“网约房”行业法律实务探究 ——“网约房”行业的法律需求解析

发布时间：2022年5月11日 作者：旅游酒店委康芬芬 责任编辑：创新委张鹏

全国对“网约房”的性质和范围没有统一的定论。北京出台的《短租住房规范管理》、江苏省出台的《网约房治安管理规定》、浙江省出台的《网络预约房屋信息登记办法》、《山东网约房信息登记办法》《河北省租赁住房治安管理条例》等规范性文件也仅是在一定时间内和特定地区适用。这种新兴行业的发展对法律服务的需求是明显的。站在网约房经营者的角度，分析网约房行业的法律风险以及风险防范的技巧。

一、 不同类型的网约房适用的法律不同，网约房要符合当前法律的规定，做到合法、合规经营。

 不管是乡村民宿、旅游民宿、城市民宿、公寓式酒店还是传统的旅店，都会通过互联网的渠道对外发布房源，进行预订并完成交易，由经营者提供住宿服务。笔者认为，根据目前的规定，以上均可以统称为“网约房”。

不同类型的网约房适用的法律均不同。狭义的网约房指房源分散、装修不一、在市中心的一些住宅或者公寓中经营。我国对这类网约房的定性不一，虽不强制取缔，但也不提倡，相关部门是“默认”的态度。但也不乏一些地区要求这类网约房要求取得特种行业的许可，否则进行行政处罚：取缔、行政拘留+罚款。

不管是哪种类型，均应当依法注册营业执照进行经营，不得以个人名义无照经营。《电子商务法》第九条规定，电子商务经营者应当依法办理市场主体登记。作为网约房的经营者注册登记会用“酒店管理”“商业管理有限公司”，“民宿管理”、“住宿管理”、“租赁管理”等词。在城市民宿合法化之前，建议慎用“酒店管理”等词，在招牌上也慎重用“酒店管理”等词汇，造成不必要的麻烦。经营者的营业执照尽量往租赁行业靠拢，尽量不要往经营性行业靠。

遇到激烈的阻碍、矛盾，不要激化矛盾，更不要煽动闹事，要通过正规的渠道反映问题（公安等），重点要留好证据。我们只是转租和租赁不是经营酒店。目前也没有出台相关的法律法规。只要网约房没有硬伤、矛盾没有激化的前提下，基本也就是参照出租房屋管理的相关政策进行处罚或调整。政府不会承认你但也不会轻易的去取缔。

二、 网约房商业模式下住宅性质的房屋改变为经营性质住宿服务的法律风险。

网约房经营者一般是从业主或者出租方手上拿到房源，与业主或者出租房签署《租赁合同》，将住宅物业用于经营性质的住宿服务或者网约房，可能被认定为改变房屋的用途，属于违约行为，业主或者出租方有权随时提出解除租赁合同。

  《物权法》明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房； 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外， 应当经有利害关系的业主同意。《民法典》第二百七十九条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。

在城市居住小区，房屋空间紧密相连、人口密度较大，加上短租房的特点就是住宿人员频繁变化、住宿时间不确定，扰民、治安等问题频发，这些年已经引发很多矛盾纠纷，严重影响小区住户的正常居住生活。法律明确规定住宅不能轻易改造为经营性用房，房源提供者把房屋租给网约房经营者的行为是一种盈利行为，如果住宅用于经营网约房， 必须要经过法定程序，否则视为违法行为。

三、 网约房经营者与入住人员之间的法律风险

不管是《旅店业管理条例》还是各省市的网约房管理规定，明确要求经营者应当符合建筑、治安、消防等要求，有必要的财物保管和治安防范设施。网约房的经营者应当严格按照 《酒店消防管理制度》的要求，实行防火负责制，做到每个房间有专业的消防设备，有专人负责消防安全。

《消防法》明确规定了：酒店住房禁止私接电源插座、乱拉临时电线、私自拆修开关和更换灯管、灯泡、保险丝等，如需要，必须由工程人员、电工进行操作，所有临时电线都必须在现场有明确记录，并在限期内改装。网约房经营者应当定期安排专业人员对房屋进行电线和电路进行检查，保障入住人员的用电安全，并及时做好记录。

入住人员对网约房的卫生条件要求不亚于酒店，定期更换或者清洗被套以及房间的日常用品，让网约房的卫生条件达标。

网约房财产安全的问题涉及到经营者和入住者。2016 年 12 月，上海戏剧学院学生以借房屋拍毕业作品为由短租了房东的家，结果整个学生剧组的“野蛮拍摄”把房东家毁坏的面目全非。根据后续的报道了解到，Airbnb 配置有房东保障金计划，对住宿期间在房源内发生的事故可以提供一百万美金的赔偿。可赔偿金却迟迟没有获得。如 2015 年 6 月，王先生通过蚂蚁短租平台预定了杭州一家民宿，在入住后出门进餐的短短时间里，他发现自己的贵重物品都不见了，所有的现金被洗劫一空。当王先生同房东索取赔偿时，房东却百般推卸责任。

网约房平台支持网上交易，租客在选择自己想要入住的房源时会先给予一定的押金作为保障，这种利用第三个平台的方式正是保障行业安全稳定的一环。类似于淘宝的第三方支付平台，只有在买家确认货款并认可时，才可以支付价款。可在线短租中，不少房源提供者和短租需求者选择私下订立合同。这种情况下，一旦入住过程中出现任何法律问题，房源提供者和房屋需求者都不能有一个权威机构来确认他们的法律关系。更不用说利用在线短租第三方平台给予他们一定的保障了。这样的短租市场隐藏着巨大的风险。

网约房平台作为促进网约房交易的重要主体，为了保障交易的安全性，要求平台上注册的用户采取实名登记制。网约房平台因此掌握着大量用户的个人信息和租赁双方交易信息。如果网约房平台用户信息被窃取，或者网约房平台倒卖相关信息，则会对平台上用户的利益给予很大的损害。网络平台中以社交为主的平台已经成为了数据泄露的重灾区。网约房平台不仅仅只拥有用户的基本信息，涉及住址的敏感信息可以说是重点需要保护的对象，但目前在线短租平台并没有很好的采取相关保护措施。

作为网约房的经营者，在给客人办理入住登记时，也会要求入住者提供身份证信息，并要求入住人员添加客服人员的微信。网约房的经营者掌握了客户的信息以及个人隐私。经营者应当要采取一定的技术措施做好数据保护，防止个人信息被泄露。

在网约房制度建立不健全的情况下，由专业的部门和机构开发一套网约房入住系统，由入住人员自行登记信息，凭借身份证或者人脸识别入住房屋，可以解决网约房平台以及经营者获取入住人员的身份信息，将个人信息与住房信息分开，也能起到保护个人隐私的作用。

四、 网约房经营者的行政监管风险

网约房入住人员的信息登记是公安机关治安管理和反恐的方式。按照居住信息登记的相关规定，办理网约房入住人员应当提供真实有效的身份信息办理登记并且报送给公安机关。作为网约房平台的经营者，除了在线提供《入住须知》，要求入住人员提供身份信息外，尽到一定的告知义务；还要求将入住人员的信息报送给当地的公安机关。网约房的登记系统应当与公安系统联网，便于监管。对于不提供身份信息要求办理入住的人员，明确拒绝入住，并及时向当地公安汇报。

网约房内不乏出现“黄”“赌”“毒”的治安问题。作为网约房的经营者和管理者，应当尽到一定的监管职责，一旦发现有不法分子，及时向当地公安汇报。公安机关也会接到群众举报，到现场去调查，经营者要积极配合，不要有反抗情绪。经营者是房屋内张贴显著提示，禁止在屋内进行不法行为，并且提供相关的举报电话。

公安机关在网约房内查处到违法犯罪的行为，作为网约房的管理者和经营者应当积极配合调查，防止被行政处罚。

五、 同行竞争引发的法律风险

传统酒店行业被互联网冲击严重，网约房的市场占有率大，会引起行业的不正当竞争。传统酒店业的经营成本较大、参与的人员较多、税费较高，网约房必然会被同行指控，比如逃税、违反租赁条款、缺乏相关资质、将住宅商用等。

目前，城市公寓无需获得公安机关的许可，也不受法律的规制，由此使得城市提供者可以不承担纳税和缴纳保险的义务，最终导致城市民宿行业与酒店行业之间的不公平现象。不正当竞争关系，也必然导致同行业相互拆台或者被举报，也必然导致民宿公寓行业的发展受限。

另外，城市民宿行业的内部竞争也非常大。城市民宿以个性化的装修风格吸引客户，打造网红打卡地。装修设计元素是至关重要的。入行晚者会通过分析客户需求以及市场较为受欢迎的房源，进行抄袭。网约房平台展示的房源效果图（拍摄图）属于著作权法的美术作品，未经作品权利人许可，不得复制用于商业用途。（2015）苏知民终字第00085号中，也认为“唐韵衣帽间组合柜立体图案”融合了西式风格与中式元素，整体富有美感，其享有涉案美术作品的著作权应受法律保护。这个指导案例也反映了商业装潢受到法律保护。

 

六、 商业模式下的融资需求

网约房相比传统酒店，前期的租赁成本并不高，但实际网络运营成本以及相关的技术投入成本较大。而实际参与网约房经营的人多为90后的年轻人，以创业的心态来经营。要在市场占有份额，并且打响运营品牌，需要投入资金来运营。融资成了网约房行业的最主要需求。经营者会以单个项目的方式来拉拢合伙人或者资金，也会通过股权转让的形式增资扩股。

网约房经营者也面临着其他诸多法律风险，比如用工管理的风险，行业的商业秘密保护以及竞业限制要求；股东构成以及股东关系在公司治理上的隐患；关于公司房源的宣传是否存在虚假或者不当宣传等等。要完全消灭风险是不可能的，只能通过深度了解行业，了解客户的需求，才能从根上防范法律风险；当问题出现后，以最低的损失转移风险。