【业务综述】“住宅区内办民宿相关法律问题研讨会”业务综述

发布时间：2018年12月29日 作者：房产委 责任编辑：业务创新委

2018年10月31日，房地产法律专业委员会主办的“住宅区内办民宿相关法律问题研讨会”在市律协多功能厅举行。本次研讨会由房地产法律专业委员会主任杨林律师主持，邀请到的研讨嘉宾有：市律协副会长尹成刚，上海市建纬（深圳）律师事务所律师、原万科集团首席律师颜雪明，北京市盈科（深圳）律师事务所易玉成律师。

一、研讨会首先由各位嘉宾分别做主题发言，就民宿相关问题提出各自观点

（一）尹成刚副会长认为，本次研讨主题应该是城市住宅物业小区民宿合法性问题。并分别从以下角度提出了自己对民宿问题的看法：

1、起源情况。客观上早已存在，但在法理上角度去考虑较少。

2、背景情况，从市场上看，广泛存在，但缺乏监管，也确实影响物业管理及相邻居民生活，存在各种隐患。

3、概念界定，由国家旅游局发布的旅游行业国家标准《旅游民宿基本要求与评价》（2017年10月1日起实施），对“旅游民宿”的定义为：利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施，根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。

《深圳市大鹏新区民宿管理办法（试行）》（深鹏管〔2015〕3号），本办法所称民宿,是指经营者以住宅为载体，结合当地人文、自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动，根据本办法规定设立的，为旅游者体验乡村生活提供住宿等服务的小型旅游服务设施。

住宅小区民宿是指小区业主或使用权人等利用住宅为房客提供住宿的经营性行为。

4、存在问题。准入机制缺失，监管主体不明确、监管措施难以落实，治安、消防、卫生、环保、食品等安全隐患问题，税务及不正当竞争问题，用户隐私及信息安全问题。

5、行为合法性应当考虑几方面因素：行为人行为主体是谁（业主、租赁公司有所区别），行为性质（本质上是经营性行为，法律关系界定，租赁合同关系还是管理服务合同），物业用途（农村民宿，城镇住宅区内民宿，完全不同，本次讨论城市住宅区内的民宿，应注意产权证核准的用途是什么？），物权行使规制（物业产权是否完全自我完全独立，业主共有权问题，影响其他邻居的使用，对小区物业的影响，造成不安），行为管理（谁来管理，是否需要特种经营资质，问题已经产生，矛盾已经公开，考虑合法性的同时还是考虑规制），个人倾向于在当前法律框架内住宅小区物业民宿行为，不认为是合法的。

6、建议措施。

（二）易玉成主要从住宅区民宿的法律限制方面谈了自己的看法

1、目前民宿尚未有法律上的定义，参照《广东省民宿管理办法（送审稿）》第二条，民宿是指经营者利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他民用建筑开办的，为旅游者提供体验当地自然景观、特色文化与生产生活方式的小型住宿设施。第三条，本省范围内，单幢建筑客房数量不超过14个标准间（或单间）、最高4层且建筑面积不超过800m2的民宿，其经营活动及相应监督管理工作适用本办法。超过上述规模的住宿服务经营场所，应按照旅馆业相关法律法规进行管理。

2、住宅区专有部分建民宿，除了行政监管、卫生、治安、税务等方面的问题，从房产律师的角度，其在房屋使用用途上存在较大障碍。

首先，如利用规划为居住用途的居民房建民宿，根据《物权法》第77条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

故利用居民楼建民宿，涉及到将住宅变为经营性用房，需由有利害关系的业主全体同意的风险，而实践当中多数居民是不会同意的。

（三）颜雪明律师认为，民宿自古以来就有，为什么现在会成为问题，根本原因在于，它出现在住宅小区，而住宅小区是区分所有的，这就会损害其他业主的利益，这也就是物权法规定住改商限制的意义所在。有人问把自己的房子出租，收取租金算不算经营行为？这当然是，很多人以此为生计，但法律限制的，是把住宅改变为经营性用房，而不是经营性行为，这是两个不同概念。出租房子给别人居住，房屋的性质仍然是住宅，拿来办旅馆，就成了经营性用房。

我们现在所讨论的民宿不同于农家乐，不同于日本的民宿，那些都是独立住宅，不存在住改商限制的问题。

住宅小区开办民宿，涉及到一系列的法律关系。业主的所有权是排他的，但又要受到法律的限制，这就是物权法77条所规定的住改商限制；另一方面，行使所有权不能侵害他人的权利，有异议权的利害关系人如何认定；还有政府批准、业主多数意志起什么作用等等。

住改商的核心条件是取得利害关系人的同意。最高法院区分所有权司法解释规定，本栋建筑的业主都算利害关系人，本栋以外的其他业主，如能证明房屋价值受到影响，也是利害关系人。注意这里强调的是房屋价值而不是生活安宁，前者是物权法保护的，后者则是由相邻权调整的。也就是说，哪怕你能保证不影响我的生活安宁，甚至我不在这个房屋里居住，我也有权反对你的住改商行为，因为它可能影响我的房屋价值。

基于这一点，只要有一个利害关系人反对，住改商就不能实施，这里不适用多数决的规则，政府是否批准、鼓励、提倡，都不能替代利害关系人的意志。

政府的作用只体现在民宿开办后，应当依法办理工商税务登记，服从特种行业管理。但能不能在小区里办民宿，不是政府决定的问题，也不是政府“立法”可以调整的事项，地方行政机关制订所谓的管理办法，其实没有什么意义。

二、研讨会的第二环节为提问互动环节

（一）杨林：各位嘉宾能否相对明确地对民宿进行界定

易：是介于长租房与酒店业之间的，新的商业形态。

颜：民宿应当是用自己的住宅提供短期居住服务，经营者本身是业主，这是与旅馆业、酒店业的主要区别。

尹，广东省民宿管理规定，为什么确定14间的概念，套数的行为性质是一样的，都要备案、登记，不管多少都是民宿。

（二）杨：既然民宿是经营性行为，政府要不要管控，怎么管控，哪些方面管控？

易：作为服务业，涉及消防、治安、税务、卫生等事宜，应当要接受相关监管部门监管。

颜：民宿虽然是新事物，但并不存在所谓法律空白。按照物权法以及旅馆业管理的法规就能有效管理。行政管理的前提是依法，而不是为了实现某一个目标，量身打造一个“法规”。

尹：农村的影响不大，城市的住宅小区物业应该管，

（三）杨：民宿未来发展方向如何，未来法律如何介入

易：国外也比较流行，在国内也得到了蓬勃发展，是适应时代发展需要的服务产品，现在旅游居内用居民自建房建民宿广受消费者的欢迎，如果能解决变更用途的法律限制，在市区也可以得到发展。

尹：存在即合理，今后可能会更多；有必要专门专项立法规制。

颜：小区民宿比较尴尬，法律摆在那里，想取得利害关系人100%的同意，几乎不可能。所以只能在灰色地带运行，一旦有业主出来反对，就难以经营。台湾目前也有这个问题，公寓大厦中的民宿业者也是偷偷摸摸的，按照台湾法律，也不允许改变住宅功能。但台湾酒店业不发达而旅游业兴旺，所以民宿有客观需要和发展潜力。深圳酒店业发达，民宿有多大的客观需求，决定了它未来能走多远。如果没有市场需求，在住宅小区里搞又有法律障碍，可能就不大容易发展。

    （四）民宿经营者代表：我不认为民宿是一个法律概念，不能说民宿违法，如果违法，全国那么多人都在做一件违法的事情吗？

颜：独立建筑的民宿一直发展良好，许多风景区周边的农村变成旅馆村，对各方面都有利。但城市住宅小区里办民宿，在当前法律框架下，确实存在法律障碍。未来如果最高法院作出司法解释，说只要仍用于居住，就不算改变住宅的用途，也就是说开办民宿，不算住改商，这可能是解决小区民宿法律风险最有效的途径。

（五）从事民宿相关法律服务的律师：民宿经营者如何确保自己行为合法，不承担相应的法律责任。

颜：目前的法律框架下，没有人告政府也不会主动去管，所以可以在灰色地带运行。但只要其他业主起诉，由于法律如此明确，事实也容易证明，他胜诉的把握很大。法院会判决停止侵害、恢复原状。除了这种情况外，安全保障义务的风险也非常大，住客受伤、被害、被盗，民宿业者如何承担责任，是一个还没有被重视的问题。民宿业者自己恐怕也没有好好想过。

尹：我对我的观点做下修正，我认为民宿就应该突出“民”，由房子的业主本人来经营，专门的租赁公司承租后统一经营或者业主通过网络平台发布信息，这些都不应称为是民宿。

（与会者观点仅代表自己的观点，并不代表律协观点）

供稿：深圳市律师协会房地产法律专业委员会