批报建、拆迁谈判、村集体资产备案等重要程序所需时间。再次，对于土地出让的成本核算、未来物业的类型与销售的分配原则、公摊面积、公告配套设施、地铁接驳投入成本、税费承担原则等详细问题，都需要在协议中进行明确约定，增强合作协议的明确性与可执行性。此外，由于城市更新项目受政策影响较大，因此如无特殊约定，在合作协议中应当将政策变动约定为不可抗力，减少因此而引发的纠纷。

需要注意的是，村股份公司约定建成后，物业按照比例分配给村股份公司，该部分物业事实上是属于股份公司的一个集体资产，在回迁时，他只能回迁给村股份公司，是不能够直接分配给股民的，不能够违反集体资产的一些相关的法律规定。另外，关于私下向股民进行分红和违规的一些违规承诺，在拆迁的过程中，很多为了尽快拆迁，私底下就像个别的拆迁户就承诺了回迁户型等一些最后无法兑现，最终导致选房困难，进而影响项目进度。

总体来看，如果发生纠纷，建议优先调解协商纠纷的解决，共同推进项目各方能合作城市更新项目。虽然在合作协议履行过程中会存在一些争议，但能应该专注于项目本身，毕竟只有产生利益之后，项目才能实现各合作方的初衷，从经济经济效益的角度去研判城市更新项目所能达到的预期经济利益。通过交易结构的设计，涉及相关的法律关系、退出条款、违约责任等合作协议条款的拟定和设计，来保障合作各方的利益，通过这种多赢的设计，提高各方共同推进的项目的积极性。

蔡樱梓秘书长以《广州城市更新项目合作方违约案例研讨》为题，较为详细地介绍了广州城市更新项目的发展沿革及现状、合作模式以及基本流程，并结合若干则经典案例的深刻剖析，对城市更新合作项目中合作方的违约形态及法律后果进行精辟总结。具体内容如下：

首先，关于广州城市更新项目的发展沿革及现状。一般认为，广州市城市更新项目的发展可以归纳为以下四个发展阶段：

（1）试点阶段（2006-2015）：广州城市更新最早可以追溯到2006年，当时被称作三旧改造，具体指向旧厂、旧城以及旧村三种对象的改造。广州当时借着亚运会的契机，开展了旧村的全面改造的试点，包括当时比较出名的猎德村、林和村、潭村等都是该阶段的试点项目的代表。彼时的三旧改造主要还是以村为改造主体的自主改造为主，严格限制市场主体的进入。同时，所有的项目都是以个案来开展的，缺乏一个总体的城市规划。到了2015年，广州成立了全国首个城市更新局，并且出台了当时叫“1+3+n”的政策，为广州市的城市更新业务提供政策指引，改造模式也逐渐由自主改造过渡到由村集体与市场主体一起合作改造的模式。但“1+3+n”的政策存在许多不完善之处，要求项目等到改造实施方案进行批复之后，才能够引进合作企业来进行改造，一定程度上限制了这些项目的发展。

（2）政策调整及高质量推进阶段（2015-2020）：该阶段中陆续出台了穗府规〔2017〕6号、穗府规〔2019〕5号、穗国土资规字〔2018〕3号、粤府〔2019〕71号等等，这几份文件对原有政策中中不适合市场发展的部分政策进行了调整，例如将村集体引入合作企业的时点提前到基础数据公布之后。在2019年，《广州市深入推进城市更新工作实施细则》出台，开始强调加大成片改造力度。可以看到，整个广州的城市更新项目的发展，进入了一个高质量推进的阶段。

（3）停滞阶段（2020.8-2022.6）：2020年8月，住建部下发《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》 [建科〔2021〕63号]，广州也因为众所周知的砍树问题，很多项目都进入了停滞的阶段。实践中之前普遍存在的快拆快批快建的操作模式，导致很多项目还未经过政府来批复，项目实施方案就已经提前进入到项目拆迁的阶段。在防止大拆大建的政策颁布后，广州响应住建部要求，对所有正在进行的城市更新项目进行暂停巡查及整顿工作，并提出了保护历史文物的要求。许多正在进行改造项目实施方案批复的项目都面临方案中增设保护文物专章的调整工作。同时，房地产行业也是经历了史上最严格的调控，部分民营企业由于资金链条紧张，导致若干个知名房企都出现了暴雷事件。

（4）分类稳步推进阶段（2022.6-至今）：2022年6月，《关于印发广州市2022年城市更新项目年度计划的通知》，该通知将正在进行的224个项目按阶段区分为实施计划（含竣工验收、续建、新开工）与前期计划，平稳有序推进各项工作的开展。

其次，关于合作模式。以旧村改造项目为例，合作企业与村集体之间是什么样的合作模式？合作企业在合作该过程中享有什么权利？承担什么义务？

（1）模式一：自主改造模式。通常他们这种合作方式由村集体提供改造用地，市场主体提供改造的资金、技术、专业的团队。在以前自主改造模式的情况下，通常会由村集体来设立一个全资子公司，来作为这个项目的一个实施主体。之后，开发商会通过我们把改造的融资用地协议出让到项目实施主体当中，等到改造已经取得了一定进展，比如将物业按约定分配给村集体之后，村集体会把全资子公司的股权百分百转让给开发商，从而实现开发商的项目收益。

（2）模式二：合作改造模式：第二种模式也是由村集体提供改造用地，市场主体提供改造的资金、技术、专业的团队。与第一种模式不同的是，在这种模式下开发商可以自行成立全资子公司作为合作项目的实施主体，后期村集体会把改造用地当中融资用地的那一部分，协议出让到开发商成立的项目实施主体当中，以此实现开发商在这个项目当中的一个利益。

（3）模式三：共同设立项目公司模式。该种模式中，双方在合作之后，由村集体跟开发商共同来设立一个项目公司来作为实施主体。相关的政策会要求在在这个项目的安置物业没有交付给村集体之前，村集体在这个项目公司当中必须要持有51%的股份，还有另外的49%是开发商所持有的，也是要等到我们的项目已经完成了回迁，并且回迁安置物业的产权进行大确权之后，村集体才会把剩下的股权转让回给开发商，从而实现它在这个项目当中的一个改造收益。这个是现在市面上比较普遍采用的一种合作模式，但是在此之前还在开发商成为这个项目的一个合作企业之前，通常会有一个前期服务主体来协助村村集体去开展项目实施之前的一系列的前期工作，包括说我们去进行项目的房屋测量，基础数据摸查编制，片区策划方案，还有项目实施方案。通常来讲，村集体它是没有专业的团队以及技术去开展这些工作的，故而都会普遍引入一个前期服务主体来开展这些工作。但是，前期服务主体的进入不意味着它后期就必然会成为正式的合作企业，还是要依据广州的旧改项目关于合作企业引入的政策，通过村集体公开参与招商，从而成为合作改造企业。

通常来讲，在开发商成功竞选成为合作企业之后，需要跟村集体签署合作框架协议及履约保证金的监管协议。根据对协议模板的分析，我们认为，合作企业在旧村改造的合作项目中，通常需要履行以下四项义务：其一，承担拆迁安置、建设开发、经营管理等一切成本和费用的义务。包括项目的前期费用（例如：基础数据的调查费用、项目实施方案的编制费用、各种专项评估的费用）、后期产生的拆迁费、临迁费、补偿费，集体物业清退费等等，以及后续在开发建设当中需要承担的这些建安成本，土地出让金，还有各种报批报建的相关费用。其二，负责各种技术方案的报批报审的义务。其三，负责按约定试点推进项目拆迁、建设的义务。通常我们在合作协议中，会对合作企业在各个阶段需要开展的工作限定完成时间节点，包括开展基础数据摸查、编制我们片区策划方案，项目实施方案、招商的时间等。同时也会约定如果没有按时完成这项工作，需要承担什么样的违约责任。其四，确保村集体、村民按照补偿标准回迁的义务。通常村集体就会要求合作企业要按照不低于广州同区域或者不低于周边其他项目的拆迁补偿标准进行回迁安置。

关于城市更新项目中合作方的违约案例。我们挑选了以下四则经典案例与大家作一个分享与探讨。

【案例一】花都区H村旧村改造项目，是有关合作方未按照约定时间推进工作的违约案例。2012年1月，H村委会与C公司签订旧改项目的合作协议书，约定双方合作来对H村进行改造，同时约定开发商负责办理项目开发的前期手续，包括旧改项目的立项和批复、用地规划、报建规划和施工手续等等。2012年5月，双方签订补充协议，约定开发商C公司应该在2014年7月12日之前完成所有的前期工作，并且取得这个项目实施方案的批复。2014年9月15日，由于开发商未能按照补充协议约定取得项目实施方案批复，村集体向开发商发函，告知双方的合作协议与补充协议自动终止。开发商回函表示不同意终止协议书，要求村委会继续履行。后因协商不成，开发商于2015年7月提起诉讼，要求法院判令双方继续履行合作协议。

二审法院认为，合作协议及补充协议均合法有效，根据合同法规定，当出现当事人约定的合同约定的终止情形的时候，合同的权利义务是可以终止的。故，法院认为由于双方的补充协议书中已存在明确约定，开发商未能按照补充协议约定取得项目实施方案批复的行为已经触发合同约定的终止条件。开发商之后提出的要求继续履行协议本质上属于对村集体发出的新要约，在村集体明确表示不同意的情况下，不能够强制要求村集体继续履行协议书，驳回了开发商的诉讼请求。

【案例二】番禺区N村旧村改造项目，违约情形跟上一个案子非常相似，也是由于开发商未能够在合同约定的时间内取得广州市三旧办的改造批复，触发合同约定的终止条件。但诉讼结果和案例一完全不同。在开发商两次回函要求继续履行协议书但协商未果的情况下，向番禺法院提起诉讼，请求法院判令村集体承担违约责任、返还开发商投入的所有前期费用并赔偿损失。法院认为，旧村改造方案未获得相关行政主管部门的批复，属于广州市旧村改造政策的变化所致，并非双方的责任，故而驳回诉请。

【案例三】增城区L村三旧改造项目，是开发商在合作协议签订的三年之后单方告知村集体因为公司战略变化，项目无法继续推进，自行撤离了项目人员，并停止三旧改造的申报工作。由于该案中，协议对这种情况村委会是否享有合同解除请求权未有明确约定，村委会不得不通过诉讼的方式要求法院确认合作协议无法继续履行，从而判令解除合作协议。该案中，开发商没有出庭应诉，法院进行缺席审理，最后也支持了村的诉讼请求，判决解除合作框架协议。

【案例四】越秀阳箕村的拆迁安置补偿合同纠纷案。该案中，阳箕村与富力公司进行合作的，且已完成回迁。但在回迁之后，村委会认为开发商存在“实际回迁面积未达到合同约定面积、逾期交付回迁物业、逾期归还村委会垫付的前期费用”的违约行为，并向法院提起诉讼，请求富力公司赔偿损失及费用共计7亿多人民币。富力公司又提起另案诉讼，要求村委会返还弃产补偿款1.6亿元及利息。最后这个案子经过了调解，也成为广东高院的一个六稳六保的一个经典案例。可以看出，合作方在项目中可能出现的违约情形是多种多样的，除了资金方面没有没有按期开展项目的各项工作，可能在后续回迁的时候也会引发一系列的纠纷。

那么，合作方违约会面临什么样的法律后果呢？违约行为通常可以区分为一般违约或者根本违约。对于一般违约行为，村集体还是可以考虑跟开发商继续合作，要求继续履行或者是采取补救措施等。但如果出现前述案例中，开发商擅自终止合作，停止项目申报工作，特别是进入到拆迁阶段，村民已经搬走，房屋也已经拆除，这种情况下，合作方违约就会引发一系列的民生维稳问题。2022年7月21日，广州市住建局发布公开征求《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引 （修订稿）》中，就明确了对于什么情况下，村集体可以启动合作企业退出程序进行了一个明确的规定，包括合作企业如果是在公开引入过程中提供虚假信息去骗取项目资格，或者是说没有按时足额的支付附件安置资金和履约保证金，或者是说在改造合作期限内擅自终止合作协议，放弃投资，或者是说因为他自己人力物力资金等不到位的原因，导致项目停工两个月以上，并且经过区政府或指定部门信息整改之后，仍然不能符合要求，以及没有按照承诺的时间引入相关的产业教育医疗资源等等。在这种这种情况下，村集体可以启动合作企业的退出程序。征求意见稿当中，还新增关于专门针对合作企业监督跟退出的一个专章，明确要求合作企业在跟村集体签订协议之后，两个月以内要设立改造项目公司，要求合作企业未经村集体同意，不得以任何直接或间接的方式向第三方转让项目公司的股权。另外，对于合作企业违反合作协议符合退出条款的，由村集体按合作协议区政府或其指定部门申请启动合作企业退出程序；对于合作企业违反监管协议符合退出条款的，区政府或其指定的单位（区属部门或属地镇街）按监管协议启动合作企业退出程序。这些内容都是征求意见稿当中的一个亮点。我们也非常期待征求意见稿的正式出台，并会持续关注其实施效果。

（与会者观点仅代表自己的观点，并不代表律协观点）

供稿：第十一届深圳市律师协会城市更新法律专业委员会