广东海派律师事务所律师申玉峰：

张量发钻了空子 但一审没判错

晶报深度调查部记者 吴建升/文 记者 刘钢/图

 

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广东海派律师事务所律师申玉峰认为，南山区法院的判决对事实认定清楚、适用法律正确。其对相关政策、规章与法律的关系的处理也恰到好处，相信中院会维持一审的判决。李志华应对自己的诚信缺失付出代价，而张量发利用政策漏洞谋取自己的利益虽不值得称道，但从积极的意义上看是给政策的制订者提了个醒，要求相关部门在制订相关规章时，工作做得再细些，对法律的把握再准些，不要再给张量发之类的人留有可乘之机。

李志华卖房

没有损害公众利益

“我不认为原、被告的买卖合同损害了国家、集体或第三人的利益。”申玉峰表示，政府对经济适用房购房人的资格有详细的规定，也有一套严格的程序制度。卖房人李志华是具备购买经济适用房资格的人，他本来就应该有一套经济适用房的。这是李志华可以享有的政府福利。

不能认为李志华买房自用就没有损害国家、集体或第三人的利益，他买房后卖掉就损害了国家、集体或第三人的利益。对李志华而言，怎么做对其更有利，只有李志华本人最清楚。

相比于买房后卖掉赚取差价，当然比政府将房子卖给别人对其更有利。既然政府有经济适用房给他，他自然会利用这套房给其带来更大的利益。

“对于本应由李志华所有的房屋，不能推断出他卖出此房就损害了其它利益。”申玉峰认为， 这是南山区法院根据最高院关于合同效力认定的司法解释的基础。

附期限的合同是有效合同

“普通市民都知道政府规定经济适用房不能买卖，其实问题远不是表面看上去这么简单。”申玉峰告诉晶报记者，经济适用房能否买卖主要看经济适用房的性质，而经济适用房的性质则主要看经济适用房的产权证。

“经济适用房经过5年由绿证转为红证以后，它和普通的商品房性质上已经没有任何区别，产权人完全可以自由转让。”申玉峰说，国家不仅在法律上规定了各种房产的性质、用途、使用年限及买卖限制，而且通过不同的产权证来维护法律对不同房产的规定。如商品房则颁以红证、经适房则以绿证限制年限，而对宅基地及小产权房则以不发房产证的方法禁止流通。

“经济适用房在经过5年后，由政府签发房产证，实质上是政府发给产权人自由处置其房产的一个通行证，是承认其自由买卖的证明。这是南山区法院认定合同有效的物权法基础。”申玉峰认为，由于经济适用房要经过5年才能拿到合格的房产证，在没有法律限制买卖双方签订合同的时间，合同法为了促进商业活动，使买卖双方便宜行事，反而专门设置了“附条件”及“附期限”的规定。目的就是在必须经过一定期限、必须满足一定条件才能成就的情况下，不必等待条件成就，不必等待期间经过，即可使商业活动固定下来，不至于使其一直处于一种不确定的状态。因此即便是经济适用房等待红本的期间，房产的准所有权人也可以签订买卖合同。

具体到本案，张量发与李志华双方均明知经济适用房的性质，并自愿签订了附期限的合同，完全符合相关法律规定。此时的合同不是无效合同、不存在自始无效的问题。此时的合同是附期限的合同 ，合同已成立，但未生效，要等到期限届满后才生效。在原告启动诉讼前，合同所附期间已经届满，合同已生效。这是南山区法院认定合同有效的合同法基础。

至于合同履行的时间，如果在条件未成就或期限未届至时，合同可以履行，买卖双方均同意提前履行，法律也没有禁止的规定，则买卖双方自然可以提前履行。但经济适用房毕竟不同于普通商品房，卖方在购得经济适用房时向政府相关部门所做的承诺或政府对经济适用房的规定，卖方有义务遵守。卖方违反时，相关部门可依照相关规定对卖方进行处罚。但这并不影响买卖双方签订合同的有效性。政府的政策或相关规定不能对抗国家法律的规定。政府的政策或相关规定只有在法律没有规定的情况下才有发挥的余地。

不能因政策废法

“立法法对法律、行政法规以及部门规章的层级和效力有明确的规定。”申玉峰表示，各级政府部门特别是法院都有维护法律尊严的神圣义务。

本案看起来是国家法律与深圳地方性法规之间有了冲突，但这恰恰反映了地方性法规所存在的漏洞。“但不能由于我们的政策或相关规定有漏洞、被人利用而曲解法律，或者罔顾法律之规定在判决上去印合相关政府规章。”申玉峰表示，法律是稳定的、长效的、神圣的，而政策是灵活的、应景的、可变的。

“与其错解法律，倒不如去完善我们的相关政策。如果因政策废法、或因一案废法，那后果才真正严重，法将不法了。”申玉峰说，这是南山区法院认定合同有效的立法法基础。

李志华不诚信应付出代价

申玉峰认为，李志华自愿签订经济适用房买卖合同，但却出尔反尔，拒不配合办理相关转让手续，并企图要求退还其已经收款并交付的房屋，无非是看到了此房屋现在的价值而已，完全出于一己私利。但其又以其它与合同无关的理由提出诉讼，其虚伪和不诚信暴露无疑。

“如果此房现在的价值跌到了10万元，李志华还会要起诉退房吗？”申玉峰说，如果法院判决支持了其诉讼请求，将助长这种不诚信的风气，社会包括我们每个人都要为此付出代价。这是南山区法院认定合同有效的促进诚信原则基础。

“南山区法院的判决对事实认定清楚、适用法律正确。其对相关政策、规章与法律的关系的处理也恰到好处，相信中院会维持一审的判决。”申玉峰认为，李志华应对自己的诚信缺失付出代价，而张量发利用政策漏洞谋取自己的利益虽不值得称道，但从积极的意义上看是给政策的制订者提了个醒，要求相关部门在制订相关规章时，工作做得再细些，对法律的把握再准些。不要再给张量发之类的人留有可乘之机。