【业务综述】“深圳房改新政”研讨会业务综述

发布时间：2018年6月27日 作者：房产委 责任编辑：业务创新委

2018年6月5日上午，深圳市政府发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，本次新政被媒体称为深圳的“二次房改”。为集中研讨“房改新政”，市律协房地产法律专业委员会于2018年6月19日下午在市律协多功能厅举办“深圳房改新政”研讨会。本次研讨会邀请广东省律师协会副会长童新律师、深圳市律师协会副会长尹成刚律师、省律协房地产与建筑工程委员会副主任顾东林律师担任研讨嘉宾，研讨会由市律协房地产法律专业委员会主任杨林主持。

研讨嘉宾围绕“房改新政”进行分析和研讨，与现场律师互动频繁，气氛活跃，现将本次研讨会精彩内容分享如下：

杨林主任：各位嘉宾从层面上谈谈对《征求意见稿》的总体看法？

童新副会长：该文件对每一位生活在深圳的人都非常重要，本人读了两遍，希望在座各位至少读十遍，最好能背下来，该文件信息量很大，具有很强的可读性。今天讨论的话题是对深圳民生热点问题的关注，体现了深圳律师对深圳民生问题的担当。98年中国正式宣布废除福利房，住房由单位供给全部改革为由社会和市场供给，是完全市场化的操作模式。但市场行为是有盲目性的，完全市场化的结果就是房地产行业的失控，从而带来一系列社会问题。所以，对房地产进行调控是有必要的。该文件没有涉及限价、限购、限售等现有的对房屋交易的调控政策，转而从土地源头供应上和住房类型构成上进行确定，规定商品房、人才房、安居房、公共租赁住房的配建比例是4：2：2：2，借用了新加坡、香港等国际上一些国家和地区较为成熟的做法，非常高明，也必将对房地产行业的引导和民生保障带来重大影响。政府做政府能掌控的事情，并未对市场横加干预，个人认为不违法市场经济规律。另外，从该意见稿的行文来看，应该是一个纲领性的文件，具体怎么做，还会通过其他的规范性文件或规章的方式来实施，个人认为并不违反上位法。

尹成刚副会长：我个人谈几点不太一样的看法。其一，该意见稿标题表达可以更加简练，言明扼要即可。其二，整个改革的亮点就是商品房与其他三种政策性住房的配建比例为4：2：2：2，我们要思考的是40%的普通商品房与60%人才住房、安居商品房、公共租赁住房的配比是否合理？人才住房与安居房的比例又是否合理？社会底层老百姓和社会基础服务人员如何安生？其三，公房制度背景下房改这么多年，深圳一直到2012年才停止房改，原有的大量的政策性住房去哪了？在深圳原关内土地供应已不能改变的情况下，该意见是否应当将原有的保障性存量房一并纳入到这个政策考量范围内？其四，对于该意见稿的效力问题，它到底是一个规章还是一个规范性文件？这样的级别，是否能改变土地管理法、城乡规划法、房地产管理法的相关规定？其五，作为一个面向2035的纲领性文件，如何确保其稳定性和连续性，是值得深思的另一个问题。其六，政府调控是针对现有可以调控的内容，能调控的就不属于市场，故不能认为违反市场经济规律。

顾东林主任：这个意见稿在向社会公开征求意见之前，深圳市委常委专门召集相关单位听取了意见。本人作为律师代表也应邀参加，并提出了自己的意见。现在该征求意见稿比之前更完善了。本人认为，第一，社会各界将该意见定位为深圳的“二次房改”，应该是比较准确的。第二，习近平总书记在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。深圳市人民政府即将出台的这个意见，目的就是要落实总书记的指示，解决多数居民特别是“夹心层”买不起房的困境。做到“高端有市场（商品房）、中端有支持（人才房、安居房）、低端有保障（公租房）”。第三，从效力层级上说，该意见以政府名义发布，只是一个纲领性文件，并不是政府规章。在今后过程中，很多制度或设想需要通过立法形式（政府规章和地方人大法规或特区立法）加以规范、创新。

杨林主任：土地供应应确保人才住房、安居商品房、公共租赁住房，商品房与之的配建比例为4：2：2：2，而且，公共租赁住房用地应保尽保，有限安排人才住房、安居型商品房用地，合理增加普通商品房用地，严格控制大户型高档商品房用地，如此一来，对土地供应市场会有怎样的影响？又会对深圳的房地产业和律师业务带来怎样的冲击和影响？

童新副会长：新加坡的商品房与保障房的比例是2:8，香港是5:5，深圳改为4:6，实际上在借鉴国际上较为成熟的做法，乃明智之举。欧美有听说炒房赚钱的吗？新加坡有听说炒房赚钱的吗？香港也还好，只有中国，尤其是一线城市，譬如深圳，房价从三十年前的几万块一套到现在的几百万一套甚至几千万一套，涨了一百倍甚至更多，这是很不可思议的事情。习总书记说，房子是用来住的不是用来炒的，本人完全赞同。深圳此次的房改政策，对不同层次主体的住房需求或消费需求都进行了考虑和对应的安排，在保障普通民众的住房需求方面做了比较多的考虑，这是对的。传统房地产行业肯定因此受到影响，也必须认清局势，进行转型，寻求新的发展空间和模式，关注其他领域。意见稿是将原来完全市场供应商品房制度转变为市场供应和政府保障相结合的住房制度。根据该意见第5、6点，我们政府有可能在临深片区买地，在地铁站附近建租赁房、人才房或安居型商品房，所以我认为土地供应的问题是可以突破的。一级市场受影响，但二级三级市场的不动产交易值得关注，尤其是大户型和豪宅的交易会因此活跃起来。我们律师必须好好解读该意见稿，寻找到业务突破口。

意见稿的颁布，不光是对我们律师业务有重大影响，也对我们合理配置资产有重大影响，通过这个文件我们可以大胆预测，没钱别急着买房因为有保障房，有钱能换房的尽快换房因为商品房供应越来越少，更有钱的可以投资大户型和豪宅，因为那将会是稀缺资源。

尹成刚副会长：“房住不炒”的理念不能否认，但房地产除了满足居住需求外，始终不能否定其商品属性，其有投资价值，有投资价值就不能杜绝投机行为，如何防范60%的政策性房屋被用于投机目的？在准入及条件设置上，应该更严格，不要背离了意见稿的初衷。该意见稿对于传统房地产行业而言，肯定不是积极的利好，而是较为严格的约束，深圳关内土地基本没有存量，关外有一定的空间，但也会纳入土地的统筹规划，必将对房地产行业产生根本性的巨大的影响，企业需要转变，否则将失去生存空间。鉴于意见稿规定了4：2：2：2配比，出台后对此后的城市更新项目没有促进作用，对于深圳原关外土地市场影响有限，但对二手房交易却会产生积极影响，对于房地产律师来说，的确要思考业务方向的转变。

顾东林主任：在土地供应上，该意见打破了过去由政府垄断的格局，转变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造腾地等多渠道供应的方式，特别是企业自用用地，可以用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。深圳比较典型的例子是，某房地产开发公司将其位于深圳市龙岗区横岗街道的工业用地（总用地面积70890.22平方米），经市政府批准后纳入2010年保障性住房用地，进行“工改保”，为政府提供7栋共3900套公共租赁住房。南山建工村一期提供用地面积58026.55㎡，建设14栋保障性住房（住宅1458套，单身宿舍1114套），安置了大量符合保障条件的驻深施工企业员工；目前二期05-05-07地块105000平方米保障性住房正在建设当中。正在进行棚户区改造的罗湖“二线插花地”（玉龙、布心、木棉岭三个片区）项目，拆除原有建筑1300多栋，释放的土地面积为57万余平方米，其中玉龙片区规划功能为发展备用地，其余两个片区规划总建筑面积为2306163万平方米（含回迁房984169平方米、人才房206245平方米、保障房123841平方米）。

多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建立，以及形成多渠道供应土地方式后，房地产企业不能仅局限于原来的商品房开发模式，应该积极主动地参与人才房、安居型商品房和公共租赁住房的开发建设，以及城中村的综合整治和统租运营。实际上万科、碧桂园、深业、华侨城、中海等众多品牌开发商已经积极行动，抢滩市场。相应地，房地产律师也要适应这一趋势的变化，研究相关法律问题，做到“召之即来，来则能战”，能及时为房地产企业提供专业法律服务。

杨林主任：深圳住房制度改革是否具有示范效应，会影响并波及全国吗？

童新副会长：深圳是特区、窗口、改革开放的试验田，几乎所有与土地和房地产有关的改革，都是从深圳开始的，在总结经验后再向全国推广。本次改革，也是如此，改革一定会进行下去，而且一定会逐步推广开来。

顾东林主任：深圳这次住房制度改革影响深远，无疑会具有较大的示范效应，特别是对于房价高企的一线城市。当然，作为一个纲领性文件，其完全推行有一个过程，需要不断的完善相关配套措施。相信经过一段时间的实践、总结、提高，其示范效应会越来越广。

杨林主任：意见稿指出出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。封闭期间如何转让，以什么价格转让，各位嘉宾如何看待？

购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。是否合理，按什么样的标准缴纳？

童新副会长：对于这两个比较具体的问题，个人认为也不适合在这样一个纲领性的文件里进行探讨，到时具体执行贯彻过程中再制定操作办法。

尹成刚副会长：本人意见比较明确，对于人才房封闭流转的问题，严控转让机制，最好杜绝封闭期间的自由转让，人才房、安居房用来牟利是不合适的，就应该政府回购。相反，年限届满后，流转增值收益应尽量低征，尽量让利于民。

顾东林主任：2010年7月1日起施行的《深圳市保障性住房条例》第四十二条规定：“购买保障性住房的家庭或者单身居民在取得完全产权前有下列情形之一的，其所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回：（一）已另行购买拥有住房的；（二）全部家庭成员户籍均迁出本市的；（三）因银行实现抵押权而处置保障性住房的；（四）需要转让所购保障性住房的”。2011年4月11日颁布的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳政府令第228号）第二十七条规定“购房人在取得安居型商品房完全产权前，有下列情形之一的，应当向市住房保障部门申请政府收购该安居型商品房：（一）需要转让所购安居型商品房的。（二）因银行实现抵押权而处置安居型商品房的。（三）因人民法院强制执行等原因需处置安居型商品房的。（四）户籍迁出本市的。（五）市政府规定的其他情形”、“自安居型商品房购房协议签订之日至申请收购之日不超过10年（含10年）的，收购价格为原合同购房价；超过10年的，收购价格的计算公式为：收购价格=原购房价*[1－1.4%*（购房协议签订之日至申请收购之日的年限－10年）]。”也就是说，该办法对政府收购或收回（俗称“一级市场”）情形和收购或收回价格计算作出了规定，但对封闭流转（俗称“二级市场”）的价格计算目前没有作出规定。

《深圳市保障性住房条例》第四十一条规定：“规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地收益并按照市政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款”。此为缴纳“房产增值收益”的法规依据。

据了解，政府有关部门会借鉴新加坡等国家与地区的成熟经验，制定合理的封闭流转价格和“房产增值收益”缴纳标准。总体来说，政府不会与民争利，会让利于民，个人之间的封闭流转价格应高于政府收购价，缴纳房产增值收益之前政府会委托相应评估机构对房产进行客观的评估。

杨：成立由市政府主要负责同志任组长的市深化住房制度改革工作领导小组，统筹全市住房制度改革工作，负责研究落实中央、省关于住房制度改革的方针政策，充分发挥组织领导、统筹协调等作用。各位认为，要实现这一改革，需要哪些部门的介入和配合，又怎样才能实现呢？各位嘉宾有什么好的意见或建议？

童新副会长：：这项工作怎么开展，怎么配合，这个不需要我们过多操心，政府自然会有安排。至于建议，本人建议房地产从业者和我们律师，好好研读该意见稿，仔细深入思考，一定获益良多。

尹成刚副会长：：工作开展我们不担心。希望政府能够充分地考虑社会各方面的意见反映，对敏感的社会问题和房地产行业的引导给予关注和对应调整。

顾东林主任：深圳市之前成立了一个保障房建设指挥部，负责对保障房建设过程中的有关问题进行协调，具体方式为召开联席会议。住房制度改革是一个系统工程，涉及的部门和单位更多、范围更广，比如发改、财政、审计、规划国土、住建、人居环境、交通、教育、人力资源、人才安居、轨道交通、辖区政府等部门与单位都会涉及。如征求意见中所说的，希望有关部门加快修订《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，妥善解决公共租赁住房、安居型商品房在册轮候家庭租购住房的问题，确保住房制度改革平稳过渡、新旧政策有序衔接。

（与会者观点仅代表自己的观点，并不代表律协观点）

供稿：市律协房地产法律专业委员会

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