【业务综述】“关于父母为子女出资的房产认定问题”专题研讨会业务综述

发布时间：2023年11月8日 作者：民诉委李娅莉 责任编辑：创新委树宏玲

引言：由于我国传统的结婚嫁娶观念及执念于有一个自己的房才是完整的家的传统理念，中国的年轻人往往会为了结婚购置房产。但又因为近年来房价高涨，年轻人购房财力有限，往往需要父母的资助。为了子女能够安居乐业，很多父母也是倾其大半生积蓄，资助子女购房。如果离婚，那么该出资和房产究竟怎么认定呢?争议颇大，这方面的案件也往往成为社会热点。原婚姻法解释二和婚姻法解释三对此问题均有规定，但婚姻法解释三第7条关于按份共有的相关规定与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》对之前的法律法规及司法解释进行了体系化整合，删除了婚姻法解释三第7条，并有了一些新的规定。本文结合新的法律法规及司法解释对父母为子女出资的房产归属认定进行探讨，以其对类案的研究和分析提供参考。

一、父母全款为子女出资购房的性质及房产的认定

根据《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》及最高人民法院的相关说明，一般认为此种情形可以分为两种情况:

（一）第一种情况是结婚前父母为双方购置房产出资的归属认定：首先默认属于婚前个人财产，其次再依照父母明确的真实意思表示作为除外情形来认定是否为当事人双方共同所有。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第一款的规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；以及根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十三条第一项的规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。因此，当事人双方结婚前，父母为双方购置房产出资的，该出资默认为对自己子女的个人赠与。但，此时如果父母作出将出资赠与当事人双方的意思表示，就应认定该出资是对当事人双方的赠与，房产属于当事人双方共同所有。

（二）第二种情况是结婚后父母为双方购置房产出资的归属认定：首先适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，默认属于夫妻共同财产；其次再依照父母明确的真实意思表示作为除外情形来认定是否为夫或妻一方所有。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第二款的规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。以及根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款第（四）项的规定、第一千零六十三条第三项规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的继承或者受赠的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产除外。因此，当事人双方结婚后，父母为双方购置房产出资的，如果父母没有明确表示该出资是赠与自己一方子女购置房产款项的，都应认定为夫妻共同财产。

要特别注意的是《民法典》第一千零六十二条中的但书条款，即《民法典》第一千零六十三条第（三）项的规定“遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产”。对于如何认定“赠与合同中确定只归一方”，司法实践中最具争议。基于父母子女间密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化的影响，实践中父母与子女之间一般并没有正式赠与合同的存在，或者说没有一个书面赠与合同的存在，对于是否存在口头的赠与合同以及赠与合同的内容，在夫妻离婚时往往是双方争议的焦点。在当事人双方结婚后，在一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在自己一方子女名下的，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，应认定为是父母将房产确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。

第一类：婚前全款购买房产的处理	出资情况	登记产权人	归属认定
	一方或双方父母全款出资购买	出资方的子女	出资方的子女的婚前财产。
		夫妻双方	夫妻共同财产。如果双方父母都有出资的情况下，根据《民法典》第三百零八条，基于家庭关系的特殊身份属性，不宜认定为按份共有，应双方共同所有。
		非出资方的子女	夫妻共同财产，以结婚为目的的赠与。
第二类：婚后全款购买房产的处理	出资情况	登记产权人	归属认定
	一方或双方父母全款出资购买	出资方的子女或夫妻双方或非出资方的子女	结婚后父母为双方购置房产出资的归属认定，首先适适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，默认属于夫妻共同财产，其次再依照父母明确的真实意思表示作为除外情形来认定是否为夫或妻一方所有。

二、父母只支付了部分价款（往往是首付款）为子女出资购房的性质及房产的认定

根据《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》及最高人民法院的相关说明，按下列两种情况分析:

（一）第一种情况是父母以自己名义签订房产买卖合同并支付了部分房款，后将房产所有权转移登记到子女一方名下。对“房产所有权转移登记到子女一方名下”分结婚前和结婚后来看。

1、如果该房产转移登记发生在子女结婚前，该房产所有权应属于该子女婚前财产，适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第一款。如果用夫妻共同财产偿还该房产的贷款，离婚时，房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。如双方不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

2、如果该房产转移登记发生在子女结婚后且该房产登记在出资父母一方的子女名下，则视为只对自己子女一方的赠与，为自己子女一方的个人财产。这种情况适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第二款及《民法典》第一千零六十二条中的但书条款。但书条款，即《民法典》第一千零六十三条第（三）项的规定“遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产”。在前文中已提到，对于如何认定“赠与合同中确定只归一方”，在司法实践中是具有争议的。笔者认为，父母以自己的签订合同并在出资后将不动产登记在子女婚后转移到自己一方子女名下，应认定为是父母将自己的房产确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。婚后，如果用夫妻共同财产偿还了该房产的贷款，离婚时，得到房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。

（二）第二种情况是父母以子女名义签订房产买卖合同并将房产所有权登记在一方子女或双方子女名下，父母支付了部分房款。在这种情况下，按前文的逻辑，依然要分结婚前和结婚后来看。

1、如果父母出资发生在子女结婚前，以子女名义签订房产买卖合同并将房产所有权登记在一方子女或双方子女名下，则要再看房产买卖合同的签订时间是在子女结婚前还是结婚后。

（1）如果父母出资发生在子女结婚前，该房产买卖合同也签订在子女结婚前，并将房产所有权登记在一方子女名下的，则为婚前财产，适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第一款。如果用夫妻共同财产偿还该房产的贷款，离婚时，房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。

（2）如果父母出资发生在子女结婚前，该房产买卖合同签订在子女结婚后,则该房产应属于夫妻共同财产,但是父母的出资视为只对自己子女一方的赠与，即一方父母于子女结婚前的出资所占总价款比例对应房产的比例为子女一方的个人财产。这种情况适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第二款及《民法典》第一千零六十二条中的但书条款。离婚时，对个人财产应予以扣除，再进行夫妻财产分割。

2、如果父母的出资发生在子女结婚后，那么无论房产买卖合同的签订时间是在子女结婚前还是结婚后，则按照前文的分析逻辑，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第二款的规定，当事人结婚后，没有约定或者约定不明确的，应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。此时，婚后以子女一方或双方名义签订的房产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的房产,不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。 

第一类：父母支付部分款项并以自己名义签订房产买卖合同	婚姻情况	登记产权人	归属认定
	1、房产转移登记登记发在婚前	出资方的子女	出资方的子女的婚前财产。如果用夫妻共同财产偿还该房产的贷款，离婚时，房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。
		夫妻双方	夫妻共同财产。
		非出资方的子女	夫妻共同财产，以结婚为目的的赠与。
	2、房产转移登记登记发在婚后	夫妻双方或非出资方的子女	夫妻共同财产。
		出资方的子女	出资方的子女的婚后个人财产。房产视为只对自己子女一方的赠与。如果用夫妻共同财产偿还了该房产的贷款，离婚时，得到房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。
第二类：父母支付部分款项并以子女名义签订房产买卖合同	婚姻情况	登记产权人	归属认定
	1、出资及房产买卖合同签订在子女结婚前	出资方的子女	出资方的子女的婚前财产。如果用夫妻共同财产偿还该房产的贷款，离婚时，房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。
		夫妻双方	夫妻共同财产。
		非出资方的子女	夫妻共同财产，以结婚为目的的赠与。
	2、出资在婚前，但房产买卖合同签订在子女结婚后	出资方的子女或夫妻双方或非出资方的子女	夫妻共同财产,但是父母的出资视为只对自己子女一方的赠与，即一方父母于子女结婚前的出资所占总价款比例对应房产的比例为子女一方的个人财产。离婚时，对个人财产应予以扣除，再进行夫妻财产分割。
	3、出资发生在子女结婚后	出资方的子女或夫妻双方或非出资方的子女	夫妻共同财产。

三、实践中，对父母为子女购房出资的性质是借贷还是赠与，常常是案件审理过程中争议的焦点。

生活中的案例是复杂多变的，在此情况下，不能仅依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条当然地认为是赠与法律关系。应当将法律关系的性质作为争议焦点进行审理，根据查明的案件事实，准确认定双方的法律关系是借款还是赠与。从中国现实的国情来看，年轻子女往往缺乏经济能力，近年来房价又居高不下，很多年轻人根本无力独自负担买房费用，而父母基于对子女的亲情，往往自愿资助资金为子女购置房屋。大多数父母出资的出发点是要解决或改善子女的居住条件，希望让子女成家后，生活幸福，帮助年轻人减轻社会压力，并不是日后要回这笔出资款。因此，如果父母一方主张为借款，应当由父母一方来承担举证责任，这也与一般的日常生活经验逻辑。

 

附相关法条:

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》

第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

（注：文章内容仅代表委员个人观点）