深度调查：这套经适房到底该归谁？
广东诚公律师事务所律师黄康：
一审判决属于机械地适用合同法规定
晶报深度调查部记者 吴建升/文 记者 蓝军/图
社区职工李志华有经适房申请资格却没钱，街道干部张量发提出由他出钱买，两人签订了房产转让合同。经适房满5年了，李志华却拒绝过户，张量发一气之下将李告上法庭。2011年9月，南山区法院一审判决张量发胜诉，判令李志华按合同约定办理房产转让手续。李志华不服，提出上诉。8个月过去了，深圳市中院尚未就此案作出判决。
本案经晶报独家连续报道，引发市民高度关注和热议。南山区法院的一审判决，更是引发市民和法律界人士的围观和争议。昨天，多位律师约见晶报记者，各自从专业角度，提出对这起离奇官司的看法。
另外，深圳市中院研究室相关人员22日曾表示，最迟23日，会对晶报记者就此案办理进展情况的询问作出答复，但截至昨晚9时发稿，记者尚未收到有关答复。
黄康告诉晶报记者，我国的合同法仅规定合同无效的若干情形，而没有列举合同是否有效的判断标准。因此，判断合同是否具有法律效力，通常的做法是首先判断该合同是否存在法律规定为无效的情形，如果不存在法律规定的无效情形，那么就可以说，该合同是有效的，对各方均具有约束力，各方应予遵守。
张量发与李志华、甘丽珍双方于
南山区人民法院《民事判决书》【（2011）深南法民三初字第585号】认为（以下为摘录），该合同未违反法律和行政法规的效力性强制规定，亦未违反经济适用房转让的相关政策为由，认定合同有效。同时认为“在政策允许时办理房产转让过户手续”系合同所附的生效条件，现房产已超过5年，合同所附条件成立，故李志华与甘丽珍应当依约办理绿本转红本手续以及办理登记过户手续。
黄康认为，南山区法院的这个判决，存在几方面的问题。
“适用合同法
相关条款不当”
黄康认为，诉争合同的目的，明显是以李志华与甘丽珍夫妻的名义共同购买经济适用房，交付给张量发使用、受益，因此，鉴于经济适用房的特殊性（面向困难家庭供应的保障性住房），该经济适用房的实际购买人和使用人，不能认定为李志华与甘丽珍，而应认定为张量发。鉴于张量发并无购买经济适用房的条件，故该房即使由其取得或占用，亦应收回。
根据《经济适用住房管理办法》第二条规定，“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”，经济适用房面向低收入困难家庭，具有保障性是其最重要的特征，而以李志华与甘丽珍名义购入的该房，并未真正使用，直接交付给了张量发。此举显然违反国家七部委共同颁布实施的《管理办法》相关规定，损害了社会公共利益。
“需要注意的是，虽然《管理办法》不属于国家法律和行政法规，从表面上来看，似乎违反该《管理办法》不会造成合同无效的法律后果。但由于《管理办法》所调整、管理的法律关系，涉及到社会大众的公共利益，涉及公共资源的利用和分配，违反《管理办法》的强制性规定，实质上就是损害社会公共利益，不应得到支持与鼓励。”黄康表示，因此，法院判决该合同没有违反法律和行政法规的效力性强制规定，属于机械地适用合同法规定，适用的相关条款亦有不当之处，建议予以纠正。
“此合同若判有效
后果严重”
“诉争合同如被最终认定有效，无异于通过判决的名义，否定了《管理办法》的约束力，将导致极为严重的恶劣影响。”黄康说，因为如果认定合同有效，即意味着其他市民同样可以以自身名义，申请及购买经济适用房，而后即刻转手卖给第三方，交由第三方支配、使用、收益，待期限一到就办理过户登记手续。“由此一来，国家设立经济适用房的住房制度，包括适用人群、准入和退出等管理制度，无疑形同虚设，毫无实际意义，反而变成了适用人群倒手买卖经济适用房赚取利益的门槛。”
相反，诉争合同如被认定无效，并不必然得出李志华与甘丽珍有权得到该房产的结论。根据《管理办法》第四十三条规定，“对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任”。黄康律师说，“本案就属于上述情形，合同各方为谋取各自利益，共同弄虚作假，住建局有权依据职权收回住房，对于李志华与甘丽珍二人，并无实际损失，而对于张量发的支出损失，与其使用该房的所得，完全可以相抵。”
“无效的合同自始无效”
“无效的合同自始无效，不能由于期限的到来，而使之有效。”黄康认为，合同无效的成因，有绝对无效和相对无效。如果违反社会公共利益，则具有自始无效、当然无效、永久无效等特征。且一旦无效合同被宣告无效，它的效力就要溯及到合同成立之时，因为合同是自始无效的，该合同不能因为时间的经过而使无效合同转为有效，也不能通过当事人实际的履行行为而使它有效。
“应该说，双方签署合同之时，是否违反社会公共利益是判断合同是否有效的标准。”黄康表示，如果违反，则不能因为期限的到来，而消除其违法性，除非所涉及的社会公共利益，在性质上发生了变化，即不再属于社会公共利益。
□法律条文
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列情形之一的，合同无效：
●一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
●恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
●以合法形式掩盖非法目的；
●损害社会公共利益；
●违反法律、行政法规的强制性规定。
□分析
二审法院可能会怎么判？
1、“判合同无效，驳回各方请求，则可维护社会公平正义”
根据《民事诉讼法》第一百五十三条规定，“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉”。
对于一审判决，只有事实不清或违反法定程序，可能影响案件正确判决的，才会发回重审。如果事实简单、清楚且双方无争议，则二审法院的审理重点，系法律适用的准确性，除非双方能达成调解。
“由于本案的社会影响已经呈现，住建局亦有职权干涉，给予当事人相应处理，因此，案件的处理结果，实际上牵涉面已非双方当事人层面，包括当事人的家属，社会公众、住建局、媒体舆论参与者等等，以调解结案，存在不妥之处。”黄康认为，二审作出合同无效，驳回各方诉讼请求的判决，方能维护社会公平与正义的理念。
黄康律师表示，至于双方损失，则需另案处理。房产应由住建局依职权收回或作出相应处理，使经济适用房的申请者引以为戒，这样既符合民众的预期，也维护了社会公共利益不受侵犯。另外，此结果，相信对于当事人而言，应属其签署合同之时已能预计的范畴。
2、“维持原判，房子归张量发，则可能大多数民众无法接受”
“李志华与甘丽珍上诉后至今已逾八个月，二审法院至今未判，或许是考虑到了此案如果判决合同有效或无效之后果的复杂性。”黄康说，如果二审维持一审判决，认定合同有效，房产过户给张量发，驳回李志华与甘丽珍的请求，可能让绝大多数民众无法接受。
黄康表示，经济适用房的申请、使用和管理，效果不尽如人意，一直为民众所诟病。对于此种事先借用符合资格的人士取得经济适用房指标，待期限一到即办理变更登记手续，本身就是弄虚作假、牟取利益的行为。其与法律所规定的附期限或附条件的法律行为有根本不同之处，那就是附期限或附条件的法律行为本身，并无瑕疵，是合法成立的约定。此案所附期限或条件是对于发生约束力的前提约定，但该行为发生之时，就违反了社会公共利益，意思表示并不真实，因此，如因时间的到来而变得没有违反社会公共利益，在逻辑上必然存在矛盾之处。
3、“判合同无效，房子归李志华，则违反了诚信原则”
“第二情形，二审判决合同无效，房产归李志华与甘丽珍所有和支配，驳回张量发的请求。鉴于李志华与甘丽珍为谋取自身的利益，包括车马费、亲属工作机会等等，出借名义给张量发取得经济适用房，期限到了却反悔而不同意办理过户手续，这一行为同样不能得到法律的支持。”黄康说，况且实际上李志华与甘丽珍从来都没有使用过该房产，如判决归其所有，这一结果又违反了诚信原则，同样不能取得良好的社会效果。
这样的判决如果能够成立，等同于变相承认经济适用房可以在任何时候均可以转让，包括允许对经济适用房购房资格进行买卖，这样国家建立的住房保障制度会陷入形同虚设的境地，真正需要住房的公民权利无法从法律上得到保障。
——刘斯亮律师
广东法迈律师事务所律师刘斯亮：
一审判决如成立， 经适房岂不是随时可买卖？
晶报深度调查部记者 吴建升/文 记者 蓝军/图
昨天，晶报《这套经适房到底该归谁》的报道继续发酵。广东法迈律师事务所律师刘斯亮，昨天主动约见晶报记者，对南山区法院一审判决中所涉问题，进行了全方位点评。
晶报：一审判决的结果，客观上是赋予了原告张量发获取经适房的资格，你怎么看这个问题？
刘斯亮：经济适用房是国家面向中低收入家庭出售的保障性住房，其制度是建立在解决中低收入家庭这一群体的住房困难。购买者需要经申请、审批和公示程序，方能取得购房资格，因此经济适用房的购买者具有特定性。如果允许对经济适用房的购买资格及未满政府设定的转让年限而私自转让，则侵害了国家、以及其他具备经济适用房购买资格的第三人的利益。本案中，根据相关资料显示，原告张量发并不具备购买经济适用房的资格。
晶报：原被告签署的《房产买卖合同》是否有效，成为本案的关键，你怎么看待一审判决的认定？
刘斯亮：从该案合同签订时间和内容来看，在被告刚刚取得经济适用房购买资格选房后但尚未与政府签订经济适用房购买合同前，原被告双方即签署了《房产买卖合同》，且被告自始至终并未对房产行使使用权，双方的真实交易目的很明显，就是原告从被告处购买经济适用房购房指标。这种交易行为实质上损害了国家对中低收入家庭建立的住房保障制度的实行，也损害了其他具备经济适用房购买资格的第三人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，该案所涉合同属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益”的情形，应属无效。
晶报：“附条件”成为一审判决中很特别的一个情况，如果“附条件”成为一种判例，可能带来什么影响？
刘斯亮：关于双方在合同中约定，在转让政策允许时办理过户手续问题，因该合同属于无效合同，则该合同中故意规避经济适用房一定年限内不得转让规定的条款，也应属无效约定。一审法院判决买卖合同有效，并判令被告办理过户手续，是没有法律依据的。这样的判决如果能够成立，等同于变相承认经济适用房可以在任何时候均可以转让，包括允许对经济适用房购房资格进行买卖，这样国家建立的住房保障制度会陷入形同虚设的境地，真正需要住房的公民权利无法从法律上得到保障。
晶报：你认为原、被告双方应负什么责任？
刘斯亮：双方应负的责任可分三个方面分析：
（一）民事责任：双方签订《房屋买卖合同》无效，即自签订之日无效。根据法律对民事合同无效处理的规定，双方应各自返还财产。
（二）行政责任：根据国家有关经济适用房的规定，行政机关应当进行调查核实，买卖双方或一方确有违法违规行为的，行政机关有权对违法行为人进行行政处罚。
（三）刑事责任：因住房保障制度还在摸索、完善过程中，目前国家还没有明确立法对骗购、违法买卖经济适用房的行为进行刑事处罚，随着住房保障制度的完善，相信国家会不断完善刑事处罚制度，以遏制在经济适用房申请、购买、买卖过程中的存在的弄虚作假以及骗购、违法买卖的行为。
粤公网安备 44030402000057号