架空层归谁？官司打到最高法院

2013-1-25    深圳商报   记者  江晓蚕

1 月 23 日 ，深圳南天一花园业委会主任老范收到来自北京的快递，那是最高人民法院送来的民事裁定书：他所在小区的物业配套用房产权纠纷案件将在北京由最高人民法院提审。

老范已经77岁了，回顾他任南天一花园业委会主任十余年可以如此总结：为了小区维权，11年来业委会打了20场官司。不久后，他们还会到北京，在最高人民法院为业主维权打第21场官司。

架空层配套用房被侵占

南天一花园是深圳市城建集团上世纪80年代末期开发的商品房住宅小区，三栋高层住宅，占地3.67万平方米，共有1140套房屋。1991年，业主入住小区，并先后办理领取《房地产证》。《房地产证》上注明了公有使用权面积为3.67万平方米。

老范向记者出示了小区红线图，据图则显示，小区内西端有 937 平方米 的两栋小楼，“两栋小楼规划为‘居委或社区管理机构’。”据介绍，自1993年起，城建集团将小区红线内三栋大厦底层的架空层和面临百花三路 1514.41 平方米 的两栋配套小楼作为商铺对外出租牟利，每年收入高达100多万元，并于1995年以“业主”身份办理了《房屋租赁许可证》，市国土房产局于2003年向开发商颁发了23本《房地产证》。

“早在1991年开发商已将南天一花园3.67万平方米土地使用权连同地上所有建筑及配套设施全部转移给1140户小业主，开发商已不拥有小区内土地使用权，怎能将小区内两栋小楼据为己有呢？”老范说。

行政诉讼  拉开维权序幕

2000年，南天一花园业委会成立，于2001年11月开始进行追索两栋小楼出租所得的维权活动。

老范介绍，2002年初，业委会去函市国土局查询两栋配套小楼的产权归属问题，市国土局复函称，“确认两栋配套小楼的产权归开发商所有。”同时以内部行文方式向福田区房屋租赁管理局确认上述事宜，认定租赁管理局核发该两栋小楼的《房屋租赁许可证》合法有效，业委会由此被迫拉开了小区维权诉讼的序幕。

“官司是一个接着一个，打完行政官司打民事官司，打完民事官司又要打行政官司”，几年来，老范提及小区业主维权之路，这句话总挂在嘴上。老范介绍，2002年4月，福田区法院一审判决撤销福田区租赁管理局核发的《房屋租赁许可证》，二审维持原判。

随后，该业委会将索赔出租所得的诉状递交深圳中院。深圳中院以原告不适格为由驳回起诉。2003年3月广东省高院裁定原告适格，深圳市中院决定该案 2004 年 8 月 4 日 继续开庭审理。

与此同时，南天一花园业主发现，深圳市国土局在《房屋租赁许可证》被撤销、相关民事诉讼尚未审结时， 2003 年 9 月 23 日 将争议的房屋进行分栋初始登记，确权给深圳市城建集团，核发了第3000207109号房地产证，之后又办理了两栋小楼的分户登记，给城建集团核发了22间商铺的分户《房产证》。

省高院   支持架空层索赔

业委会对市中院重审判决不服，上诉至省高院。省高院2011年7月下达（2010）粤高法民一终字第114号民事判决书。

判决称这是一起房屋侵权纠纷，“深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权……对南天一花园业主委员会主张的145万元经济损失予以支持。”业委会上诉主张案涉两栋小楼为南天大厦全体购房人所有，证据不足，不予支持。理由是：两栋小楼在法定图则颁布前就已经由被告方对外出租，规划依据不等于所有权确权，按照新条例中规定的提供业委会用房，当年业主们也没有支付成本价或是微利房价格支付对价，所以不予支持。

最高法院   将提审此案

省高院的判决让业主们一半欢喜一半忧。 老范认为，虽然法院没有完全支持业主们的主张，但是第一次明确了“架空层属于全体业主”的事实，意义重大，如今全市小区的架空层被分拆成商铺的情况普遍，本次判决对小区维权影响深远。

不过，业委会对省高院不支持两栋小楼权属归全体业主的诉讼请求这一项判决不服，认为“原判决、裁定适用法律确有错误”，于2012年9月向中华人民共和国最高人民法院申请再审。

律师点评  此案或成为指导性案例

昨日，记者就最高人民法院将提审此案的消息告知广东广和律师事务所鲁楷律师时，他表示：最高人民法院提审这样的案例，在他的从业经历中实属罕见。此案或将成为指导性案例。

鲁楷律师认为，南天一花园的业主锲而不舍地打了11年官司，足以说明小业主和开发商之间的产权纠纷的矛盾十分尖锐，并具有普遍性。

提审这样的案子，也说明最高人民法院对此类案例十分重视，也看到了类似案件背后存在的尖锐矛盾。

鲁楷律师认为，最高人民法院的判决具有最高法律效力。假如该案件经最高人民法院判决后，并被纳入指导性案例，按照有关程序发布出去，那么南天一花园的案例，将在全国具有很强的指导性。鲁楷律师说，他作为一名律师，对这样一起案例也赋予极大关注，将随时跟进案件动态。