律师：集体土地入市难降房价

来源：南方都市报 发布时间：2013年12月24日 作者：

    南都讯 记者汪小汉 小产权房能否转正，集体土地能否入市直接交易，会不会抑制房价上涨，城市更新会不会产生新的模式？在十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，“同等入市、同权同价”之后，围绕着土地制度变革的各种讨论、预测引起各方关注。昨日，在广东省律协和深圳市律协共同主办的“广东城市更新法律高端论坛”上，众多法律人士进行了重点解读。

  房价也不太可能爆炸式增长

  目前坊间对于集体土地入市乐观的解读是这一改变将促使房价下降。不过，昨日多名资深行业律师表示，全会的决定与现有的一些法律实际上是存在冲突的，决定的内容要真正落实还需要修改法律，而集体土地怎么入市还没有相关细则，至于其对房价的影响，更是有待观察。

  目前所有开发商的土地取得均是通过政府招拍挂，房地产商与政府签订国有土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，俗称“低价”。集体土地入市的通道只能通过政府征收转变为国有土地后，进行招拍挂。集体土地直接入市有望搭建集体经济组织与开发者之间的直接转让渠道，打破政府对于城市建设用地的垄断。

  “根据目前法律，集体土地流转和宅基地转让，都要符合政府的城市规划和土地用途管制，(意味着)资源的配置权还是在政府手里”，中国政法大学经济法博士、上海建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明认为，以后集体土地的流转，政府还是有很大的话语权，虽然土地是集体的，但是怎么用，批多少规划指标，还是政府决定。

  “(集体土地入市)很难说会给房价降温”，贺倩明律师认为原因在于政府从土地用途和城市规划方面的管制，另外未来城镇化要释放3亿-5亿城市人口，会带来巨大的刚性住房需求。“积极意义是释放大量土地供应，不管政府怎么控制土地规划和用途，土地供应量肯定加大，房价不太可能爆炸式增长”。

  “关键是政府愿意主动让利”，广东省律协房地产法律专业委员会主任尹成刚律师重点谈到了集体土地入市中的城市更新，即城中村改造问题。尹成刚律师称，法律层面上，深圳现有的城市更新模式仍然是走拆迁谈判、政府征收转为国有土地再转让的模式，不同的是深圳立法对城市更新进行了法律化和市场化。

  小产权房转正困难

  对于日前媒体报道的深圳福永首宗集体土地直接入市，由集体与政府三七分成的模式，贺倩明律师认为这是一种新的模式，不同于以往政府征收，具有探索意义。

  “原来是说，政府给一笔征地款征收土地后，拍卖了100亿，10个亿，跟你(集体组织)没关系，现在地还是在集体经济组织名下，政府不给征地款，但是允许集体经济组织转让，转让后分成。”贺倩明律师称，在集体土地入市时，政府与集体组织对土地出让金进行协商分成，深圳的文件应该是全国首创。

  “未来土地入市更可能是两个通道并存，一种是集体土地直接上市交易，一种是转为国有土地后出让”，贺倩明律师称。

  对于外界非常关心的小产权房是否会转正的问题，与会的多数律师认为颇为困难，一个显著的信号就是对于媒体的误传，有关部门迅速辟谣。

  “小产权房的体量太大，里面的法律关系，利益关系非常复杂”，尹成刚律师称。“土地制度改革并非小产权房的合法化，其合法化会受到严格限制”，贺倩明律师表示，小产权房即使合法化也可能只有少数符合政府规划和土地用途管制的会合法化，因为大量的小产权房不符合政府的城市规划和土地用途管制，这在法律上是一条红线，难以突破。