“购房合同要约定纳税方式”

南方都市报 记者  汪小汉

 ‘国五条’最大亮点就是没亮点，是既有政策的重申”，“媒体对于‘国五条’，尤其是2 0 %条款过度解读，造成各地排队过户”……昨日，多名深圳资深律师在律协召开的“理性解读‘国五条’及深圳细则圆桌会议”上抛出如上观点。针对“国五条”出台后房地产交易面临的一些新的法律问题，有律师提醒，购房者在合同中一定要约定纳税方式。

    律师：批媒体过度解读“国五条”

    此前，造成各地抢在“国五条”细则出台前排队过户的最大原因，即是市场疯传的20%征税条款，深圳也一度发生排队过户的现象。在深圳市律协房地产与建筑工程法律业务委员会委员张茂荣律师看来，抢着排队过户，规避20%征税条款在深圳根本没有必要。

    他认为，细读国务院办公厅“国五条”文本关于20%征税条款的表述是，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

    “征收20%个税的前提是能计算清楚转让所得，它是由房屋售价减去房屋原值和合理税费得来的”，张茂荣说，但实际上很多房屋经过二手、三手、四手倒卖，已经不可能通过“历史信息”核实房屋原值。另外，目前深圳的实际房屋买卖中，存在大量阴阳合同，而且能很顺利地完成房屋产权交易。以上两点，决定了20%的个税不具有现实操作性，被规避掉了。

    “这实际就是逃税，因为按照法律，个人财产所得必须缴纳20%的个人所得税，几十年前就有这个法律规定了，只是有人逃税逃习惯了，以为没有这个税了”，张茂荣说。

    深圳很早意识到了这个问题。“ 2011 年 7 月 11 日 是一个分水岭，在此之后深圳开始建立房地产价格强制评估体系，按照房地产评估价征收存量房，实际上就是二手房的交易税。”《深圳律师》杂志资深编辑杨新发律师补充说。

    在2011年7月深圳建立房地产价格强制评估体系后，深圳就形成了二手房交易的征税双轨制。二手房房产交易要么选择按转让所得征收20%个税，要么按照强制的房地产评估价征收交易税。但是由于转让所得核查成本太大，极为困难，深圳的二手房地产交易征税规则基本没有变化，还是按照以往的办法，即根据房地产评估价格征收交易税。

    张茂荣认为，由于很多市民不懂政策，加上全国媒体的过度解读，甚至是错误解读，辅以中介的各种不靠谱说法，造成不少市民忧心20%征税，排长队过户。

    提醒：合同中提前约定可能出现的争议

    在“国五条”出台以后，房地产交易面临一些新的法律问题，律师们也处理了很多法律纠纷。

    “房地产交易的风险还是在税费问题，购房合同中一定要约定纳税方式”，张茂荣说，很多购房者通过中介购房，但是合同中并没有约定纳税方式。“通过转让所得缴纳20%个税，还是按照房地产评估缴纳交易税，税额差别可能很大，双方购房合同中并没有约定”。

    在房价上涨的背景下，也有很多业主想违约，房子不卖了，于是通过缴税方式的改变逼迫购房者放弃购买。“我处理的案件中，就碰到有业主直接向购房者发律师函，向征税机关以及法院提供房屋原值，售价等信息，使得房屋交易要按照20%征税，迫使购房者放弃购买”，张茂荣说。

    深圳市律协房地产与建筑工程法律业务委员会主任李栋梁也提醒市民在购房时，要注意购房资格问题，贷款资格和利率问题，另外，在购房合同中一定要约定税费怎么缴纳的问题，对于可能出现的争议，比如政策变化导致的争议，可以提前约定如出现则合同自动解约等。