深圳新房销售十大“霸王条款”

南方日报

深圳一手房买卖合同的霸王条款比比皆是，九成以上的合同都有霸王条款，相比之下二手房买卖合同的情况要好些”，律师表示，虽然深圳有商品房买卖合同示范文本，但是开发商售房时一般通过和购房者签订“补充协议”或“附加条款”等把示范文本的内容“架空”，从而达到最大程度保护自身利益的目的。

目前商品房交易行为中购房者确实处于不利的弱势地位，很难在其中维护自身的权益，这就需要政府发挥更多的监管作用，限制“霸王条款”存在的空间。

“补充协议”

架空“范本合同”

深圳首个安居房小区永福苑的一手房买卖合同在政府的监管下依然被暴露出有多条“霸王条款”存在，诸如“面积差异不退不补”、“小区屋顶、外墙等归开发商无偿使用”等条款都出现在这一政府监管力度本应更为严格的保障房小区的买卖合同中。

住建局官员在接受媒体采访时表示，永福苑小区的买卖合同的确没有经过政府“审批”，按照现有制度，一手房买卖合同仅需在政府“备案”即可。业内人士向记者表示，永福苑出现比普通商品房“更为离谱”的“霸王条款”的原因在于，一方面它不是传统的“商品房”，不需要按照规定使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本；另一方面深圳房屋销售买卖合同仅需在政府“备案”，不用经过审查，从而使永福苑的买卖合同在政府监管的夹缝中“钻了空子”。

永福苑这一案例暴露的恰恰是深圳一手房销售当中买卖合同屡次出现“霸王合同”的监管难题：虽合同按照规定要使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本，但是房地产开发企业却可以对示范文本的条款进行变更或者增减条款，而变更或增减后的合同不需审批、仅仅需要通过房地产信息系统报主管部门备案即可。“开发商正是通过这些变更和增减的‘补充协议’架空了原来官方制订的相对公平的合同范本”，广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师张茂荣表示。

一手房买卖“霸王条款”

甚于二手房张茂荣表示，《合同法》对格式条款有特别规定，并对格式条款的提供者设定了非格式条款没有的提示和说明的义务。开发商提供给购房者的补充协议是在其法律顾问团参与下经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有购房者协商（因购房者不确定也不可能协商）、对其单方有利、所有购房者必须适用的通用格式条款，而且有的“补充协议”密密麻麻、字体远远小于主合同字体，开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用，甚至开发商提供的合同上还专门注明“所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释”。

“深圳一手房买卖合同中的‘霸王条款’比比皆是”，张茂荣表示，几乎所有开发商的一手房买卖合同中都存在，并且在现行法律中，一旦签订，“即使是这些俗称为‘霸王条款’的不公平条款也很难被认定为无效”。

广东中圳律师事务所首席房地产专业律师刘子孺表示，商品房交易中消费者确实处于弱势地位，签订购房合同时属于“买房就要签，不签就别买”的地位，法律确实很难维护其权益，因此需要政府部门在监管环节加强对不公平条款的监管和审批。

此外，张茂荣表示，在二手房买卖当中，情况相对好些，“二手房买卖中双方多采用的是第三方，即中介提供的买卖合同范本，“霸王条款”的现象不像一手房销售那么利害”。

深圳新房销售十大“霸王条款”

据了解，深圳一手商品房买卖合同中存在的不公平条款主要涉及购房、按揭资格，面积差异处理，小区共有部分权属，违约责任不对等等方面。记者采访多名深圳房产律师，总结以下十大“霸王条款”。

第一类购房与按揭资格第一类购房与按揭资格霸王条款1 买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署《深圳市房地产买卖合同》

张茂荣律师表示，先缔约再履约是交易的基本程序，而开发商出于防止签约后购房者退房解除备案麻烦的考虑，在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同，由此给购房者造成的结果是：没有签订合同先支付完毕房款，签合同时即便不能接受种种不平等条款，也必须被动接受，任人宰割。

霸王条款2 无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款张茂荣律师点评，购房者之所以选择按揭购房就是因为没有能力一次性付款，开发商在合同中设定该条款导致购房者即便是因银行房贷政策变化等非自身原因贷款受阻无法履行合同时也必须履行合同，否则将面临定金被没收、承担违约金，甚至被强制继续履行合同拍卖房屋支付剩余房款的风险。

刘子孺律师则表示，这一类涉及购房资格和按揭资格的霸王条款就是要求买方单方去核实其购房资格和相关条件，如果因此无法购房就要承担责任或者一次性付款。而实际上，开发商作为卖方也要承担落实购房者资格的责任，如因此无法完成交易应采用互不追究原则取消交易。刘律师提醒，现实中各楼盘销售人员又往往会夸口“保证”称客户可以购房，可以按揭，这些都需要消费者特别注意。

第二类小区公共部分权属第二类小区公共部分权属霸王条款3 车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有张茂荣律师表示，根据《物权法》规定，除占用业主共有道路或者其他场地的车位归业主共有外，车位、车库的权属由当事人约定，开发商利用其格式合同制定者的有利地位无一例外地将车位、车库归为己有，使得该立法形同虚设，而架空层、顶层、外墙广告、公共场地均属《物权法》规定业主共有范围，开发商无权通过“协商”的方式将其据为己有。

刘子孺律师表示，在现实中车位、车库等未占用公共面积部分的权属属开发商的条款比较常见，但更过分的是包括“广告位、电梯间、物业管理用房”这类也常被开发商“占去”。

第三类面积差异及交付条件第三类面积差异及交付条件霸王条款4 卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不得有异议张茂荣律师认为，项目规划及交楼标准对购房者来说至关重要，也是合同必须确定的事项，开发商设定该条款导致的直接结果是可以任意变更、修改合同而无需购房者同意，实际上等于没有约定规划和交楼标准，购房者签订的购房合同只能约束自己，不能约束开发商，失去了全部意义。

霸王条款5 卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任张茂荣律师表示，卖方与相邻方的纠纷与购房者没有任何关系，据此免除责任没有任何法律依据。根据该条款，如果与第三方之间的纠纷常年得不到解决，卖方就可以无限期地不履行合同了。

霸王条款6 先收楼后验房张茂荣律师表示，先验房再交房是众所周知的基本程序，开发商要求购房者先收楼后验房的目的很明确：收楼等于认可房屋符合交付标准，即便出现质量问题，购房者也很难维权。

刘子孺律师告诉记者，还有一类条款是约定如交房通知已发，数天内购房者未来验房则视为交房。

霸王条款7 面积差异按照补充协议处理刘子孺律师表示，按照法律，如果交付房屋与合同上面积有差异，差异值为0.6%以内的，买卖双方不做任何补偿；差异值为0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过3%以上的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。而现实中有的霸王条款用“补充协议”的方式来规避前述这一范本合同中的条款，这样一些本来要“赠送”的面积，开发商可以要求购房者补交房款并规避了自己在面积差异上的责任。

张茂荣律师表示，房屋由卖方建设开发，买方无法介入，房屋面积误差是卖方制造的，如果补充协议约束面积差异“不退不补”，那么卖方出售的房屋面积必然不会多只能少。

霸王条款8 质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准张茂荣律师表示，一方面项目原监理单位是开发商委托并收取了开发商监理费的，自然代表开发商说话；另一方面，原监理单位是工程竣工验收的直接参与见证者，其不可能自己否定自己的验收结果，故开发商该条款的设定其实是剥夺了购房者委托第三方公正、独立检测的权利。

第四类违约条件不对等第四类违约条件不对等霸王条款9 买方违约金无上限，卖方违约金设上限；卖方解约权期限2年，买方3个月，或卖方有解约权，买方无解约权张茂荣律师表示，这类条款降低了卖方的违约责任，排除了买方主要权利，典型案例是深圳某知名楼盘，开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金（无上限），开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金，结果约定2011年6月30日交房，至今未交，给购房者造成巨大损失。双方解约权的不对等显失公平。

第五类楼书、样板房不写入合同第五类楼书、样板房不写入合同霸王条款10 售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响按照2010年9月开始实施的《深圳市房地产市场监管办法》第十七条规定，房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺内容，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

张茂荣律师表示，售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等都是购房者购房信息的来源，也是购房者信以为真并决定购房的重要原因，开发商该条款等于宣布了上述所有宣传无效或者虚假，并强迫购房者承认选择购房与其宣传无关。

深圳应对一手房买卖合同进行备案审查制■应对之策受访的律师表示，由于商品房买卖当中购房者确实处于弱势的地位，而按照目前的法律规定，购房者对于一手房买卖当中的“霸王条款”确实没有行之有效的办法来维护自身的权益，很多“霸王条款”在双方产生纠纷并诉至法院时，法院也还是会认定这些条款。

而对于如何应对，刘子孺律师表示，对于购商品房交易中的“霸王条款”还是需要政府管理者更多地维护购房者的权益，比如对于目前开发商多通过“补充协议”来规避深圳商品房买卖范本合同地一些条款，政府可以不允许开发商进行“补充协议”或者对于一些楼盘的特殊性确需“补充”的，“补充协议”要经政府审批，而不是仅仅“将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案”。

“香港一手房买卖监管严则没有我们这么多的不平等条款”，刘子孺律师表示，在香港一手房买卖也有范本合同，这一合同一般不允许更改，而对于需更改和补充的内容就限制得很严格，使得更改很麻烦，在这块律师介入得比较多。

张茂荣律师也赞同这一方式，建议政府建立合同附件备案审查制度，对开发商在附件中设定的明显违法、违规、无效的条款不予备案；此外，还可以强制开发商公开全部格式合同文本，允许购房者购房前复制、拍照并带回家阅读理解，以熟知相关条款。张茂荣还建议深圳应尽快修订《深圳经济特区格式合同条例》，规定包括开发商在内的所有格式合同提供方必须向社会不特定对象公示合同文本，接受社会监督。

“政府、消费者权益组织或者行业协会还可以对霸王条款进行认定并公示，甚至处罚”，张茂荣建议，政府部门、消费者协会或者房地产行业协会可以定期对典型的霸王条款进行公示，出现一个公示一个，而一经公示确认就不允许用。

此外，张茂荣还建议深圳市中级人民法院出台审判指导意见，对一手房格式合同的相关问题做出规定，指引开发商诚信缔约；并呼吁、推动公益诉讼制度，降低购房者个体维权成本。